Читайте также:
|
|
Программа ипотечного кредитования жилищного строительства предусматривает несколько схем.
Схема "форвард-кредитинвест" – рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая и коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
Схема "ретрокредитинвест" – ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
Схема "комбиинвест" – рекомендуется при обратном соотношении когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.
Схема "фьючерсинвест" – предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
Схема "рентный залог" – предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 – кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Например, Московский ипотечный акционерный банк. Целью такого счета является "накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения".
Семейный счет открывается только для акционеров ипотечного банка, владеющих именными обыкновенными и привилегированными акциями в количестве, установленном банком.
Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства дома, квартиры и т.п.
Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:
* первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20% стоимости квартиры;
* затем ежеквартально вносить не менее 2% с тем, чтобы накопить 80% ее стоимости;
* через 1,5 года банк выдает кредит на оставшиеся 20%.
В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:
§ развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки;
§ создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
§ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;
§ в отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств.
1.13.7. Проблемы ипотечного кредитования
Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:
§ необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;
§ отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;
§ в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;
§ одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.
Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:
1) увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;
2) обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;
3) минимизация кредитного риска.
Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти – в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера. Необходимость участия в схеме ипотеки специально созданных институтов в рамках региональных властей обусловлена следующими причинами:
- одним из инвестиционных ресурсов, участвующих в механизме ипотеки, являются средства населения, которые сконцентрированы в регионах. Их вовлечение в инвестиционный оборот возможно только при предоставлении твердых гарантий и создании региональными органами власти целостной системы регулирования инвестиционных интересов;
- специализированные институты, созданные при региональных органах власти, могут выступить гарантами по возврату коммерческим банкам предоставленных кредитных ресурсов, то есть примут на себя часть кредитного риска;
- участие в схеме ипотеки региональных органов власти позволит использовать средства региональных бюджетов как один из источников инвестиционных ресурсов. Средства могут быть использованы на покрытие разницы между рыночной и льготной процентной ставками по кредиту, на покрытие страховых взносов по страхованию заложенного имущества, на непосредственное кредитование заемщиков, а также на создание резервного фонда жилья для переселения неплательщиков;
- привлечение региональных властей позволит создать действующую законодательную базу для обеспечения механизма ипотеки, а также использовать косвенные рычаги регулирования, например, льготный налоговый режим.
- участие в ипотечном кредитовании будет способствовать реализации функций региональных органов власти по решению социальных проблем.
Необходимо предусмотреть два аспекта данного механизма: финансово-инвестиционный, связанный с движением денежных потоков в процессе реализации схемы ипотеки, и организационный, включающий разработку функций всех участников схемы.
Финансово-кредитный механизм предполагает использование в схеме ипотеки различных источников инвестиционных ресурсов, что позволит минимизировать риск каждого инвестора и активизировать производство при ограниченности инвестиций. Инвестиционными ресурсами становятся средства населения, коммерческих банков, бюджетные средства (на возвратной и безвозвратной, возмездной и безвозмездной основе), средства промышленных предприятий.
Рассмотренные выше базовые модели ипотечного кредитования, несмотря на все отличия, носят чисто банковский характер и имеют целью поиск оптимального в условиях той или иной экономики варианта жилищного кредитования. Однако ипотека может рассматриваться как инструмент стимулирования потребительского спроса только если она имеет инвестиционно-ориентированный характер. То есть, ипотека должна быть инструментом, с помощью которого предприятия строительного комплекса (ПСМ и капитальное строительство) и региональные власти могли бы вовлекать ресурсы в процесс инвестирования жилья с предоставлением льготных ссуд для частичной оплаты жилья, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.
Таким образом, рассмотрение ипотеки как механизма активизации потребительского спроса на объекты строительства обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода. Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает решение таких задач, как повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.
Контрольные вопросы
1. Назовите базовые модели ипотеки?
2. В чем особенности ипотечного кредитования?
3. Что представляет собой ипотечный банк?
4. Что такое закладные листы?
5. Чем отличается механизм ипотечного кредитования от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческих банках?
6. Назовите основные принципы и методы оценки недвижимости?
7. Как развивалась ипотека в России?
8. Как выглядит программа ипотечного кредитования жилищного строительства?
Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 71 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Развитие ипотеки в России. | | | Что такое контокоррент. Цель контокоррента. Контокоррент в банковском деле. |