Порядок расчета арендной платы должен быть одинаков

1.1. Суть спора: арендатор оспаривал положение регионального нормативного акта, в котором установлены различные условия для арендаторов аналогичных земельных участков

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13

Предприниматель заключил в 2009 г. договор аренды участка без проведения торгов для эксплуатации автостоянки. Участок находился в собственности субъекта РФ. Порядок расчета арендной платы был утвержден правительством субъекта РФ в 2004 г. в постановлении N 20-пр. В конце 2011 г. было принято постановление N 460-пр, в котором с 1 января 2012 г. был установлен новый порядок. В результате этого арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу данного постановления, существенно снизилась.

Однако согласно постановлению N 460-пр для действующих на дату его вступления в силу (1 января 2012 г.) договоров арендная плата в течение еще двух лет должна была рассчитываться на основании старого порядка, то есть на менее выгодных для арендаторов условиях. Иными словами, при прочих равных условиях арендаторы, которые заключили договоры до 1 января 2012 г., должны были платить за аренду в 1,5 раза больше, чем те арендаторы, которые заключили договоры после указанной даты.

Предприниматель обратился в суд с требованием о признании этой нормы недействующей, полагая, что она, в частности, противоречит федеральному законодательству и нарушает его права.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование, посчитав, что положение постановления N 460-пр противоречит нормам Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), Правилам определения размера арендной платы за публичные земли, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами. Он указал, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику исчисления арендной платы по определенной формуле и не предусмотрели возможность изменения платы в одностороннем порядке в случае изменения данной методики. В связи с этим новое постановление N 460-пр не является основанием для изменения размера арендной платы, установленного договором с предпринимателем. Арендная плата может быть изменена только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Такая позиция находит отражение в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.10.2012 N А55-37188/2009).

Несмотря на это, Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции. При этом он сформулировал следующий вывод.

1.2. Вывод ВАС РФ: если арендуемые участки относятся к одной категории земель, используются (предназначены) для одного вида деятельности и предоставляются по одному основанию, порядок расчета арендной платы для них должен быть одинаковым

В противном случае, по мнению Президиума ВАС РФ, нарушается принцип запрета необоснованных предпочтений и создаются дискриминационные условия. Если акты региональных органов содержат такие положения, то последние могут быть признаны недействующими. Таким образом, в подобных ситуациях арендаторы вправе обращаться в суд с заявлениями об оспаривании данных положений.

ВАС РФ исходил из основных принципов установления арендной платы за публичные земли, определенных в Постановлении N 582, а также из Постановления N 15837/11. Если принимаются нормативные правовые акты, изменяющие нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, то это автоматически влечет изменение условий договоров аренды земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. Вносить подобные изменения в договоры не требуется.

О возможности изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы см. Путеводитель по судебной практике.

Следовательно, в рассматриваемом споре к договору аренды, заключенному предпринимателем, подлежит применению регулируемая арендная плата, определенная постановлением N 460-пр, с момента вступления в силу этого акта (то есть с 1 января 2012 г., а не с 1 января 2014 г., как предусмотрено в этом постановлении). Изменение условий договора об арендной плате происходит автоматически, поэтому заключения дополнительного соглашения не требуется.

ВАС РФ также пояснил, что органы госвласти вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении размера арендной платы с определенной в нем даты. Однако такой акт должен соответствовать законодательству, в том числе Закону о защите конкуренции и Постановлению N 582.

Дата добавления: 2015-07-25