Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АрхитектураБиологияГеографияДругоеИностранные языки
ИнформатикаИсторияКультураЛитератураМатематика
МедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогика
ПолитикаПравоПрограммированиеПсихологияРелигия
СоциологияСпортСтроительствоФизикаФилософия
ФинансыХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника

Миф № 2: вам необходимо начинать с малого - большие сделки слишком рискованны

Учитесь у знатока своего дела | Миф № 4: отдельные люди обладают прямо-таки даром - одним прикосновением руки превращать все вокруг себя в золото | Миф № 5: для больших дел необходимы хорошие "стартовые позиции", которые дают уверенность в себе | Миф № 6: чтобы сделать что-нибудь, нужно, прежде всего иметь на это время | Миф № 7: мы должны знать кого-то, кто откроет нам путь в данный бизнес | Миф № 8: вы должны быть дельцом, закаленным в ведении переговоров и бизнеса | Миф № 9: вы должны очень много знать о недвижимости | Миф № 10: вам не следует бояться неудачи | Желательно иметь какую-то цель | Постановка вашей цели |


Читайте также:
  1. II С ЧЕГО НАЧИНАТЬ
  2. Анализ специфики инсценированного конферанса нужно начинать с эстрадного образа конферансье (маски), потому что это один из глав­ных приемов такого конферанса.
  3. Аналогично предыдущему случаю для перевода числа в показательную форму необходимо найти модуль и аргумент. Модуль полученного комплексного числа равен
  4. Больному были приготовлены по рецепту врача глазные капли с этилморфина гидрохлоридом. В каком документе необходимо учесть израсходованный этилморфина гидрохлорид?
  5. Большие проблемы маленького моря
  6. В конце рабочего дня кассир должен учесть приходные и расходные операции за день. Какой документ при этом ему необходимо оформить?
  7. В организме такой спортсменки вырабатывается слишком мало женских гормонов.

 

Нет ничего неправильного в том, чтобы начинать с малого. Может быть, вы обдумываете идею покупки домика на одну семью стоимостью 250 тысяч долларов, чтобы

сдавать его и получать арендную плату. Или даже коттеджа на две семьи за 320 тысяч. Но зачем же исключать из рассмотрения 50-квартирный дом стоимостью в 2

миллиона? Независимо от того, верите вы в это или нет, и то и другое находится в пределах ваших возможностей.

Первое, что вам приходит в голову, это, конечно же: "Ни за что! Я не могу подписать закладную на целых 2 миллиона долларов". В каком-то смысле, может быть,

вы и правы, но вы можете устроить дело так, что эта сделка будет вам вполне доступна. И вот почему. Закладные на маленькую недвижимость типа домика на одну

семью почти всегда должны быть гарантированы личным имуществом и денежными средствами того, кто эту закладную покупает. Но вы, наверное, будете удивлены,

когда узнаете, что гарантией ссуды, предназначенной для крупных инвестиций в недвижимость, служит только сама эта ссуда. Другими словами, эти 2 миллиона не

висят над вами как дамоклов меч, угрожая поглотить ваши собственные сбережения. А это значит, что ваш риск существенно снижается.

Давайте еще раз посмотрим на предыдущий пример. Совладение, которое я купил за 116 тысяч долларов, из которых 20 тысяч долларов выложил из собственного

кармана, накладывало на меня 100-процентную ответственность и с точки зрения закладной, и с точки зрения управления. Большой дом за 9 миллионов, из которых

мне принадлежали 10%, но за которые я ничего не должен был платить из своего кармана, в действительности был связан для меня с гораздо меньшим риском,

потому что я не вкладывал в него никаких наличных денег и потому что к управлению этой недвижимостью можно было привлечь профессионалов. Собственность из

первого примера всецело принадлежала мне - со всеми положительными и отрицательными последствиями, вытекающими из этого факта. Через пять лет после покупки

я продал ее за 121 тысячу долларов, с прибылью 5 тысяч долларов. Недавно мы провели процедуру рефинансирования 182-квартирного дома, которым владели менее

года. По новой оценке его стоимость составила 11,3 миллиона долларов, то есть больше чем на 2 миллиона превысила то, что мы в свое время за него заплатили.

А так как я владею 10% собственности, то считайте, что я менее чем за год сделал более 200 тысяч долларов. Вот пример силы, заложенной в умении покупать и

обеспечивать правильное и хорошее управление собственностью.

Эти примеры, кроме всего прочего, выявляют также тот риск, который связан с оценкой собственности. Когда вы покупаете маленький дом или совладение и сдаете

его жильцам, изменение оценки этой недвижимости зависит исключительно от того, что этот дом окружает, так сказать, от физический и социальной окружающей

среды. Вы, конечно, стараетесь принимать во внимание этот фактор при покупке, но затем уже не можете практически ничего сделать, чтобы повысить ценность

вашей собственности. А вот при оценке такой коммерческой собственности, как целые жилые комплексы или большие дома, все обстоит иначе - она основывается на

том денежной потоке, который вы от этой собственности получаете. Чем больше денег вы на этом делаете, тем в большую сумму эта собственность оценивается. А

это значит, что теперь вы вполне можете контролировать этот фактор! Когда денежный поток возрастает, то же самое происходит и с рыночной ценой

собственности. Все просто - правильно управляйте своим владением, и вы тем самым повысите его ценность. Если же вы будете плохо управлять, то цена останется

на прежнем уровне или даже понизится.

Другой момент, который поднимает цену собственности и снижает связанный с ней риск, - это вопрос о жильцах. Когда вы владеете домиком на одну семью, то если

он сдан в аренду, это значит, что собственность используется на 100%, если же он не сдан - собственность на 100% не используется. Во втором случае вы

вынуждены выплачивать все его цену из собственного кармана. В случае с крупными объектами недвижимости, даже если речь идет о восьмиквартирном доме, одна

незанятая квартира ничего не решает - остаются еще семь квартир, по которым будет выплачиваться арендная плата. Ваш риск, связанный с жильцами, таким

образом, уменьшается по мере того, как увеличивается количество жильцов, на которое рассчитана ваша недвижимость.

 


Дата добавления: 2015-10-28; просмотров: 56 | Нарушение авторских прав


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Миф № 1: для того чтобы начать инвестировать в недвижимость, нужно уже быть богатым| Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним "прыжком" или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)