Ипотека в с/х.

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека - залог недвижимого им-ва, гл. образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. И. называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С т. зр. распределения дохода, созданного в с/х, ипотека означает продажу всей зем. ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономич.сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (#, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём).

Благодаря ипотеке банковский, гос. и кооперативный капитал уст-ет свой контроль над значит. частью зем. фонда. В то же время ипотека явл. 1 из осн. каналов поступления капиталовложений в с.-х. произв-во и др. отрасли экономики. Она позволяет капиталистическому предпринимателю увеличивать долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам - финансировать покупку доп. крупных участков земли при высоком уровне цен на неё.

Значение И. особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в с/х, требующим увеличения капитальных затрат на возведение совр. производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т. д. Кредит по И. - самый долгосрочный. Ипотечные ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5). Они имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на строительство, мелиорацию и т. д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежегодной, квартальной, ежемесячной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.

Осн. препятствием в R зем. ипотеки явл. неоформленное право собств-ти. В качестве залога могут использоваться только земли с/х назначения, поставленные на кадастровый учет и прошедшие юр. регистрацию. Для того чтобы участок мог исп-ся в качестве залога, он должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в уст-ном порядке, местоположение, правовой статус и уникальный кадастровый номер. Ипотека части зем. участка возможна только после ее полного выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собств-ти, и прохождения процедуры гос. кадастрового учета.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

В связи с этим особую актуальность приобретают исследование сущности процесса ипотечного кредитования, а также разработка мер по его совершенствованию в сельском хозяйстве в условиях рынка.

По мнению Е. В. Сергацковой, ипотечный механизм включает в себя три основных компонента:

1)правовую базу,

2)организационную систему,

3)экономическую систему.

Правовая система представляет собой научно обоснованную совокупность общих правил и норм, обусловливающую форму поведения (права и обязанности) участников ипотечных отношений.

Организационная система включает в себя институциональную и организационные подсистемы. Институциональная подсистема включает органы землеустройства и учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, банки и другие финансово-кредитные учреждения, оценочные и риелторские институты, страховые компании, суды, налоговые инспекции. Организационная подсистема обеспечивает взаимодействие субъектов ипотечного механизма.

Экономическая система — это совокупность финансово-экономических рычагов, инструментов, способов и стимулов для регулирования ипотечных отношений.
Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Г. Е. Быстров отмечает: «Современное легальное определение ипотеки базируется на тех же принципах, что и определение, содержащееся в статьях 1154 и 1157 тома X Свода законов Российской империи и статье 43 Вотчинного устава... Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами».

В более узком смысле ипотека означает форму обеспечения денежных обязательств должника (заемщика) перед кредитором (залогодержателем) путем передачи в залог недвижимости с целью получения ипотечной ссуды, как правило, ипотечного кредита. Г. Е. Быстров указывает: «В узком смысле слова об ипотечной деятельности банка можно и следует говорить лишь тогда, когда совершается самостоятельное действие по кредитованию под залог земли. В широком смысле слова об ипотечной деятельности может идти речь в тех случаях, когда имеет место деятельность банка по приобретению земли от залогодателя при реализации заложенного земельного участка».

В странах с развитой рыночной экономикой система ипотечного кредитования функционирует в тесном взаимодействии с другими инструментами финансового рынка. Опыт стран с развитой рыночной экономикой указывает на то, что хотя залоговый механизм и является одним из важнейших рыночных регуляторов, его эффективное использование невозможно без государственной поддержки, а также взаимосвязи с другими экономическими и финансовыми рычагами.

Особенности ипотечного кредитования в сельском хозяйстве определяются специфическими чертами воспроизводственного процесса в отрасли и в первую очередь тем, что земля выступает в качестве главного средства производства в сельском хозяйстве. Вместе с тем как в количественном, так и в качественном отношении имеет место ухудшение состояния земли как воспроизводственного ресурса и объекта залога в сельском хозяйстве. В соответствии с приоритетным национальным проектом «Развитие АПК» в 2006 году консолидированный бюджет Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России) должен возрасти на 32 процента и достигнуть 70 миллиардов рублей. Расходы непосредственно на сельское хозяйство и рыболовство должны увеличиться на 63 процента и составить 40 миллиардов рублей.

Как отмечает Г. Е. Быстров, «Институт залога (ипотеки) земель сельскохозяйственного назначения — правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности.».

Дата добавления: 2015-07-12