При разграничении пожизненной ренты от пожизненною со­держания с иждивением традиционно указывается на два суще­ственных отличия.

Во-первых, предметом доктора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом догово­ра пожизненного содержания с иждивением может быть лишь не­движимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допуска­ется только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище,питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья – так же и в уходе за ним. Договором может быть так же предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК РК). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. (п.2 ст.536 ГК РК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то ста­новится обязанностью плательщика ренты и должна быть испол­нена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляе­мыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствовать­ся принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536).

Нахождение гражданина на пожизненном содержании платель­щика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскор­бительное отношение плательщика ренты к гражданину — полу­чателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщи­ком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкуп­ной цены на условиях, установленных законом (ст. 539 ГК).

Интересы гражданина—получателя ренты гарантируются различными способами.

Во-первых, плательщик ренты — собствен­ник недвижимого имущества, приобретенного по этому догово­ру, — вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты. (ст. 538 ГК РК) Это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина – получателя ренты залогового права на недвижимое имущество.

Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества сверх стоимости его естественного износа.

В тех случаях, когда гражданину – получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона так же возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как пра­вила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последстви­ях случайной гибели предмета ренты и т. д. (ст. 538 ГК).

Получателями пожизненного содержания с иждивением являются только граждане. Предметом договора может быть любое движимое или не движимое имущество, кроме изъятого из оборота, предметом договора пожизненного содержания может быть только недвижимость, передаваемая под выплату содержания. Срок действия пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ограничен периодом жизни получателя.

Тема № 4: «АРЕНДА И ССУДА»

Цель занятия:

Дидактическая - формирование у студентов основных знаний о понятии и особенностях договора имущественного найма (аренды), его разновидностями и особенностями, развить у слушателей научное представление и правоприменительные навыки о договоре аренды, ознакомить с навыками составления и производства экспертизы вышеуказанного договора.

Методическая - применение общефилософских, общенаучных, специальных, конкретно проблемных методов для повышения уровня усвоения учебного материала, оказание помощи в овладении данной темы.

Воспитательная — развитие правовой культуры, юридического
мышления, профессионального правосознания студентов.

Договором имущественного найма (аренды) является договор - согласно которому наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. (Глава 29 ст.540 ГК РК)

Как видно, законодательство полностью отождествляет поня­тия «имущественный наем» и «аренда».

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Аренда - lease наем на срок недвижимого имущества, средств производства за определенную плату, с правом использования и извлечения доходов.

Предметом аренды в основном является недвижимость.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 29 ГК РК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Согласно ст. 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Так же не могут быть предметом договора аренды не материальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет арен­ды обладает известными особенностями, обусловленными как са­мой природой этого имущества, так и необходимостью государ­ственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 29 ГК РК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жи­лой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 30 ГК РК.

- Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные­ дороги общего пользования и т. п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. (ст.542 ГК РК)

В связи с этим, к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том слу­чае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме­ра арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на обору­дование и т. п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и аренда­тор. Арендодателями (наймодателями) могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 542 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципаль­ным имуществом. Если государственное или муниципальное иму­щество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяй­ственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприя­тия. Унитарные пред­приятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в арен­ду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое иму­щество — только с согласия собственника.

Статья 544. ГК РК рассматривая форму договора имущественного найма закрепила следующее:

1. Договор имущественного найма на срок не более одного года (приведено в соответствии с текстом официального опубликования в газете «Казахстанская правда» от 17 июля 1999 года, в тексте документа, принятого Парламентом РК частицы «не» не содержится), а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом необходимо оговорится, что земельные участки, водные ресурсы и т.д. передаются сроком на 5 лет.

