2. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением.
3. Совершение сделки с жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
Рекомендации до приобретения квартиры. В первую очередь удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит продавцу, с которым вы имеете дело. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Именно там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе - необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.
Не исключается подделка паспорта продавцом - достаточно вклеить в паспорт истинного владельца квартиры фотографию мошенника. Для проверки личности продавца можно обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.
Следует также обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.
В паспортном столе по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество зарегистрированных на конкретной жилплощади лиц. На основании этого можно сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. Бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.
По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. Если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства.
В паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). В домоуправлении иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас "висит" штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т.п.
Для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная - то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК). Ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. Ведь нотариус - не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник.
Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.
Договор купли-продажи жилого дома
г. ________________ _______________________________
(дата прописью)
Гр. ____________________________, прожив. _____________________________
(Ф.И.О.) (полный адрес
__________________________________________________________________________,
по месту жительства)
именуемый в дальнейшем "Продавец", и гр. _________________________, прожив.
(Ф.И.О.)
_____________________________________, именуемый в дальнейшем "Покупатель",
(полный адрес по месту жительства)
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить за него обусловленную сумму.
2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений ________________________________________________________________________.
Общая площадь жилого дома составляет _____________________ кв. метров, подсобные помещения - ____________________________ кв. метров.
3. При доме имеется земельный участок размером ______ га и следующие
строения и приспособления _________________________________________________
(сарай, туалет, погреб, колодец, хоз. постройки
___________.
и пр.)
4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.
5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере
_____________________ рублей.
(прописью)
6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).
7. Плата вносится Покупателем в течение _________________ дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________.
8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и т.п.
9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.
10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:
10.1. Со стороны Продавца _________________________________________
(документы, подтверждающие право
__________________________________________________________________________.
собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц)
10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________
(документы, подтверждающие
___________________________________________________________________________
платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом
__________________________________________________________________________.
препятствий для покупки дома)
11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере ______% от размера не выплаченной в срок суммы.
12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется не исполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его Покупателю в двойном размере.
13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.
14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования ст. 106 и 107 ГК РСФСР.
15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке (если дом находится в сельском населенном пункте, то договор составляется в простой письменной форме и регистрируется в сельском совете).
16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ государственной нотариальной конторы г. ________________, а ____________ экземпляра вручены сторонам.
Подписи сторон:
Продавец (подпись)
Покупатель (подпись)
Заверительная подпись нотариуса, печать.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
См.: договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Необходимо отметить, что технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.
В качестве правоустанавливающего документа может быть указан документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!
Оценка квартиры (п. 4) используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.
Сумма, указываемая в п. 5 предложенного договора (цена договора), определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.
Указанный вариант оплаты по договору представляется наиболее предпочтительным, поскольку по условию п. 7 договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.
Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В данном случае предложено три варианта редакции п. 13.
По соглашению сторон устанавливается количество экземпляров договора, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
_________________________________________
(наименование муниципального образования)
____________________________
(число, месяц, год прописью)
Мы, гр. _________________________________________, проживающий(ая) по
(указать фамилию, имя, отчество)
адресу: ________________________, паспорт серии _________ N ______________,
выдан ____________________________________________________________________,
(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)
именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр.
______________________________________________, проживающий(ая) по адресу:
(указать фамилию, имя, отчество)
_______________________________, паспорт серии ______ N ____________, выдан
__________________________________________________________________________,
(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)
именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гр. __________________________________________, обязуюсь передать
(указать фамилию, имя, отчество Продавца)
в собственность, а я, гр. _________________________________________________,
(указать фамилию, имя, отчество Покупателя)
обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего
договора следующее недвижимое имущество: одну комнату N 2 в двухкомнатной
коммунальной квартире, расположенной на _____________________________ этаже
(указать этаж)
_____________________________________________________________________ дома,
(указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого)
находящуюся по адресу: ____________________________________________________
____________________ область, город (поселок, деревня) ___________________,
улица _________, дом _____, квартира N ____.
2. Указанная комната имеет общеполезную площадь
_________________________________________ кв. м, в том числе жилую площадь
(указать площадь цифрами и прописью)
_________________________________________________ кв. м, и расположена в
(указать площадь цифрами и прописью)
двухкомнатной квартире общей площадью _____________________________________
(указать площадь цифрами и прописью)
кв. м, жилой площадью ______________________________________________ кв. м,
(указать площадь цифрами и прописью)
в том числе площадь комнаты N 1 ___________________________________ кв. м.
Вместе с __________________________________________________________________
(указать площадь цифрами и прописью)
комнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего
пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается
в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).
3. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры
принадлежит Продавцу по праву собственности на основании
___________________________________________________________________________
(указать наименование правоустанавливающего документа,
___________________________________________________________________________
например договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г.,
___________________________________________________________________________
зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение
__________________________________________________________________________,
N __ от ______ 20__ г.)
