Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый

Закон запрещает сделки дарения в отношениях между любыми коммерческими организациями, если только речь не идет об «обычных подарках» незначительной стоимости.

Консенсуальный договор дарения (обещание дарения) требует не только обязательной письменной формы, но и сформулированного в нем ясно выраженного намерения совершить дарение в будущем. В таком договоре требуется также указание конкретного одаряемого лица и точного предмета дарения — в виде вещи, права или освобождения от обязанности.

Консенсуальный договор дарения, будучи односторонним договором, порождает для одаряемого право требовать его исполнения дарителем, а для дарителя — обязанность его исполнения в соответствующий срок и не влечет каких-либо обязанностей для одаряемого. Исключение составляют две ситуации:

1. обязанность одаряемою бережно относиться к подаренной вещи, представляющей большую неимущественную ценность для дарителя;

2. обязанность принимающего пожертвование лица обеспечить использование пожертвованного имущества по определенному жертвователем назначению.

В консенсуальном договоре дарения одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любой момент до его передачи дарителем, поскольку он не обязан принимать дар.

Тем самым допускается одностороннее расторжение данного договора. Поэтому дарителю в таком случае предоставляется право на возмещение реального ущерба (части понесенных им убытков), если договор дарения был заключен в письменной форме

Отмена дарения дарителем (а иногда и иными лицами) возможна как в консенсуальном, так и в реальном договоре дарения в случаях обнаружившегося противоречия между мотивами и результатами дарения или недостижения целей дарения.

Безвозмездность дарения по общему правилу исключает ответственность дарителя за ненадлежащее исполнение договора. Однако даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого недостатками подаренной вещи.

52. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора, недвижимость как объект договора. Субъекты (права и обязанности, ответственность). Форма, порядок заключения, изменения и расторжения. Особенности определения арендной платы, значение отдельных сроков в договоре.

Договор аренды недвижимости не урегулирован в ГК, там имеются положения т/ко о договоре аренды зданий и сооружений и предприятий.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности недвижимого имущества.

Аренда недвижимости на половину охватывает те объекты, которые не м/б проданы:

- аренда земель с/х и не с/х назначения

- аренда лесов, водных объектов, участков недр и т.д.

По договору аренды недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору какую-то недвижимость.

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Признаки:

- срочный

- консенсуальный

- двухстороннеобязывающий

- возмездный

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Права и обязанности арендатора:

- право пользования арендованным имуществом, сдавать в субаренду, требовать возмещения ущерба, причиненного им-ву от любых лиц, в т.ч. и арендодателя; истребовать из чужого владения; обязанность вносить арендную плату, поддерживать им-во в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание.

Права и обязанности арендодателя:

- право требования внесения арендной платы, право требования досрочного расторжения; обязанность предоставлять арендуемое им-во в надлежащем качестве, производить за свой счет капитальный ремонт. Несет риск случайной гибели им-ва.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

53. Договор социального найма жилого помещения: понятие, признаки. Понятие жилого помещения. Субъекты (права и обязанности, ответственность). Форма, предпосылки заключения: порядок расторжения и выселения. Цена

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора, одной из которых является договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

Признаки: консенсуальный, бессрочный, носит социальный характер, выражающийся в бесплатности предоставления, объективности отбора субъекта, в очередности.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (ордера).

По договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Стороны. Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.

Наймодатель вправе:

- требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель вправе:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- производить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

54. Условия возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения. Особенности возврата неосновательного обогащения

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий.

1. Имело место приобретение или сбережение имущества. Имеется в виду увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества.

2. Приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (более принято говорить - за чужой счет). Как правило, это означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать, например неполучение платы за произведенную работу либо потеря собственником владения вещью и т.п.

3. Отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, т.е. происходит неосновательно.

Возникновение обязательств из неосновательного обогащения не ограничивается поведением только потерпевшего или приобретателя. Данное обязательство может возникнуть в результате действий третьих лиц либо помимо воли участников обязательства из неосновательного обогащения.

