Трастовые и ипотечные операции коммерческих банков

Трастовые операции коммерческих банков. По мере увели­чения финансовых активов в промышленно развитых стра­нах коммерческие банки расширяют доверительные (трас­товые, от англ. trast — доверие) операции. Эти услуги банков связаны с отношениями по доверенности. Траст-отделы ком­мерческих банков действуют по поручению клиентов на правах доверенного лица и осуществляют операции, связанные в основном управлением собственностью, а также выполняют другие услуги. Банки совершают доверительные операции для частных лиц, предприятий и фирм, благотворительных компаний (фондов) и прочих учреждений. Доверительные операции можно разделить на три вида: управление наследством; выполнение операций по доверенности и в связи с опе­кой; агентские услуги.

Предприятия и фирмы обычно обращаются за услугами в траст-отделы своих коммерческих банков, выполняющие для них разнообразные операции. Доверительные операции включают обслуживание облигационного займа, сопровож­дающееся передачей доверенному лицу права распоряжать­ся имуществом, служащим обеспечением займа. Акционер­ные компании прибегают к услугам банка, доверяя ему права собственности по акциям и облигациям, управление пенси­онными фондами, поручая банку регистрацию акций, вы­пускаемых на биржу, и т.д. Для фирм банк осуществляет пла­тежные функции: оплату купонов и погашение облигаций, по которым наступил срок, выплату дивидендов акционе­рам компаний. Траст-отделы выполняют функцию депози­тария — хранения акций, по которым акционеры передали право голосования уполномоченным представителям (так называемый голосующий траст).

Банк может временно управлять делами компании в слу­чае ее реорганизации, ликвидации или банкротства.

По доверительным операциям коммерческие банки полу­чают комиссионное вознаграждение. По операциям, связан­ным с управлением наследством, вознаграждение в ряде стран устанавливается законодательным путем или судебным реше­нием. Комиссионные платежи за агентские услуги в большин­стве случаев определяются на договорных началах, так как объем работы различен по видам операций. Комиссионное вознаграждение может состоять из ежегодных отчислений от дохода траста, ежегодного взноса с основной суммы и в ряде случаев с основной суммы по окончании срока действия соглашения о трасте. Объем доверительных операций должен быть таким, чтобы окупить связанные с этими операциями расходы и обеспечить банку получение прибыли.

Ипотечные операции коммерческих банков. В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в ми­ровую, и это требует освоения и использования новых фи­нансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кри­зиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный сектор требует долгосрочных инвестиций, а последние отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.

Ипотечный (от гр. hipoteke — залог, заклад) кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взай­мы под залог недвижимости. За пользование предоставлен­ным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 11.02.2002) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физи­ческим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обу­стройство земельных участков, а также на приобретение жи­лья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в сере­дине XVIII в. в Пруссии. Земля в это время была надежней­шим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опус­тошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный уча­сток. В случае просрочки возврата денег по кредиту земле­владения переходили в собственность земельной (государ­ственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг впе­ред в развитии ипотечного рефинансирования, так как да- нала возможность (в отличие от предшествующих ипотеч­ных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

Следующий важный этап в развитии ипотечных отно­шений был связан с учреждением в 1852 г. Поземельного кредита Франции — Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В его основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В вы­даваемом документе уже не указывалось конкретное имуще­ство, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь иметь непосредственные тре­бования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный ипотечный банк был ос­нован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипо­течные банки занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значительности группу кре­дитных учреждений после сберегательных банков и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой эко­номический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипо­течному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало зна­чительное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответствен­но, предлагалась ипотека с фиксированной процентной став­кой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 70-х гг. XX в., привела к сни­жению спроса покупателей на долгосрочные закладные ли­сты, появилась тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на креди­тование, осуществляемое в рассрочку в течение 5—10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания заклад­ные листы зарекомендовали себя как надежное средство при­влечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстри­ровали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к экономическим условиям.

Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание зако­нов и других правовых актов. Эти акты должны урегулиро­вать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

1. Двухуровневая — применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипо­течные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимо­сти), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кре­дитами различным способом:

— переуступить их вторичным инвесторам;

— сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

— выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

2. Одноуровневая — получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотеч­ный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска об­лигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой сте­пенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «за­кладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе.

Большинство ипотечных программ осуществляется с по­мощью кредитования через банк. Участниками отношений в этом случае являются инвестор, банк, продавец, покупа­тель (рис. 3).

Рис 3. Ипотечное кредитование банком

Инвестор — это финансовый институт (финансовая ком­пания, фонд). В ипотечной программе его функция заклю­чается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Ресурсы могут происхо­дить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компа­ний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

Банк — специализированная кредитно-финансовая орга­низация, имеющая соответствующую лицензию ЦБР. В ипо­течной программе он играет роль оператора, который выда­ет ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору, с другой стороны.