В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистра­ции сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 544 ГК государствен­ной регистрации подлежит договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года. При существу­ющих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. «Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме». п.3 ст.544 ГК РК

Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. п. 4 ст.544 ГК РК

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого до­говора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю­ченным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 545 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключен­ного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при арен­де недвижимого имущества — за три месяца. Возможность пре­кращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о вре­менной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 545 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во вре­менное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок до­говора проката в силу указания ст. 596 ГК не может превышать одного года. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенных на срок, равный предельному (ст. 545 ГК).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обя­занность арендодателя предоставить арендатору имущество, огово­ренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендо­дателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с боль­шим пробегом, то требования, предъявляемые к ему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателя таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а так же возмещения убытков. (ст.547 ГК РК)

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и не возможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. (ст.549 ГК РК)

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст.548 ГК РК:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недо­статков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора;

- потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причи­ненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п.1 ст.548 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аpендуимущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра им имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 548 ГК). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 548 ГК).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 545 ГК РК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в ст. 547, 355
ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности даче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды, а так же возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с на­значением имущества (ст. 550 ГК). Арендатор должен прояв­лять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 552 ГК арендатор обязан нести расходы на содер­жание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержа­нию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в ис­правном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 552 ГК РК). Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимос­тью — в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия исполь­зования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглаше­нием сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допус­кает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать рас­торжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 556 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных плате­жах не относится к существенным: его отсутствие в договоре арен­ды не влечет недействительности договора. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. (ст.546 ГК РК)

Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, — оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 546 ГК арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его ставных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

3) предоставления нанимателем определенных услуг;

4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;

5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, пре­дусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов и взыскания убытков, может в случае су­щественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 6 ст. 546 ГК).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер аренд­ной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 546 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственнос­ти, включая природные объекты, законом могут быть предусмот­рены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 37 Земельного кодекса РК закреплено, что при аренде земель, предусматриваются долгосрочные и краткосрочные аренды, с соответствующей оплатой.

Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения ва­гонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие гру­зоотправителю или грузополучателю, расположенные на их тер­ритории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радио­связи и т. п. Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого му­зыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

Вместе с тем, в абсолютном большинстве случаев предоставле­ние имущества в пользование невозможно без его передачи во вла­дение арендатору. В результате такой передачи арендатор стано­вится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков. Арендатор может:

• истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного
владения;

• требовать устранения препятствий в пользовании им;

• требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого
лица, включая арендодателя.

Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды. Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда име­ют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, рас­ширяющие возможности применения или иным образом повыша­ющие стоимость сданного внаем имущества. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программ­ного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расши­рение производственных площадей, и т. п. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые.

Нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, за­мену оборудования на арендованном предприятии.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, про­дукцию и доходы, полученные в результате использования арен­дованного имущества в соответствии с договором (ст.554 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инстру­ментом регулирования рыночных отношений.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распо­ряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно ст. 551 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендован­ное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), пре­доставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением пере­найма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Такая форма распоряжения арендованным имуществом, как
перенаем, по своей сути означает замену арендатора в обязатель­стве, возникшем из договора аренды.

По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:

1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;

3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

4) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

Видами договора имущественного найма, согласно статьям 540, 564 ГК РК, являются договоры:

- лизинга,

- аренды предприятий,

- аренды зданий и сооружений,

- аренды транспортных средств, проката.

Договор ссуды – это такой договор по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату. (ст. 565 ГК РК)

Предметом лизинга могут быть здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, земельные участки и любые другие непотребляемые вещи. (ст.566 ГК РК) Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы.

Существенными условиями договора лизинга, помимо условий, указанных в ст.542 ГК РК являются следующие:

1) наименование продавца имущества;

2) условия и срок передачи имущества лизингополучателю;

3) размер и периодичность платежей;

4) срок договора;

5) условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором. (ст. 567 ГК РК)

Кроме того, лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу.