Если обязательство возникло вследствие неосновательного приобретения лицом вещей, определяемых родовыми признаками, наличных денег, ЦБ на предъявителя, не индивидуализированных каким-либо образом, то главным элементом содержания обязательства является требование потерпевшего о возврате имущества того же рода в натуре или в денежном выражении. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Причем приобретатель отвечает перед потерпевшим за любую (в том числе допущенную случайно) недостачу (или ухудшение) неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, если повлекшее недостачу событие произошло после того, как приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность. Помимо указанного приобретатель должен возместить потерпевшему расходы по возврату неосновательного обогащения в натуре.

Если невозможно возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Если обязательство из неосновательного обогащения возникло вследствие передачи потерпевшим приобретателю имущественных прав, включая безналичные деньги и бездокументарные ЦБ, то потерпевший вправе требовать восстановления прежнего положения, в том числе возвращения ему документов, удостоверяющих переданное право.

55. Финансирование под уступку денежного требования: понятие и виды договора, признаки, объект, субъекты (права и обязанности, ответственность), форма, особенности определения цены в договоре

По договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование.

По своей юридической природе данный договор всегда является возмездным и двусторонним.

Рассматриваемый договор может предусматривать как передачу денег финансовым агентом клиенту (по модели договора займа), так и обязательство передать их (по модели кредитного договора). Точно так же и клиент в зависимости от условий конкретного договора либо уступает определенное денежное требование, либо обязуется уступить его. В соответствии с этим можно говорить о возможности существования факторинга как реального или консенсуального договора и вести речь о возможности или невозможности понуждения стороны к выдаче кредита или передаче права требования. Форма договора факторинга подчиняется общим правилам о форме, в которой должна быть совершена уступка права требования.

Договор финансирования под уступку денежного требования может предусматривать как разовое (однократное), так и систематическое проведение операций, связанных с финансированием клиента под уступку денежного требования клиента к третьему лицу. В последнем случае договор приобретает рамочный характер. По такому договору финансовый агент обязуется передавать клиенту денежные средства в счет денежных требований клиента к третьим лицам, возникающих в процессе его хозяйственной деятельности, а клиент обязуется уступать финансовому агенту такие денежные требования.

Условия договора могут предусматривать две формы передачи денежных средств финансовым агентом клиенту под уступку денежного требования: 1) путем покупки денежного требования; 2) путем предоставления денежных средств в долг.

Использование соответствующей формы финансирования предопределяет различия в составе обязательств, возникающих у финансового агента.

Договоры факторинга используются исключительно в предпринимательском обороте, поэтому их участниками могут стать только

коммерческие организации или индивидуальные предприниматели. Закон требует обязательного лицензирования факторинговой деятельности

Сторонами договора являются: финансовый агент - лицо, обладающее разрешением на предоставление финансирования под уступку денежного требования, и клиент - юридическое лицо или гражданин, осуществляющие предпринимательскую деятельность по предоставлению товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Помимо финансового агента и клиента в отношениях, связанных с уступкой и исполнением денежного требования, участвует и третье лицо (должник), обязанное уплатить по уступленному денежному требованию, вытекающему из договора между ним и клиентом.

В качестве основных корреспондирующих обязанностей сторон по договору является обязанность финансового агента по передаче клиенту денежных средств и обязанность клиента по уступке финансовому агенту денежного требования к третьему лицу (должнику).

Дополнительно к этому договором могут быть предусмотрены обязательства финансового агента по оказанию клиенту финансовых услуг, необходимость которых во многом обусловливается характером возникающих отношений, в частности видом финансирования и уступки денежного требования.

Обязанности клиента в рассматриваемом договоре составляют осуществление уступки финансовому агенту денежного требования и оплата его услуг.

Клиент остается ответственным перед финансовым агентом за действительность требования, являющегося предметом уступки, но по общему правилу не отвечает за его реальную исполнимость.