что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от
_________________________________, серия _______ N ______________, выданным
(указать число, месяц, год)
__________________________________________________________________________,
(указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию)
регистрационный номер _____________________________________________________
(указать номер государственной регистрации права
______________________________________ от ________________________________.
в Едином государственном реестре прав) (указать число, месяц, год)
4. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 2 составляет
_______________________________________ руб., что подтверждается справкой
(указать сумму цифрами и прописью)
N _____________, выданной _____________________________________________ БТИ
(указать число, месяц, год)
__________________________________________________________________________.
(указать наименование муниципального образования)
5. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры
продается за _______________________________________ руб. Соглашение о цене
(указать сумму цифрами и прописью)
является существенным условием настоящего договора.
6. Собственник жилого помещения - комнаты N 2 не вправе отчуждать свою
долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной
квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли
отдельно от права собственности на жилое помещение.
7. Покупатель обязуется в течение
____________________________________________ дней после государственной
(указать количество дней прописью)
регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в
полном объеме.
8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест
общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед
заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо
дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 сторонами
составляется передаточный акт.
10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и
долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения
после государственной регистрации перехода права собственности на комнату,
которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по
договору и оформления сторонами передаточного акта.
11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию
указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест
общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему
доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской
Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны
ознакомлены.
Вариант А (если в комнате никто не проживает):
13. Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц,
имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.
Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или
сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1
ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре):
13. В указанной комнате сохраняют право проживания:
___________________________________________________________________________
(перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих
__________________________________________________________________________.
право пользования жилым домом, и их права)
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован
в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя
дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного
учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть
применимо к лицам, которые не являются стороной договора):
13. В указанной комнате зарегистрирован гр.
__________________________________________________________________, который
(указать фамилию, имя, отчество Продавца)
обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение
______________________________ дней со дня регистрации настоящего договора.
(указать количество дней)
14. До подписания настоящего договора указанная комната никому не
продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в
споре и под арестом (запрещением) не состоит.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не
состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,
препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства,
вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя
условиях.
16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в
отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными
все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или
сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до
государственной регистрации настоящего договора.
17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в
соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его
государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации
договора несет ____________________________________________________________
(указать, кто именно несет расходы по государственной
__________________________________________________________________________.
регистрации - Продавец или Покупатель)
18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном
законодательством порядке.
19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один
находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
__________________________________________________________________________.
(указать наименование органа полностью)
Подписи сторон:
Продавец __________________ Покупатель __________________
Договор купли-продажи автомобиля
См.: договор купли-продажи автомобиля.
Договор купли-продажи автомобиля заключается в простой письменной форме, но для того, чтобы новый собственник автомобиля имел возможность не только владеть автомобилем, но и пользоваться, данный договор должен быть зарегистрирован в любом филиале МРЭО ГИБДД ГАИ. В случае, если новый собственник не собирается использовать автомобиль, а покупает его как недвижимость, данный договор можно не регистрировать.
Обязательное условие при заключении договора - в нем должны быть отражены все технические характеристики автомобиля, указанные в паспорте технического средства (ПТС). При оформлении сделки в ГИБДД инспекторы требуют присутствия обеих сторон или нотариальные доверенности в случае отсутствия сторон(ы). Действия инспекторов в данном случае неправомерны, но обойти их правила затруднительно. Данный договор лучше всего использовать в головном отделении МРЭО ГИБДД ГАИ, поскольку, если пункт МРЭО ГИБДД ГАИ находится в какой-либо фирме или частном магазине, инспекторы иногда (читай - часто или всегда) требуют договор, составленный юристом магазина или фирмы, соответственно, за отдельную плату.
Договор купли-продажи автомобиля
г. Волгоград
1 декабря 2003 г.
Иванов Иван Иванович, проживающий по адресу: г. Волгоград, ул. Клиническая, д. 8, кв. 6, паспорт, серия 6300 N 779942, выдан 15 января 2002 г., ОВД Октябрьского района г. Волгограда, именуемый в дальнейшем "Продавец", и Петров Сергей Сергеевич, проживающий по адресу: г. Волгоград, Томская, д. 154, кв. 8, паспорт, серия 6304 N 885464, выдан 20 ноября 2001 г., ОВД Заводского района г. Волгограда, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить автомобиль:
Марка, модель "Фольксваген Пассат"
Регистрационный знак N Н 883 АР 64
Идентификационный номер (VIN) WVWZZZ99ZJE052692
Год выпуска 19__
Двигатель N PF026582
Шасси (рама) N номер отсутствует
Кузов (коляска) N wvwzzz31zje092692
Цвет сине-зеленый
2. Стоимость автомобиля составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.
3. Покупатель обязан принять и оплатить стоимость автомобиля, указанного в п. 1 настоящего договора, в течение ________ дней со дня подписания настоящего договора.
