Купля-продажа жилых помещений

Жилое помещение как объект купли-продажи. Определение и форма договора купли-продажи жилых помещений. Обязательные требования к договору купли-продажи. Перечень документов необходимых для купли-продажи жилого помещения. Признаки проблемных – юридически нечистых квартир. Особенности купли-продажи отдельно стоящего дома и нежилого здания.

Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Купля-продажа жилых помещений – самая распространенная операция на российском рынке недвижимости, при этом особенная часть Гражданского кодекса РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи жилого помещения.

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

- письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

- указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

- определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

- данные о возможных правах третьих лиц;

- цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

- срок и порядок передачи имущества.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников или самостоятельно собственником.

Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

- правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи и др.);

- документы БТИ;

- выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

- выписка из Единственного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;

- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

- разрешение комиссии органа опеки и попечительства по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

- разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

- справка из паспортного отдела, если изменялись название улицы и нумерация домов;

- в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;

- документ, подтверждающий юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

- справка, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;

- свидетельство о браке или справка из ЗАГСа – если один из собственников поменял фамилию;

- разрешение супруга на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;

- квитанция об оплате регистрационного сбора;

- письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

- нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

- паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

Проблемные – юридически нечистые – квартиры могут иметь следующие признаки:

- дом, в котором находится квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением;

- в отчуждаемой квартире произведена неузаконенная перепланировка;

- отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом;

- несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете;

- в числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими;

- предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений;

- заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего, договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун;

- доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства;

- выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например не включены дети);

- в число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи;

- хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора нужно сразу же обратиться регистрационный орган (Росреестр).

Прием-передача жилья сторонами договора производится в простой письменной форме.

При покупке отдельно стоящего дома (загородной недвижимости) или нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре.

В случае если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

11. Договор найма: социальный и коммерческий

Общее понятие договора найма. Отличие договора найма от договора аренды. Договор социального найма. Наймодатель и наниматель. Жилищный фонд социального использования. Форма договора социального найма. Основания для выселения по договору социально найма. Договор коммерческого найма. Договор поднайма.

Найм жилого помещения – основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Собственник жилого помещения или управомоченное лицо, обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является его потребительский характер.

Собственник жилья вправе предоставить во владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицами жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование только на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.

По договору социального найма жилого помещения наймодателем выступает собственник государственного или муниципального фонда.

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) изолированное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

В государственном и муниципальном жилищных фондах социального пользования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения для бессрочного проживания.

К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах социальной нормы жилой площади, которая устанавливается органом местного самоуправления. За гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилищного помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор найма может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушают условия договора найма, то ответственность за их действия перед наймодателем будет нести наниматель.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Известив наймодателя, постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит являются сонанимателями.

Основные права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 65, 67 ЖК РФ).

Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если такие сроки не установлены договором, плату за жилье следует вносить ежемесячно.

Граждане, не оплачивающие жилье и коммунальные услуги по договору найма в течение шести месяцев, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

При коммерческом найме жилья из государственного или муниципального жилищного фонда в отличие от социального, жилое помещение предоставляется:

- без ограничения площади;

- за договорную коммерческую плату;

- на определенный срок – до 5 лет (а не бессрочно).

Наряду с общими для обоих видов жилищного найма Гражданским кодексом РФ (гл. 35) установлены правила в отношении коммерческого найма, которые применяются к социальному найму только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

Они имеют равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на новое понятие – «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не указанных в договоре коммерческого найма, допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения нормы жилой площади. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Объектом договора коммерческого найма может быть не только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения в найм не означает одновременно передачу права собственности на него. В общем случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в данном населенном пункте.

В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему соглашению между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним граждан передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии возмездности и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется сторонами договора, если срок не установлен в договоре, то считается заключенным на 1 год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения, на который не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Дата добавления: 2015-07-19