Покупатель — главный субъект рынка ипотечного креди­тования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья и покупатель кредитов в ипотечном банке и является перво­источником потребительского спроса, поэтому именно он приводит весь механизм ипотечного кредитования в движе­ние. Как правило, покупатель использует при покупке на­ряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в те­чение, как правило, 10 и более лет.

Продавец — это владелец жилья. В этой роли может вы­ступать строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

На сегодняшний день в мировой практике широкое рас­пространение получили различные виды ипотечных займов.

В условиях экономической нестабильности, которая ха­рактеризует ситуацию в России в настоящее время, недви­жимость остается единственным привлекательным направ­лением инвестирования.

В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного фи­нансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жи­лых домов, как по форме собственности, так и по источни­кам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть глав­ным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуата­цию жилья, находящегося в государственной и муниципаль­ной собственности, существенно сократилась.

В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.

Но, как известно, жилье является дорогостоящим това­ром длительного потребления, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей, поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой эко­номической деятельности стало приобретение жилья в кре­дит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаи­модействие всех участников процесса жилищного кредито­вания, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор оста­ется весьма сложным. Многие банки, проводившие до кри­зиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким, реализовать же заложенное жилье было практически невозможно, т.к. цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск денных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2000г. Экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание жилищному кредитованию.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, с помощью которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, т.к. в большинстве из них сама ипотека или отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на достаточно большое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные так называемые квазиипотечные.

1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

Эта схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания стали два объективных фактора: сокращение численности домашних хо­зяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В стране по этой схеме рассрочка предоставляется в сред­нем на сумму 30-50% от стоимости приобретаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходит­ся дешевле на стадии строительства, и при этом привлека­ются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему со­провождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользуются мошенники), так и естественные - затя­гивание и не завершение строительства, инфляция.

2. Региональные программы с использованием бюджетных средств.

При этой схеме организуется фонд поддержки жилищ­ного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде со­держится значительная доля бюджетных средств. Предпоч­тение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье про­дают фонду, при этом вырученные средства составляют в среднем 50-60% от цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15- 30% предоставляется рассрочка.

3. Муниципальные жилищные облигации со сроком погаше­ния 10лет.

Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Нако­пив необходимый пакет облигаций, можно обменять его на квартиру.

4. Предоставление предприятием своим сотрудникам зай­ма на приобретение жилья.

Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлур­гический комбинат» и др.), проводящих активную соци­альную и кадровую политику и проявляющих заботу о со­хранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длитель­ный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% от стоимости при­обретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

5. Продажа жилья по себестоимости строительства либо с оплатой порядка всего 20-40% от стоимости приобрета­емого жилья.

Такой вариант встречается на предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству. При этом по­добная льготная политика обычно увязывается с дополнитель­ными обязательствами работников (относительно длительно­сти работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Однако пока, несмотря на большую потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование раз­вивается медленно.

Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:

· высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособ­ности населения;

· недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипо­течных операциях;

· рассогласованность правил пользования жилым поме­щением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;

· несовершенство законодательной базы и др.

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефи­цит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержан­ность в осуществлении долгосрочных вложений за счет при­влечения краткосрочных средств. Банк не может самостоя­тельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от двух до пяти лет. Сегодня кредитование на эти сроки ре­ально осуществляется только за счет собственных ресурсов банка, поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

В настоящее время при активном участии ЦБР разраба­тываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. Так, ЦБР рассматривает возможность пере­учета закладных. После проведения этой операции появит­ся возможность создать условия для перекредитования ком­мерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

В ЦБР рассматривается возможность работы с долгосроч­ными долговыми ипотечными бумагами.

По словам руководителей ЦБР, при переучете таки-_Л маг, средний срок обращения которых составляет десять лет, ЦБР испытывает ряд технических трудностей. В частности, он не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения длиннее, чем один год.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленно­сти российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным ви­дом обеспечения кредитов. Но сегодня в России это не при­меняется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.

Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:

• обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях — для выполнения этого условия служат специальные правительственные программы, проце­дура обращения взыскания на заложенное имущество, стра­хование и т.д.;

• создание условий доступности ипотечных кредитов — это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита;

• создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;

• предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и цен­ных бумаг;

• обеспечение государственного контроля над деятельно­стью организаций, осуществляющих ипотечное кредитова­ние — государство должно проводить не только льготную на­логовую политику в этой области, но и уметь контролировать деятельность организаций в этой области;

• создание системы нормативных актов ипотечного кре­дитования, устранение противоречий между ними.

• Все законы и подзаконные нормативные акты об ипоте­ке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижи­мость, а кредитору получить прибыль.