4. Автомобиль, отчуждаемый по настоящему договору, принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается паспортом транспортного средства, серия 64 тв N 789466, выданного Волгоградской таможней Приволжского таможенного управления Государственного таможенного комитета РФ 23 января 2002 г. и свидетельства о регистрации ТС серии 64 КТ N 128698, выданного 4 апреля 2002 года.
5. Продавец обязуется передать автомобиль, указанный в п. 1 настоящего договора, в течение двух дней со дня подписания настоящего договора.
6. До заключения настоящего договора автомобиль, указанный в п. 1 настоящего договора, никому не продан, не заложен, в споре и под арестом не находится.
7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон.
Подписи сторон ____________________ /_________/
____________________ /_________/
11.3. Ошибки при заключении договора купли-продажи
Самой распространенной ошибкой при заключении договора является положение о нарушении публичности договора розничной купли-продажи. Встречается такая ситуация, когда продавец, "встречая по одежке" на просьбу потенциального покупателя говорит, что это стоит очень дорого, тем самым отказывая в заключении договора, что является существенным нарушением правил заключения такого договора. В таком случае рекомендуется ставить хама-продавца на место обычным вопросом: "А как мне можно поговорить с вашим начальником (менеджером, управляющим и т.д.)?" Будьте уверены, это действует намного эффективнее, чем фраза: "Я сейчас милицию вызову!"
Также распространенной ошибкой является отсутствие при заключении передачи, например, фискального чека. Данный документ хотя и очень маленький (кто не знает - это обычный кассовый чек), но такой важный. Этот чек в случае, когда товар некачественный (в случае, если на месте нельзя было определить его качество, например молоко), позволит вам доказать, что именно этот товар был куплен именно у этого продавца.
Очень важно проверить при заключении договора все документы относительно покупаемого товара. Например, при покупке автомобиля нередко покупатели приобретают краденые автомобили. Бывает, что в документах на автомобиль осуществляют подчистки, а также на самом двигателе перебивают регистрационный номер автомобиля.
Продолжая тему документов на объект купли-продажи, необходимо отметить, что в последнее время органы БТИ периодически обновляют техническую документацию на жилые помещения. Поэтому необходимо при купле-продаже недвижимости особое внимание обращать на данную документацию. Можно столкнуться с мошенничеством.
Глава 12. ДОГОВОРЫ КРЕДИТНЫЕ
12.1. Типовой кредитный договор
В настоящее время кредитные правоотношения получили широкое применение. Кредитный договор оформляется при правоотношениях по приобретению (покупке) товара в рассрочку (или в кредит) для потребительских нужд, кредиты получают для развития каких-либо бизнес-проектов, покупки недвижимости. В настоящее время наиболее широко применяется практика потребительского кредитования, стало развиваться и кредитование малого бизнеса, не так давно стали внедрять ипотечное кредитование, направленное на решение жилищной проблемы населения.
Как и все гражданско-правовые отношения, кредитные обязательства урегулированы гражданским законодательством. Исходя из содержания ст. 819 ГК РФ, можно сделать вывод, что кредитные правоотношения возникают тогда, когда одна сторона (которой может быть только кредитная организация), предоставляет другой стороне (которой может быть как физическое, так и юридическое лицо) денежные средства в определенном размере на определенных условиях, а возможно, и для только строго определенного договором использования таких денежных средств. Заемщик в таком случае должен возвратить в обозначенный срок денежные средства обратно кредитору по истечении предусмотренного договором срока, оплатить определенный размер процентов за использование денежных средств.
Кредитные отношения складываются исключительно в отношении денежных средств, которые могут быть выражены как в иностранной валюте, так и в валюте РФ (рублях). Гражданское законодательство не запрещает сторонам самостоятельно определять вид правоотношений и их название. Ввиду этого любой договор, который предусматривает передачу денежных средств на определенное время на возмездной основе, стороны могут назвать кредитным. Однако это будет не так и отразится в первую очередь на правовом регулировании отношений сторон. В тех случаях, когда предметом, который передают по договору, выступают не денежные средства, а конкретные вещи (оборудование и материалы для предпринимательской деятельности должника), то это будут уже не кредитные отношения, а лизинг. Поэтому сторона (будущий должник по договору) всегда должна иметь правильное представление о том, в какие правоотношения она вступает, действительно ли это обязательство по кредиту.
Другим наиболее распространенным предметом заблуждения являются правоотношения по залогу. Очень часто банки предоставляют кредит под залог какой-либо вещи, и часто таким залогом выступает недвижимое имущество. Ипотека представляет собой пример договора, в котором смешаны элементы кредитных правоотношений и правоотношений по залогу. Рассматривая кредитные правоотношения в настоящей книге, мы будем говорить не только об исключительно кредитных правоотношениях, но поговорим о различных их видах и договорах, в которых присутствуют условия кредитных договоров.
Дата добавления: 2015-08-27; просмотров: 22 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |