Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки:

1) ипотека на основании договора и в силу Закона об ипотеке;

2) доверительное управление;

3) концессионные соглашения;

4) рента;

5) аресты, запрещения заключения сделок;

6) права требования в судебном порядке;

7) обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры);

8) решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных, муниципальных нужд;

9) ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд.

Решения об изъятии не ограничивают прав собственника участка или жилого помещения пользоваться и распоряжаться ими по собственному усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. Но в случае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Кроме того, неизбежность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его правового режима.

10) ЗК РФ предусмотрена регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

11) Законом о приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены следующие ограничения (обременения), сохраняемые при переходе прав:

- обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению;

- обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристиками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения.

Регистрация ограничений (обременений) возможна по общему правилу только при наличии государственная регистрация государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (о которых можно заявить одновременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения). Регистрация может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Может производиться по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением или осуществляться по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Ограничения (обременения) могут регистрироваться как самостоятельно, так и одновременно с другими регистрационными действиями – регистрацией прав или сделок.

Государственная регистрация сделок

Государственной регистрации подлежит ряд сделок. В установленных законом случаях регистрировать сделку необходимо, чтобы она считалась заключенной. В это случае, момент заключения сделки – это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Т.е. регистрация сделки не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю, а для продажи жилых помещений установлена особенность – необходимость регистрации не только перехода права, но и договора. Юридический результат государственной регистрации сделки – признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки. Государственная регистрация сделки производится посредством записи о сделки в ЕГРП, при этом указываются обе стороны договора.

Подлежащие регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

1) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;

2) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (доли в праве общей собственности на них);

3) договоры дарения недвижимости (доли в праве общей собственности на них), в том числе пожертвования;

4) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;

5) договоры аренды с выкупом;

6) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.

При совершении сделок об отчуждении производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре). Регистрация перехода права сопровождается погашением записи о праве предыдущего правообладателя.

Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение(обременение) права. К ним относятся:

1) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года;

- предприятий как имущественных комплексов;

- договоров субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

2) договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок не менее года;

3) договоры о залоге недвижимости, в том числе залог права аренды недвижимости;

4) договоры участия в долевом строительстве.

Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Договоры участия в долевом строительстве, строго говоря, не являются сделками с недвижимостью, поскольку на момент заключения договора объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Поэтому договор регистрируется в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении указанных сделок производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки – это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

1) уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве;

2) перевод долга по зарегистрированной сделке;

3) передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем);

4) соглашение об изменении зарегистрированного договора, в том числе договора участия в долевом строительстве;

5) отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Отметим, что если договор подлежит регистрации, то соглашение об его изменении или расторжении не всегда требует регистрации. Например, в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносят изменения и дополнения, что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки. Соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требует регистрации, в этом случае должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Однако если соглашение о расторжении договора содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества, то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость.

Смешанные договоры.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит регистрации.

Виды кадастровых дел. Их содержание

Кадастровые дела представляют собой раздел ГКН, состоящий из:

1) кадастровых дел объектов недвижимости;

2) кадастровых дел территориальных зон;

3) кадастровых дел зон с особыми условиями использования территорий;

4) кадастровых дел кадастрового деления;

5) кадастровых дел геодезической основы ГКН;

6) кадастровых дел картографической основы ГКН;

7) кадастровых дел участков Государственной границы Российской Федерации;

8) кадастровых дел границ между субъектами Российской Федерации;

9) кадастровых дел границ муниципальных образований;

10) кадастровых дел границ населенных пунктов.

Кадастровые дела включаются в номенклатуру дел органа кадастрового учета и подлежат постоянному хранению.

Ведение номенклатуры дел, формирование и оформление кадастровых дел осуществляются с учетом нормативных требований Росархива.

Кадастровые

дела ранее учтенных земельных участков государственного земельного

кадастра являются составной частью кадастровых дел объектов

недвижимости ГКН.

86. В кадастровое дело помещаются документы,

на основании которых внесены сведения в ГКН об объектах недвижимости,

территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования

территорий, кадастровом делении, геодезической и картографической

основе ГКН, участках Государственной границы Российской Федерации,

границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных

образований и границах населенных пунктов.

Кадастровое дело может состоять из нескольких частей, томов. Объем каждой части, тома не должен превышать 250 листов.

87.

В кадастровое дело могут включаться документы на бумажном и на

электронном (машиночитаемом) носителе, обеспечивающем продолжительное

хранение информации.

Документы в кадастровое дело включаются по мере их поступления в орган кадастрового учета.

88. В кадастровое дело при его оформлении помещаются:

обложка дела, реквизиты которой заполняются по установленной форме;

титульный лист кадастрового дела;

лист - заверитель, на котором цифрами и прописью указывается

количество листов в кадастровом деле, особенности отдельных документов;

лист - заместитель кадастрового дела, включаемый в кадастровое дело вместо временно изъятого из дела документа;

внутренняя опись документов, помещенных в кадастровое дело, оформляемая на отдельном листе по установленной форме.

