Читайте также:
|
|
Нет ничего неправильного в том, чтобы начинать с малого. Может быть, вы обдумываете идею покупки домика на одну семью стоимостью 250 тысяч долларов, чтобы
сдавать его и получать арендную плату. Или даже коттеджа на две семьи за 320 тысяч. Но зачем же исключать из рассмотрения 50-квартирный дом стоимостью в 2
миллиона? Независимо от того, верите вы в это или нет, и то и другое находится в пределах ваших возможностей.
Первое, что вам приходит в голову, это, конечно же: "Ни за что! Я не могу подписать закладную на целых 2 миллиона долларов". В каком-то смысле, может быть,
вы и правы, но вы можете устроить дело так, что эта сделка будет вам вполне доступна. И вот почему. Закладные на маленькую недвижимость типа домика на одну
семью почти всегда должны быть гарантированы личным имуществом и денежными средствами того, кто эту закладную покупает. Но вы, наверное, будете удивлены,
когда узнаете, что гарантией ссуды, предназначенной для крупных инвестиций в недвижимость, служит только сама эта ссуда. Другими словами, эти 2 миллиона не
висят над вами как дамоклов меч, угрожая поглотить ваши собственные сбережения. А это значит, что ваш риск существенно снижается.
Давайте еще раз посмотрим на предыдущий пример. Совладение, которое я купил за 116 тысяч долларов, из которых 20 тысяч долларов выложил из собственного
кармана, накладывало на меня 100-процентную ответственность и с точки зрения закладной, и с точки зрения управления. Большой дом за 9 миллионов, из которых
мне принадлежали 10%, но за которые я ничего не должен был платить из своего кармана, в действительности был связан для меня с гораздо меньшим риском,
потому что я не вкладывал в него никаких наличных денег и потому что к управлению этой недвижимостью можно было привлечь профессионалов. Собственность из
первого примера всецело принадлежала мне - со всеми положительными и отрицательными последствиями, вытекающими из этого факта. Через пять лет после покупки
я продал ее за 121 тысячу долларов, с прибылью 5 тысяч долларов. Недавно мы провели процедуру рефинансирования 182-квартирного дома, которым владели менее
года. По новой оценке его стоимость составила 11,3 миллиона долларов, то есть больше чем на 2 миллиона превысила то, что мы в свое время за него заплатили.
А так как я владею 10% собственности, то считайте, что я менее чем за год сделал более 200 тысяч долларов. Вот пример силы, заложенной в умении покупать и
обеспечивать правильное и хорошее управление собственностью.
Эти примеры, кроме всего прочего, выявляют также тот риск, который связан с оценкой собственности. Когда вы покупаете маленький дом или совладение и сдаете
его жильцам, изменение оценки этой недвижимости зависит исключительно от того, что этот дом окружает, так сказать, от физический и социальной окружающей
среды. Вы, конечно, стараетесь принимать во внимание этот фактор при покупке, но затем уже не можете практически ничего сделать, чтобы повысить ценность
вашей собственности. А вот при оценке такой коммерческой собственности, как целые жилые комплексы или большие дома, все обстоит иначе - она основывается на
том денежной потоке, который вы от этой собственности получаете. Чем больше денег вы на этом делаете, тем в большую сумму эта собственность оценивается. А
это значит, что теперь вы вполне можете контролировать этот фактор! Когда денежный поток возрастает, то же самое происходит и с рыночной ценой
собственности. Все просто - правильно управляйте своим владением, и вы тем самым повысите его ценность. Если же вы будете плохо управлять, то цена останется
на прежнем уровне или даже понизится.
Другой момент, который поднимает цену собственности и снижает связанный с ней риск, - это вопрос о жильцах. Когда вы владеете домиком на одну семью, то если
он сдан в аренду, это значит, что собственность используется на 100%, если же он не сдан - собственность на 100% не используется. Во втором случае вы
вынуждены выплачивать все его цену из собственного кармана. В случае с крупными объектами недвижимости, даже если речь идет о восьмиквартирном доме, одна
незанятая квартира ничего не решает - остаются еще семь квартир, по которым будет выплачиваться арендная плата. Ваш риск, связанный с жильцами, таким
образом, уменьшается по мере того, как увеличивается количество жильцов, на которое рассчитана ваша недвижимость.
Дата добавления: 2015-10-28; просмотров: 56 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Миф № 1: для того чтобы начать инвестировать в недвижимость, нужно уже быть богатым | | | Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним "прыжком" или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег |