Недвижимость, занимаемая владельцем

6.02.7. В тех случаях, когда недвижимость, оцениваемая для целей финансовой отчетности, занимается владельцем для целей ведения бизнеса, будут применяться другие положения, а именно:

(a)если недвижимость не существенна для продолжения бизнеса, а восстановление не предполагается, то недвижимость становится избыточной к производственным потребностям и ею владеют для целей продажи. В таком случае в качестве базы оценки для Сертификата и Отчета об оценке будет применяться Рыночная стоимость для наилучшего и наиболее эффективного использования. Клиент должен быть информирован, что продажа или намерение продать должны быть декларированы страховому агенту и могут оказать влияние как на сумму, так и на основу любого страхового иска. Соответственно, клиенту следует получить консультацию у специалистов на рынке страхования.

(b) Если недвижимость существенна для продолжения бизнеса, и восстановление предполагается и допускается законом, оценка должна основываться на Рыночной стоимости для существующего использования с учетом физического состояния собственности на дату оценки. Если недвижимость полностью застрахована, то разумным предположением является то, что она будет восстановлена в течение обоснованного и проверяемого периода времени.

6.02.8. Специализированная недвижимость в стадии восстановления или строительства должна оцениваться с учетом ее существующего состояния по текущим ценам на дату оценки на основе Остаточной стоимости замещения и в соответствии с адекватной потенциальной прибыльностью или долгосрочной жизнеспособностью и производственного потенциала предприятия (или государственного органа), сопоставляемых со стоимостью используемых активов. Неспециализированная недвижимость должна оцениваться на основе одной из двух нижеприведенных баз оценки в соответствии с мнением оценщика о наиболее финансово информативной базе оценки, которые применяются во всех обстоятельствах, включающих цель оценки:

(a) Рыночная стоимость земли для предполагаемого использования, плюс накопленные финансовые издержки строительства/реконструкции, которые имеют место на дату оценки;

(b) текущая Рыночная стоимость — в предположении, что работа завершена по любым существующим контрактным документам - минус рассчитанные расходы в текущих ценах для завершения строительства.

Для целей финансовых отчетов обычной бухгалтерской привычкой является предпочтительное применение пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда больше подходит расчетливая учетная политика и принимается меньший из результатов двух расчетов. База (а) не будет подходящей в том случае, когда целью оценки является определение величины кредитного обеспечения, в роли которого выступает сама недвижимость.

6.02.9. Необходимо проявлять осторожность в случаях, когда может быть невозможным получение планировочного разрешения для восстановления оригинального здания или его прежнего существующего использования. Например, когда снижена плотность застройки, оценщику необходимо рассмотреть вопрос о том, может ли иметь место компенсация в рамках планировочного законодательства, или существует ли право специальной страховки и перемещения восстановления на другой подходящий незастроенный участок, и включить эти положения в отчет и оценку.

6.02.10. Оценка, выполняемая оценщиком, будет варьироваться в зависимости от реальных обстоятельств, которые могут изменяться в диапазоне от оценки недвижимости как восстановленной с последующим уменьшением на величину издержек строительства, финансовых и временных потерь, до оценки пустого участка для существующего использования минус издержки восстановительных и вспомогательных работ, или оценки потери стоимости в результате невозможности восстановления в полном объеме площадей и/или более эффективного использования. Какая бы база оценки не была принята и записана в инструктивное письмо после консультаций с клиентом и его профессиональными советниками, Сертификат оценки и отчет должны быть составлены ясно, подробно с тем, чтобы не допустить неверного толкования.

6.02.11. В соответствии с общими правилами предоставления последовательного, правдивого и ясного вида финансового статуса недвижимости как имущества, база оценки должна быть точной и являться предметом предварительной консультации с клиентом и его профессиональными и страховыми советниками. Представление и формулировка страховых иков обычно должны быть задачей специалистов по решению вопросов убытков или других советников в области страхования.

Дата добавления: 2015-11-14