Читайте также:
|
|
1. осмотр объекта;
2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;
3. сравнительный анализ аналогов;
4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;
5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;
6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Обычно используют три основных метода оценки:
* метод калькуляции;
* метод прямого сравнительного анализа продажи;
* метод капитализации дохода.
Метод калькуляции включает три основных подхода.
Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.
Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:
Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.
Определение величины физического и морального износа объекта.
Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.
Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.
Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод также включает пять этапов:
1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).
3.Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.
Основные этапы этого метода:
1. Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
2. Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).
4. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.
Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.
Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.
Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.
Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.
Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:
· во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;
· во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;
· в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;
· в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам
·
Дата добавления: 2015-07-25; просмотров: 68 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Оценка объектов залога. | | | Развитие ипотеки в России. |