В случае случайной гибели или порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к лизингополучателю в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором. (ст.569 ГК РК)

Периодические платежи, подлежащие уплате в соответствии с договором лизинга, могут быть рассчитаны с учетом амортизации всей или существенной части стоимости имущества по цене на момент заключения договора.(ст.570ГК)

Имущество, являющееся предметом договора лизинга, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора лизинга, не передано лизингополучателю в указанный в этом договоре срок, лизингополучатель вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. (ст. 571 ГК РК)

Лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора лизинга, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной купли-продажи указанного имущества. В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. Если иное не предусмотрено договором лизинга, лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда право выбора продавца лежит на лизингодателе. В последнем случае лизингополучатель вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и к лизингодателю, которые несут солидарную ответственность. (ст. 572 ГК РК)

Договором аренды предприятия является договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК), в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, так и другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. (ст.573 ГК РК)

Права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

О переводе долгов на арендатора арендодатель обязан письменно уведомить своих кредиторов до заключения договора аренды, которые в случае несогласия с таким переводом вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения соответствующих обязательств и возмещения убытков. Если в указанный срок какое-либо из этих требований не предъявлено, кредитор признается давшим согласие на перевод соответствующего долга на арендатора.

Предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредиторами, которые потребовали от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств.

После передачи предприятия как имущественного комплекса в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. (ст.574 ГК РК)

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет недействительность договора. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (ст. 575 ГК РК)

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. (ст.580 ГК РК)

Договором аренды здания или сооружения является договор, согласно которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение. (ст.581 ГК РК)

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия

Договором аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) является договор, согласно которому, арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывать своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.

Арендодатель в течение всего срока действия договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. (ст. 587 ГК РК)

Объем предоставляемых арендатору арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа сохраняют трудовые отношения с арендодателем. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы по их содержанию несет арендодатель. (ст.588 ГК РК)

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы по оплате топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, по оплате сборов и другие расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным. (ст. 590 ГК РК)

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательными актами или договором.

Договор проката это такой договор по которому наймодатель, осуществляющий сдачу движимого имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. (ст. 595 ГК РК)

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

Договор проката заключается на срок до одного года.

Правила о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора имущественного найма и о возобновлении договора имущественного найма на неопределенный срок к договору проката не применяются.

Наниматель вправе отказаться от договора проката в любое время, если иное не предусмотрено договором.

Наймодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества, а также ознакомить нанимателя с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении нанимателем недостатков сданного внаем имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, наймодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления нанимателя о недостатках, если более короткий срок не установлен договором, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки сданного внаем имущества явились следствием нарушения нанимателем правил эксплуатации и содержания имущества, наниматель оплачивает наймодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Плата за пользование имуществом по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В случае досрочного возврата имущества нанимателем наймодатель возвращает ему соответствующую часть полученной платы за пользование имуществом, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного внаем по договору проката, является обязанностью наймодателя.

Сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору проката, передача нанимателем своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог прав нанимателя и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества, акционерные общества, взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Тема № 5: «НАЕМ ЖИЛИЩА»

Цель занятия:

Дидактическая - формирование у студентов основных знаний о понятии и особенностях договора имущественного найма (аренды), его разновидностями и особенностями, развить у слушателей научное представление и правоприменительные навыки о договоре аренды, ознакомить с навыками составления и производства экспертизы вышеуказанного договора.

Методическая - применение общефилософских, общенаучных, специальных, конкретно проблемных методов для повышения уровня усвоения учебного материала, оказание помощи в овладении данной темы.

Воспитательная — развитие правовой культуры, юридического
мышления, профессионального правосознания студентов.

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату.

Сторонами выступают наниматель, в качестве которого может быть только физическое лицо (гражданин). Наймодателем выступает собственник жилища или уполномоченное им лицо.

Предметом договора может быть только жилище. Жилище – это отдельная жилая единица, предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б)из частного жилищного фонда.

Жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:

1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;

2) осуществлением права пользования жилищами;

3) требованиями к жилищам;

4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;

5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.

Жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются настоящим Законом, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством, издаваемым в соответствии с ними.

Отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим Законом.

Проживание в гостиницах, пансионатах, интернатах, домах престарелых и других помещениях аналогичного назначения регулируется законодательством.

Жилищный фонд Республики Казахстан включает частный и государственный жилищные фонды.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими законодательными актами.

Дата добавления: 2015-08-02