Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

• текущие денежные поступления;

• экономию на налогах;

• будущие доходы от арендной платы;

• доходы от перепродажи.

Метод валовой ренты

Метод основан на применении валового рентного мультипликатора (ВРМ) и предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

ВРМ = отношение продажной цены либо к действительному либо потенциальному доходу от аренды.

При выборе валового рентного мультипликатора руководствуются принципами:

1. упорядочивается ряд и выбирается мода или медиана;

2. оценщик выбирает тот объект, который наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту.

3. усреднение не допускается

Пример: определить стоимость объекта, если доход от объекта 1500 руб. в месяц

Объекты	Цена продажи, руб.	Доход от аренды в месяц, руб.	ВРМ
№1
№2
№3
№4
№5

Значение, находящееся в середине ряда 218. Его и примем для расчета стоимости объекта 1500руб.* 218 = 327 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода

Это оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода.

Базовыми понятиями являются чистый операционный доход) и ставка капитализации. Стоимость недвижимости (V) определяется по формуле:

V =

Метод прямой капитализации дохода предполагает использование в расчетах чистого операционного дохода за один год.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученная от оцениваемого имущества, после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Алгоритм расчета ЧОД включает следующие этапы.

1этап. Определение потенциального валового дохода от сдачи имущества в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы. ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

2 этап. Определение действительного валового дохода путем исключения из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за не загруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3 этап. Из действительного валового дохода вычитаются все прогнозируемые операционные расходы.

Операционные расходы – периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить на:

Ø Условно-постоянные

Ø Условно-переменные

Ø Расходы на замещение или резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости: налоги на имущество и землю, взносы по страхованию имущества.

К переменным или эксплуатационным расходам относятся традиционные расходы на содержание объекта. При расчетах учитываются не фактические, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета введено понятие резервы, под которыми понимают ежегодное резервирование средств под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, которые служат меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. Например, крыша, лифты, сантехника, внутренняя проводка и т.п. расходы рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения аналогично амортизации.

Например: косметический ремонт, требующийся 1 раз в 7 лет, обходится владельцу в 700 тыс. руб., последний ремонт был произведен 2 года назад, горизонт расчета 5 лет. Рассчитать резервы за первый год владения.

Следующий ремонт необходимо произвести через 5 лет (7 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца. Расходы на замещение составят:

700 тыс.: 5 = 140 тыс. руб.

Ставка капитализации – норма дохода, которую планирует получить инвестор от вложения в объект недвижимости.

1. Метод рыночного анализа. Заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

R =

2. Метод суммирования: ставка разбивается на составные части:

vбезрисковую ставку дохода;

vкомпенсацию за риск;

vкомпенсацию за низкую ликвидность;

vкомпенсацию за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

В мировой практике в качестве безрисковой используется ставка дохода по годовым долгосрочным бумагам. В России в качестве безрисковой может быть использована ставка рефинансирования ЦБ или процентная ставка по вкладам в Сбербанке.

3. Метод ипотечно - инвестиционного анализа. Мировая практика исходит из того, что при покупке недвижимости привлекаются ипотечные кредиты. Следовательно, стоимость объекта недвижимости состоит из двух составляющих: ипотечный кредит (М) и собственный капитал (Е).

R=m * R _m +e _x * R_e ,

где е - доля собственного капитала в стоимости объекта;

m- доля ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная (Rм)- это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга по кредиту (DS) к основной сумме долга (М).

Ставка дохода на собственный капитал (Rе)- это отношение денежных поступлений до вычета налогов (I е) к сумме вложенного собственного капитала (Е).

Например: для покупки недвижимости использован кредит в сумме 500 тыс. руб. и собственные средства – 150 тыс. руб. Ставка процента по кредиту – 14%, требуемая норма доходности инвестора – 20%.

Решение:

m =

е = 0,23

R = 0,77 * 0,14 + 0,23 * 20 = 15,4%

4. Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

R = L * Rl + B * Rb

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

R l – ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

R b – ставка капитализации для здания.

Пример. Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 18%. Ставка капитализации для здания – 18,5%. Определить общую ставку капитализации.

R = 0,2 * 0,12 + 0,8 * 0,185 = 0,172

Метод дисконтирования денежных потоков

Оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод представляет собой способ приведение будущих выгод от владения недвижимостью к текущей стоимости. Выгоды включают:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (ЧОД) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налогов;

• денежный поток от продажи объекта в конце периода владения.

Алгоритм метода:

1. определяется период и интервал для расчета денежных потоков

2. рассчитывается чистый операционный доход за каждый интервал расчета

3. определяется доход от продажи объекта в конце срока владения.

Доход от будущей реализации продажи в конце срока использования (реверсии) можно рассчитать:

Vn =

4. рассчитывается величина денежного потока за каждый интервал расчета как сумма ЧОД и дохода от перепродажи

5. определяется ставка дисконтирования как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

6. прогнозируемые денежные доходы дисконтируются

Основной недостаток метода в том, что оценщик должен знать точно период владения объектом.

Дата добавления: 2015-07-25