Сервитуты

из проекта ГК: - В ГК РФ введена новая глава "Сервитут".

Земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута.

Могут устанавливаться сервитуты следующих видов: перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительные (стройки и опоры), мелиорации, горные и коммунальные. Установление сервитутов, не предусмотренных ГК РФ, не допускается.

Это классическая группа ограниченных вещных прав, ряд из которых имеет уже многовековую историю. К ним прежде всего относятся сервитуты (сервитутные права), которые чаще всего могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) земельные участки, например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.
Так, при обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок может оказаться, что на нем расположено здание или сооружение залогодателя, не находившееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима ему для использования оставшегося у него здания или сооружения в соответствии с их назначением <1>. Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст. ст. 652, 653 ГК). Все эти сервитуты называются земельными, а их правовой режим наряду с гражданским определяется также земельным законодательством (ср. ст. 274 ГК и ст. 23 ЗК).

Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, "ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком" (ст. 277 ГК), например право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания. Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации (п. 1 ст. 274 ГК), а также для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса). В этой связи законодательство говорит о строительных сервитутах <1>.
--------------------------------

Природоресурсное законодательство закрепляет не только земельные, но также водные и лесные сервитуты. Водные сервитуты в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотрены ст. ст. 43 - 44 Водного кодекса РФ. Статьей 21 Лесного кодекса предусмотрены лесные сервитуты в виде ограниченных прав пользования участками леса <1>.
--------------------------------
<1> Правда, лесной сервитут рассматривается здесь лишь как ограничение прав пользователей участков лесного фонда "в пользу иных заинтересованных лиц" на основании договоров, актов органов публичной власти и судебных решений, что следует считать очередной неудачной законодательной формулировкой (которыми при определении сервитутов и других имущественных прав, к сожалению, изобилует наше природоресурсное законодательство).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника господствующего земельного участка и т.п.). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости ("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п.
В нашем праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости (но по требованию заинтересованного лица они могут быть установлены судом в принудительном порядке); как правило, носят возмездный характер; могут быть как срочными, так и постоянными (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК; п. п. 1, 4, 6 ст. 23 ЗК). Сервитуты как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой они вступают в силу <1>.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в jus nudum - "голое право".
В современном отечественном законодательстве появилась также категория "публичных сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства <1> и широко используемая законами о земле и других природных ресурсах. Например, в соответствии со ст. 43 Водного кодекса "каждый может пользоваться водными объектами общего пользования", а согласно ч. 1 ст. 21 Лесного кодекса "граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде".
--------------------------------
<1> В п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478), "публичными сервитутами" были объявлены "право безвозмездного и беспрепятственного использования" пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры, находящихся на приватизированном земельном участке, а также право размещения на нем межевых и геодезических знаков и право доступа на участок для их ремонта.

Таким образом, главную особенность этих сервитутов составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в силу чего они и не могут стать субъективными вещными правами. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в общественных и иных публичных интересах (а по правилам п. 2 ст. 23 ЗК - еще и "с учетом результатов общественных слушаний", что немыслимо для частноправового института). Ясно также, что в силу полной неопределенности круга правообладателей такой сервитут не может быть и зарегистрирован в качестве ограниченного вещного права <1>. В действительности "публичный сервитут" представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности (в том числе публичной) на конкретный объект недвижимости - земельный участок, участок лесного фонда или водный объект - и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации.

Дата добавления: 2015-09-04