Комментарий к определению Рыночной стоимости ЕС

Рыночная стоимость означает цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем на дату оценки, при допущении что недвижимость публично выставлена на рынок, условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени, соответствующий данному виду недвижимости (91/647/ЕЕС).

4.03.19. Уточняющий комментарий к определению Рыночной стоимости ЕС приводится ниже.

4.03.20. "... цена, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту..." должна подразумевать денежную сумму, если земля и здания были бы проданы на свободном рынке. Употребление слов "частный контракт" исключает, прежде всего, продажу на аукционе в том смысле, что в этом случае была бы реализована более низкая цена, чем после должного маркетинга между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем, и подчеркивает реальный характер расчета на дату оценки. В Статье 49 (5) оговаривается ситуация, когда земля и здания проданы или будут проданы в течение короткого периода времени. Вычет фактических или рассчитанных издержек продажи в этом случае должен быть произведен как отдельная корректировка после того, как оценщик предоставит свое заключение относительно Рыночной стоимости.

4.03.21. Специальная ссылка "... готовый продать продавец и коммерческий покупатель..." усиливает приоритет экономической реальности, выражаемый через сделки на свободном рынке, в виде лучшей цены, обоснованно достижимой для продавца и наиболее выгодной цене, обоснованно достижимой покупателем. Готовый продать продавец не является продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Использование термина "коммерческий покупатель" дополнительно исключает предложение со стороны специального покупателя, который готов предложить более выгодную цену, чтобы опередить других предполагаемых покупателей из-за исключительных личных обстоятельств (например при сделке между материнской и дочерней компаниями, арендодателем и арендатором или с владельцем смежной недвижимости).

4.03.22. "...на дату оценки..." относится к специфическому характеру оценки, который предполагает, что обсуждение условий сделки и ее осуществление завершены на дату оценки. При изменении рыночных условий рыночная стоимость на другую дату может существенно отличаться. Определение предполагает одновременный расчет при завершении контракта на продажу без учета какой-либо корректировки цены по вышеуказанному фактору.

4.03.23. "... при допущении, что недвижимость публично выставлена на рынок..." означает, что имущество будет выставлено на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить его продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением Рыночной стоимости. Период времени, в течение которого имущество будет выставляться для продажи, будет изменяться в соответствии с обстоятельствами, но он должен быть адекватным для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, образующих рынок. Период экспозиции имеет место до даты оценки.

4.03.24. "...условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени соответствующий данному виду недвижимости..." - это предполагает, что участники рынка находятся в готовности использовать благоприятную возможность в течение периода экспозиции, но не предполагает, что был создан или предполагается гипотетический/нереальный рынок или рынок на основе ложных представлений, а также исключает принудительную продажу - напротив, предполагаемая продажа производится таким образом, который соответствует действительному состоянию рынка. Нормальный период маркетинга - это такой период времени, который будет изменяться в зависимости от рыночных условий, типа или класса недвижимости - земли и зданий.

Методология

4.03.25. В соответствии с положениями Директивы ЕС (91/647/ЕЕС), метод оценки каждой отдельной единицы земли и зданий должен соответствовать общепринятым методам или методам, принятыми Insurance Supervisory Authorities, а также в соответствии с Директивой ЕС (78/660/ЕЕС) разбивка по финансовому году оценки должна быть приведена в примечаниях к счетам. Такие методы обычно не должны изменяться в промежутке между финансовыми годами.

4.03.26. В то время, как методология может изменяться с течением времени для отражения лучшей практики оценки в соответствии с изменениями основных влияющих на рынок недвижимости институтов, включая современные корпоративные структуры и рынок капитала, рекомендуется при оценке недвижимости страховых компаний и в других аналогичных секторах, где имущество представляет продукт инвестиций или является обеспечением финансовых инструментов, применять те методы, которые основаны на наиболее подходящих, рыночно обоснованных техниках. Они могут включать капитализацию дохода, дисконтирование денежных потоков и/или сравнение стоимости полного или частичного права собственности. В общем случае является неуместным выполнение оценки на базе Остаточной стоимости замещения, которая больше подходит для оценки недвижимого имущества других категорий компаний. Более подробный комментарий по методологии включен в раздел 11.07 ЕСО.

Дата добавления: 2015-11-14