Доходный подход.

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Преимуществом данного подхода по сравнению с затратным и рыночным является то, что он в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он основан на прогнозных данных, однако данный подход является основным при оценке «доходной» недвижимости, так как отражает интересы инвестора.

Согласование результатов. Выведение итоговой величины стоимости объекта

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, профессиональных суждений и опыта оценщика, располагаемой информации и степени ее достоверности. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, используют метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент. Итоговая величина стоимости получается при синтезе взвешенных величин.

Дата добавления: 2015-07-19