Читайте также:
|
Ставка капитализации (СК) – это норма дохода для собственности, отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и стоимостью собственности.
При недостатке достоверных рыночных данных о сделках купли-продажи по объектам-аналогам, для определения ставки капитализации в данном анализе наиболее предпочтительным представляется метод суммирования.
Этот метод определения ставки капитализации делит ставку на составные части: безрисковая ставка; дополнительный риск; нагрузка управления инвестициями; поправка на ликвидность.
Безрисковая ставка – это безопасная процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Инвестор, вкладывающий свой капитал в недвижимость, альтернативным способом получения дохода может рассматривать размещение капитала на банковском счете, вложения в ценные бумаги. Такие инвестиции менее рискованны, более ликвидны и требуют минимального инвестиционного менеджмента. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода вложенный им капитал плюс проценты полностью возвратятся.
Дополнительный риск. Все другие инвестиции, за исключением тех, по которым можно получить безрисковую процентную ставку, имеют более высокую степень риска. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы заставить инвестора с капиталом взять на себя риск.
Нагрузка управления инвестициями – инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, в отличие от безрисковых инвестиций, тем более компетентного управления они требуют.
Поправка на ликвидность. Вернуть капитал, инвестированный под безопасную процентную ставку, можно через несколько дней. Возврат других инвестиций требует большего времени, и иногда для продажи некоторых видов недвижимости могут потребоваться месяцы, особенно, если инвестор пытается реализовать объект на рынке в период спада его активности (затоваривание) либо объект имеет низкую инвестиционную привлекательность.
Расчет ставки капитализации проводился на основе расчета ставки дисконтирования с корректировкой на норму возврата капитала, равную 1/Т, где Т – прогнозируемый срок экономической жизни объекта с момента оценки.
Ставка дисконтирования была определена с помощью специализированной программы «Определение ставки дисконтирования для объектов недвижимости в Омской области», разработанной специалистами ООО «РЦО «МИЭЛЬ» совместно с экспертами НП «Омская коллегия оценщиков». Данная программа рассчитывает ставку дисконтирования в зависимости от характеристик объектов недвижимости. В соответствии с расчетами, произведенными при помощи вышеописанной программы, средняя ставка дисконтирования для базы отдыха на озере Ачикуль, расположенного на оцениваемом участке составляет 25,76%. Результаты расчетов ставки дисконтирования в виде справки прилагаются к отчету.
Величина корректировки на норму возврата капитала для оцениваемых объектов недвижимости рассчитывалась исходя из нормативного срока эксплуатации зданий соответствующей группы капитальности согласно «Методики оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения»**. Усредненный нормативный срок эксплуатации для оцениваемых зданий составит 125 лет, учитывая, что усредненный возраст оцениваемых зданий на момент оценки составил 17 лет, можно предположить, что усредненный оставшийся срок эксплуатации зданий составит около 108 лет.
Тогда норма возврата капитала определится следующим образом:
Норма возврата капитала = 1/Т = 1/108 = 0,93%
Согласно проведенным нами расчетам, итоговая усредненная ставка капитализации для оцениваемых объектов составит СК = 25,76 + 0,39 = 26,69%
Дата добавления: 2015-07-19; просмотров: 67 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок | | | Определение полной восстановительной стоимости улучшений |