Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АрхитектураБиологияГеографияДругоеИностранные языки
ИнформатикаИсторияКультураЛитератураМатематика
МедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогика
ПолитикаПравоПрограммированиеПсихологияРелигия
СоциологияСпортСтроительствоФизикаФилософия
ФинансыХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника

Процедура оценки включает следующие этапы

Функции Сбербанка | Кредитная политика Сбербанка | Составляющие успеха и операции Сбербанка | Роль Сбербанка в банковской системе России | Инвестиционные банки | Инвестиционные банки первого типа | Инвестиционные банки второго типа | Модели ипотеки. | Ипотечный кредит. | Ипотечные банки. |


Читайте также:
  1. I Перепишите и письменно переведите на русский язык следующие предложения. Определите видо-временнную форму и залог сказуемого (см. образец).
  2. I. Итоговая государственная аттестация включает защиту бакалаврской выпускной квалификационной работы
  3. I. Перепишите следующие предложения и переведите их на русский язык, обращая внимание на функции инфинитива.
  4. I. Перепишите следующие предложения. Определите по грамматическим признакам, какой частью речи являются слова, оформленные окончанием
  5. II. Показатели продовольственной безопасности Российской Федерации и критерии их оценки
  6. II. Показатели продовольственной безопасности Российской Федерации и критерии их оценки
  7. III. Перепишите следующие предложения и переведите их на русский язык. Обратите внимание на перевод зависимого и независимого причастных оборотов.

1. осмотр объекта;

2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

3. сравнительный анализ аналогов;

4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;

6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Обычно используют три основных метода оценки:

* метод калькуляции;

* метод прямого сравнительного анализа продажи;

* метод капитализации дохода.

Метод калькуляции включает три основных подхода.

Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.

Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:

Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.

Определение величины физического и морального износа объекта.

Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.

Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.

Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает пять этапов:

1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).

3.Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.

Основные этапы этого метода:

1. Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).

4. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.

Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.

Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.

Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:

· во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;

· во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;

· в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;

· в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам

·


Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 68 | Нарушение авторских прав


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Оценка объектов залога.| Развитие ипотеки в России.

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.006 сек.)