• Таким образом, можно сказать, что полноценному раз­витию ипотечного кредитования в России препятствует боль­шое количество факторов. Пока эти факторы, сдержива­ющие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредито­вание весьма ограниченные средства.

Выводы

Объем и разнообразие банковских услуг за последние годы растут, и это становится важным источником банков­ской прибыли.

В последние десятилетия в деятельности коммерческих банков получило развитие финансирование операций по аренде, или лизингу (от англ. leasing — аренда). Банки под лизинговые соглашения финансируют покупку и сдают в долгосрочную аренду машины, оборудование, транспортные средства, сооружения производственного назначения про­мышленным предприятиям. При этом банк получает аренд­ную плату (лизинговые платежи).

Лизинг обеспечивает возможность предприятиям полу­чить необходимое оборудование без значительных единовре­менных затрат.

В операции лизинга участвуют три стороны: арендодатель, арендатор и поставщик. Арендодатель — это либо специализи­рованная финансовая (лизинговая) компания, контролиру­емая банком, либо сам банк. Арендатор — это предприятие, арендующее оборудование для использования в производ­ственном процессе. Поставщик — предприятие, производя­щее или поставляющее объект лизинговой сделки.

Лизинговый контракт предусматривает срок аренды, сум­му, валюту, сроки и другие условия выплаты арендной пла­ты, обязательства арендатора по содержанию объекта сдел­ки в исправности и обслуживанию оборудования.

Стоимость лизинга складывается из регулярных (полуго­довых, ежеквартальных, ежемесячных) арендных платежей, основными компонентами которых являются амортизация и процент за кредит. Сумма арендных платежей обеспечива­ет арендодателю покрытие расходов и финансирование по­купки оборудования, а также получение прибыли.

Различают внутреннюю и международную формы лизин­га, финансовый и оперативный виды лизинга и различные по срокам типы лизинга.

Финансовый лизинг по сути представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки, отличаясь от обыч­ной сделки купли-продажи моментом перехода права соб­ственности на объект сделки к потребителю.

Новым видом услуг в области организации расчетов яв­ляется факторинг, который представляет собой разновид­ность торгово-комиссионных операций, сочетающихся с кредитованием оборотного капитала клиента.

По факторинговому договору банк покупает у своих кли­ентов их требования к дебиторам, оплачивая им от 70 до 90% требований в виде аванса и уплаты остающейся части (за вы­четом процента за кредит) в строго обусловленные сроки не­зависимо от поступления платежа от дебиторов.

Факторинг является универсальной системой финансо­вого обслуживания клиентов. Банкам выгодно проводить эти операции из-за их высокой доходности.

По мере увеличения финансовых активов коммерческие банки расширяют доверительные (трастовые, от англ. trast — доверие) операции. Траст-отделы коммерческих банков дей­ствуют по поручению клиентов на правах доверенного лица и осуществляют операции, связанные в основном с управ­лением собственностью, а также выполняют другие услуги. Кроме того, траст-отделы выполняют функцию депозитария — хранения акций, по которым акционеры передали право го­лосования уполномоченным представителям (так называ­емый голосующий траст).

Банк может временно управлять делами компании в слу­чае ее реорганизации, ликвидации или банкротства.

По доверительным операциям коммерческие банки полу­чают комиссионное вознаграждение. Объем доверительных операций должен быть таким, чтобы окупить связанные с ними расходы и обеспечить банку получение прибыли.

Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодер­жателя) к должнику (залогодателю), который может возник­нуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами.

Недвижимость — это участок территорий с принадлежа­щими ему природными ресурсами, а также зданиями и со­оружениями.

Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством страны по соглашению сторон.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обя­зательству и по договору об ипотеке могут быть удостовере­ны закладной.

В процессе ипотечного кредитования анализируется эф­фективность кредита по коэффициенту ипотечной задолжен­ности, который показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости, и ипотечной постоянной, которая определяется как процентное соотношение ежегодных пла­тежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. В настоящее время в Москве достаточно активно ста­ло развиваться ипотечное кредитование строительства жилья.

Вопросы и задания для повторения

1. Что такое лизинг?

2. Перечислите и охарактеризуйте субъекты лизинговой сделки.

3. Назовите формы лизинга.

4. Назовите типы лизинга.

5. Охарактеризуйте понятие «финансовый лизинг».

6. Охарактеризуйте понятие «оперативный лизинг».

7. В чем отличие прямого и возвратного лизинга?

8. Что такое траст?

3. Перечислите трастовые операции и объясните их суть.

4. Что такое ипотека?

5. Что может быть предметом ипотеки?

6. Что такое закладная и каково ее содержание?

13. Какие из предложенных форм ипотеки, по вашему мнению, применимы в России и почему?

Дата добавления: 2015-08-17