Уступаемое финансовому агенту денежное требование клиента к должнику может быть уже существующим (с наступившим сроком исполнения, например за отгруженный товар или оказанные услуги, и обычно отраженным в качестве дебиторской задолженности в бухгалтерских документах) либо будущим (срок исполнения по которому, например в виде обязательства по оплате товара, еще не наступил). В первом случае важно, чтобы этот срок не истек к моменту уступки.

Оплата услуг финансового агента определяется соглашением сторон в зависимости от риска, который несет фактор, определяемого, в частности, характером деятельности клиента и его должников и рядом других обстоятельств. Она может устанавливаться в форме процентов от стоимости уступаемого требования; в твердо определенной сумме; в виде разницы между реальной (рыночной) ценой требования и его ценой, предусмотренной в соответствующем договоре, и т. д.

56. Понятие и виды договора аренды и ссуды. Объекты, форма, срок

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Объект. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката не может превышать одного года. Предельный срок аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из легального определения договора безвозмездного пользования видно, что он (как и дарение) может быть консенсуальным и реальным. В первом случае договор является двусторонним, так как обязанности возникают у каждой из сторон, во втором - односторонним (обязанной стороной признается только ссудополучатель). Последний обязуется возвратить вещь, которой временно пользовался.

Объект договора ссуды = объекту договора аренды.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

57. Аренда транспортного средства: понятие, виды и признаки, объект и субъект, форма, особенности определения арендной платы

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета — транспортного средства.

1) аренда транспортного средства с экипажем;

2) аренда транспортного средства без экипажа.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства является реальным договором. В то же время в морском праве договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) рассматривается как консенсуальный договор.

Форма договора аренды транспортного средства является письменной независимо от срока аренды. К аренде транспортных средств не применяются правила о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Срок в договоре аренды транспортного средства регламентируется общими нормами об аренде, за исключением того, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются. Срок аренды транспортного средства может быть как определенным, так и неопределенным. Однако срок обязательно должен быть указан в тайм-чартере — договоре фрахтования судна на время.

Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью - индивидуально-определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго (с экипажем) - услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.

Субъекты. Арендатор и арендодатель.

Права и обязанности арендатора:

- обязанность по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства.(с экипажем)

- право на его коммерческое использование, сдавать арендованное транспортное средство в субаренду.

- обязанность по содержанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. обязанность управления и техническая эксплуатация ТС (без экипажа)

Права и обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору транспортное средствов состоянии, позволяющем эксплуатировать его в соответствии с назначением транспортного средства и условиями договора. (без экипажа)

- Обязанность по управлению, технической эксплуатации и содержанию ТС, обязанность страхования ТС, если это предусмотрено в законе. (с экипажем)

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

58. Понятие и виды договора продажи и мены. Обязанности продавца и покупателя

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой

Из этого следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Мена является видом купли-продажи. Ее выделение в отдельную главу обусловлено тем, что здесь отсутствует цена.

В силу договора мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем одна сторона, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены (в деньгах) передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении товара, который она обязуется принять в обмен.

Видами договора к-п являются: розничная к-п, постака, поставка товаров для гос. нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятий.

Видом договора мены является внешнеторговый бартер. В узком смысле под бартеромпонимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена.

В широком смысле под внешнеторговым бартером понимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности сделки, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности.

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.

Обязанности продавца:

- обязанность передачи покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором.

- обязанность передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц

- обязанность передачи товара надлежащего качества, количества, комплектности и ассортименте.

Обязанности покупателя:

- Обязанность покупателя по принятию товара, по его оплате

- Обязанность покупателя проверить качество.

59. Продажа недвижимости: понятие, виды, признаки. Недвижимость как объект договора. Субъекты; форма и гос регистрация, цена, значение отдельных сроков в договоре

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности.

Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность.

Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

К продаже недвижимости применяются общие положения о сроках договора купли-продажи. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Дата добавления: 2015-07-19