Салыстырмалы тәсіл

Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары әйгілі болған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген.

Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жақында жүргізілген сату-сатып алу объектілер келісімдерімен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.)- Бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылықтың орнын толтыратын осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады.

Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңайға түседі.

Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынды:

- Нарық зерттелінеді (бағаланатын объектіге ең көп салыстырылатын жылжымайтын мүліктің объектілері таңдалады);

- Сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша, физикалық сипаттама және төлем мен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір тандалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі;

- Сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамалары және сату шарттары бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы объект талданып, жасалды;

- Әрбір қолында бар салыстырылатын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі (немесе сұралатын бағалар);

- Салыстырмалы объектілердің түзетілген бағалары келісіліп, бағаланатын объекті құнынын көрсеткіші есептелінеді.

Құнға енгізілген түзетулерді бейнелеу:

1. Мүліктік құқықтарға: бағаланатын ғимарат және ұқсас объектілер иелердің меншігінде болып табылады және ұзақ мерзімді жалға алу құқығы негізінде қолданатын телімдерде орналасған жағдайда құндық түзетулер жүргізудің қажеті жоқ.

2. Қаржыландыру шарттарында: ұқсас объектілер бойынша ақпаратты тексеру кезінде - қаржыландыру шарттары нарықтан маңызды ерекшеліктері болмаған жағдайда түзетулер жүргізілмейді.

3. Сату шарттарында: бағалаушымен алынған ақпарат ұқсас объектілерді сату және бағалау объектілері бойынша болжанатын шарттары сәйкес болған жағдайда, келісімдер 50%-тік аванстаумен
жүзеге асырылады және соңғы есептесулер бір айдан үш айға дейін уақытта жүзеге асырылады да, құңдық түзетулер жүргізідмейді.

4. Сату күніне: есептемелерде, сондай-ақ басқа да қол жетерлік ақпаратта келтірілген деректерді Алматы қаласы мен Алматы облысында басқа да жылжымайтын мүліктің ұқсас обьектілеріне бағалары туралы талдау соңғы 2 жылда нарықта бағалардың өсуін анықтады. Сондықтан берілген жағдайда құрылыс-монтаждық жұмыстар құнының жоғарылауы индексіне сәйкес сату күніне түзетулер мөлшерін қабылдау мақсатқа лайықты болып келеді.

5. Орналасу жағдайына: инженерлік қамтамасыз ету және керіктендіру, көліктік қол жеткізу, эстетикалык, тарихи, территорияның ландшафтық және рекреациондық құндылығы, қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық, шағын ахуалдық және инженерлік-геологиялық шарттарын, сондай-ақ іскерлік белсенділік орталығында өндірістік ғимараттардың жалпы ауданының бір шаршы метрінің
әртүрлі құнын есепке алатын экономикалық аумақтан шығатын түзетулер бағаланды.

6. Физикалық сипаттамаларға:

Бағалау объектілерінің тозуына түзетулер келесідей формуламен есептеледі:

П1=(100-83):(100-70)=0,57

П2=(ЮО-83):(100-75)=0,68

П3=(100-83):(100-50)=0,34

Инженерлік қамтамасыз ету бойынша: берілген сипатқа сай бағаланатын объекті мен салыстырмалы объектілер ұқсас болған жағдайда құлға түзету енгізу талап етілмейді.

№ р.н	Объект сипаттамалары, түзетулерді бейнелеу,түзетілген құн	Бағалау объекті	№1 салыстырмалы объекті	№2 салыстырмалы объекті	№3 салыстырмалы объекті
	Сату бағасы,мың, а.б	?	95,0	90,0	142,0
	Салыстыру бірлігі	а.б/шар.м.	а.б/шар.м.	а.б/шар.м.	а.б/шар.м.
	Салыстыру бірлігіне баға; а.б/шаршы м.	?	178,0	108,0	199,0

	Мүліктікқұқықтар: Ғимаратқа Жер теліміне мүліктік құқықтарға түзетулер түзетілген баға, а.б /шаршы м.	Меншік Құқығы ¥зақ мерзімді жалға	Меншік құқығы ¥зақ мерзімді жалға Талап етілмейді 178,0	Меншік құқығы Ұзақ мерзімді жалға Талап етілмейді 108,0	Меншік құқығы ¥зақ мерзімді жалға Талап етілмейді 199,0
	Қаржыландыру шарттары Қаржыландыру шарттарына түзетулер Түзетілген баға, а.б /шаршы м.	Нарықтық	Нарықтық Талап етілмейді 178,0	Нарықтық Талап етілмейді 108,0	Нарықтық Талап етілмейді 199,0
	Зату шартгары Қаржыландыру шарттарына түзетулер Түзегілген баға, а.6 /шаршы м.	Нарықтың	Нарықтық Талап етілмейді 178,0	Нарыктық Талап етілмейді 108,0	Нарықтық Талап етілмейді 199,0
	Сату күні Қаржыландыру шарттарына түзетулер Түзетілген баға, а.б /шаршы м.		Қырқүйек +4% 185,1	Қазан +2% 110,2	Қараша +0% 199,0
	Орналасуы Алматы қаласы Орналасуына түзету Түзетілген баға, а.б /шаршы м.	шет Труксиб ауданы	шет Әуезов ауданы Жоқ 185,1	Орталық Алмалы ауданы +25% 137,8	Шет Труксиб ауданы Жоқ 199,0
	Объектінің тозуы Тозуға түзетулер Түзетілген баға, а.б /шаршы м.	83%	70% -43% 105,5	75% -32% 93,7	50% -66% 67,7
	Объектінің инженерлік қамтамасыз етілуі: Су құбыры Канализация жылу берілуі тоқпен қамту	Жоқ жоқ жоқ Жарық беруші және күштік энерго-желілер	жоқ жоқ жоқ Жарық беруші және күштік энерго-желілер	жоқ жоқ жоқ Жарық беруші және күштік энерго-желілер	Жоқ Жоқ Жоқ Жарық беруші және күштік энерго-желілер
	Инжснерлік қамтамасыз етілуге түзету Түзетілген баға, а.6 /шаршы м.		Талап етілмейді 105,5	Талап етілмейді 93,7	Талап етілмейді 67,7
	Түзетулер саиы
	Өлшемдік коэффициент-тер:		0,4	0,2	0,4
	Өлшенген мәндер:		42,2	18,7	27,1
	Құнның орташа өлшенген мәні, а.б /шаршы м.	88,0
	Бағалау объектінің құны, а.6 /шаршы м.	60,2

Осындай жағдайда, сатулардың тікелей салыстыру әдісін қолданумен алынған материалдық қойма инв.№13 ғимарат құнының есептік мәні - 60,2 мың (алпыс мың екі жүз) а.б құрайды.

Бағаланатын мүліктік кешенге кіретін басқа да объектілер бойынша да бағалау есептемелері жүргізілген. Есептемелер нәтижелері кестеде келтірілген.

Дата добавления: 2015-11-30