На обложке дела указываются: полное и сокращенное наименование

органа кадастрового учета; номенклатурный индекс, заголовок и дата

кадастрового дела (тома, части); крайние даты документов дела;

количество листов в деле (томе, части); срок хранения ("Хранить

постоянно") и архивный шифр дела, который состоит из номера фонда,

номера описи и номера дела по описи.

Обложка дела и лист - заверитель оформляются при подготовке кадастрового дела к архивному хранению.

89.

Внутренняя опись документов кадастрового дела составляется специалистом

органа кадастрового учета, ответственным за ведение кадастровых дел.

Во внутренней описи документов кадастрового дела указываются:

номер по порядку (порядковый номер документа, помещенного в дело), индекс дела;

реквизиты документа (наименование, регистрационный номер, дата и т.п.);

номера листов документа, на которых расположен каждый документ (для

документов на машиночитаемом носителе - вид и количество машиночитаемых

носителей);

дата включения документа в кадастровое дело;

место хранения документа (идентификатор кадастрового дела в

соответствии с пунктом 90 Порядка и номер документа в кадастровом деле,

если документ помещен в иное кадастровое дело, либо наименование органа

(организации), осуществляющего хранение документа);

подпись, фамилия и инициалы специалиста органа кадастрового учета, ответственного за ведение кадастровых дел.

К внутренней описи составляется итоговая запись, в которой

указывается цифрами и прописью количество включенных в нее документов и

отдельно количество листов внутренней описи.

Итоговая запись к внутренней описи составляется при подготовке кадастрового дела к архивному хранению.

90. На титульном листе кадастрового дела указывается идентификатор кадастрового дела:

вид кадастрового дела в соответствии с пунктом 85 Порядка;

кадастровый номер объекта недвижимости (для кадастровых дел объектов недвижимости);

индивидуальное обозначение территориальной зоны (для кадастровых дел территориальных зон);

индивидуальное обозначение зоны с особыми условиями использования

территорий (для кадастровых дел зон с особыми условиями использования

территорий);

номер единицы кадастрового деления (для кадастровых дел кадастрового деления);

индивидуальное обозначение единицы административного или

кадастрового деления (для кадастровых дел геодезической или

картографической основы ГКН);

обозначение участка Государственной границы Российской Федерации

(для кадастровых дел участков Государственной границы Российской

Федерации);

наименование субъектов Российской Федерации, между которыми

установлена граница (для кадастровых дел границ между субъектами

Российской Федерации);

наименование муниципального образования или населенного пункта (для

кадастровых дел границ муниципальных образований или границ населенных

пунктов).

91. Кадастровое дело объекта недвижимости формируется после

присвоения объекту недвижимости кадастрового номера из учетного дела,

состоящего из помещенных в одну обложку: заявления, документов,

необходимых для кадастрового учета, документов, поступивших в порядке

информационного взаимодействия, а также оформленных уполномоченным

должностным лицом органа кадастрового учета протокола проверки и

соответствующих решений.

Документы, необходимые для

осуществления учета изменений объекта недвижимости или снятия с

кадастрового учета объекта недвижимости, после принятия уполномоченным

должностным лицом органа кадастрового учета решения о кадастровом учете

изменений объекта недвижимости или решения о снятии с кадастрового

учета объекта недвижимости, изымаются из учетного дела и включаются в

кадастровое дело соответствующего объекта недвижимости. Документы, не

включенные (не подлежащие включению) в кадастровые дела, помещаются в

соответствующие номенклатурные дела и хранятся в порядке, установленном

законодательством Российской Федерации.

Формирование кадастрового дела осуществляется в органе кадастрового учета по месту принятия решения о кадастровом учете.

92.

Если поступивший в орган кадастрового учета документ содержит сведения

о нескольких объектах недвижимости одного вида, такой документ

помещается в кадастровое дело объекта недвижимости с наименьшим

кадастровым номером. В описи кадастровых дел иных объектов недвижимости

в отношении такого документа указываются сведения в объеме, указанном в

пункте 89 Порядка, включая место его постоянного хранения.

Если

поступивший в орган кадастрового учета документ содержит сведения о

земельных участках и иных объектах недвижимости, такой документ

помещается в кадастровое дело земельного участка с наименьшим

кадастровым номером.

93. Кадастровые дела кадастрового деления

могут подразделяться на дела кадастрового деления территории

кадастрового округа на кадастровые районы и дела кадастрового деления

территории кадастровых районов на кадастровые кварталы. В этом случае

каждое кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером

соответствующей единицы кадастрового деления.

94. Допускается

осуществлять хранение документов и материалов, содержащих сведения о

геодезической или картографической основе ГКН, в местах хранения

документов и материалов государственного фонда данных, полученных в

результате проведения землеустройства.

В этом случае во внутренней

описи соответствующих кадастровых дел геодезической или

картографической основы указываются сведения в объеме, указанном в

пункте 89 Порядка, включая место постоянного хранения документа и его

формат.

Дата добавления: 2015-07-19