Договор аренды в с/х: понятие и сущность.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны, связанные договорными обязательствами, именуются субъектами, носителями прав и обязанностей. Собственники (иные законные владельцы) имущества и земельных участков, сдающие их по договору для использования, именуются арендодателями.

По закону, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Земли государственного и муниципального фонда сдаются в аренду органами исполнительной власти или муниципальных образований, которые ведают этими землями.

Лица. Которые получают арендованное имущество по договору, именуются арендаторами. Ими могут быть ЮЛ и ФЛ.

ГК РФ определяет форму и государственную регистрацию договора аренды. Если одной из сторон договора является ЮЛ, то он независимо от срока заключается в письменной форме. Аналогичная форма установлена для договора аренды на срок более года.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Письменная форма может быть простой или нотариальной. Закон не требует обязательности нотариального удостоверения арендного договора.

По закону договор аренды заключается на началах добровольного и полного равенства сторон. Споры о понуждении заключить договор аренды могут рассматриваться судом либо при наличии письменного согласия сторон могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Воля ЮЛ выражается в решении его компетентного органа управления. На государственных предприятиях право распоряжения имуществом и заключения договоров предоставлено руководителю предприятия. В с/х кооперативах исполнительным органом выступает правление. Оно осуществляет текущее руководство его деятельностью и представляет кооператив в хозяйственных и иных отношениях. Уставом кооператива предусматривается распределение обязанностей между членами правления кооператива с условием совместно решать вопросы, связанные с осуществлением хозяйственных операций на сумму свыше заранее установленной. Уставом кооператива вместо избрания правления кооператива могут быть предусмотрены избрание председателя кооператива, установление его полномочий и обязанностей либо наделение некоторых членов правления генеральными полномочиями. Наделенные генеральными полномочиями члены правления вправе без доверенности выступать от имени кооператива, а также уполномочить других членов правления кооператива осуществлять действия, предусмотренные доверенностью. Перечисленные должностные лица вправе подписывать от имени кооператива договоры, в том числе и договоры аренды имущества и других объектов.

Договор аренды считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным пунктам. Ими являются пункты о составе и стоимости передаваемого в аренду имущества, размере арендной платы, сроках аренды, распределения обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества в соответствии с условиями договора, об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора аренды в состоянии, обусловленном договором.

Имущество, передаваемое в аренду, перечисляется в договоре с указанием его наименования, количества, года ввода в эксплуатацию, балансовой и остаточной стоимости.

Если объектом аренды выступают природные ресурсы (земля, воды и т.д.), то их передача должна осуществляться с развернутой характеристикой по количеству (в гектарах), видам (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и др.). в характеристике природных объектов указывается качественный их состав с использованием кадастровых данных.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Оно сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортам, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдать имущество в субаренду и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Закон допускает возможность выкупа арендованного имущества.

В Земельном Кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)(ред. от 28.02.2007) прописаны следующие положения.
Аренда земельных участков:
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным Кодексом.
2. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

В договоре аренды земель с/х назначения указываются реквизиты сторон арендного договора, их местонахождение, адреса, характеризуется предмет договора (с правом или без права выкупа), площадь арендуемого земельного участка и сроки аренды, конкретизируются права и обязанности участников договора, их ответственность за ненадлежащее выполнение арендных обязательств. К договору даются приложения: план арендуемых земель, их экспликация, список земельных участков с особым режимом использования. Договор подписывается сторонами и регистрируется.

При сдаче земли в аренду ее собственник вправе включать в договор некоторые дополнительные условия, гарантирующие сохранение плодородия сельскохозяйственных земель. Такие условия могут касаться требования севооборота (плодосмена), выполнения противоэрозионных мероприятий, удобрения полей, использования всей полученной арендатором травы, сена, соломы и навоза только в пределах арендованного им земельного массива. Собственник может потребовать также, чтобы арендатор не злоупотреблял химикатами и не употреблял их свыше обусловленной нормы.

Собственник не остается безучастным к заботам арендатора и может оказать помощь арендатору. Если же такая помощь предусмотрена договором, то арендодатель - собственник земли обязан выполнить взятую на себя обязанность (например, помочь арендатору в проведении сложных гидротехнических работ по реконструкции осушительной сети)2.

Дата добавления: 2015-08-10