Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья гарантирует защиту прав собственников жилья при изъятии (для государственных и муниципальных нужд) земельных участков, на которых находится это жилье. Положения статьи основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ и учитывают ст. 235, 239, 279 - 283 ГК РФ, ст. 31, 49, 55, 57, 62, 63 ЗК РФ.

Часть 1 комментируемой статьи предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, что отражает конституционную норму. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо только по решению суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа (ст. 239 ГК РФ).

При этом в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

2. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;

3) с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).

Условия и порядок изъятия устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.

Вопросы изъятия и выкупа жилого дома (жилого помещения) решаются одновременно с вопросами изъятия путем выкупа земельного участка. Требование об изъятии недвижимости не подлежит удовлетворению, если в суде не будет доказано, что использование земельного участка невозможно без прекращения права собственности на эту недвижимость (ст. 239 ГК РФ).

3. Рассмотрим порядок и условия выкупа жилого помещения:

выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья (ч. 6);

выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием (ч. 7).

В их число включаются убытки, обусловленные:

изменением места проживания;

временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового);

переездом;

поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность;

оформлением права собственности на другое жилое помещение;

досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (ч. 7).

По соглашению с собственником взамен изымаемого ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

4. Если собственник не согласен с решением об изъятии либо не достигнуто соглашение об условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления предъявляет в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок предъявления иска - 2 года с момента направления собственнику жилья уведомления.

5. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилья в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3); в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия этого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения.

До того, как достигнуто соглашение (принято решение суда) о выкупе, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственному усмотрению, в том числе произвести его отчуждение (путем купли-продажи и т.п.) в порядке и на условиях, установленных законодательством, но при этом обязан информировать нового собственника о том, что жилье подлежит изъятию.

Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32). Иными словами, подобные затраты ему не возмещаются.

6. Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

7. Согласно ч. 10 ст. 32 признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Верховным Судом РФ освещен вопрос о расчетах с собственниками жилых помещений в доме, подлежащем сносу по иным основаниям, нежели изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (ст. 32) по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса дома.

Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого, при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ.

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК РФ.

Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

Дата добавления: 2015-07-25