О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

На проект № 50654-6

Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ

И отдельные законодательные акты РФ в части отмены категорий земель

И признании утратившим силу Федерального закона

О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

На рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания РФ в качестве законодательной инициативы поступил проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Проект закона разработан во исполнение Распоряжения Правительства РФ от 15.06.2010г. № 982-р в целях совершенствования правового регулирования градостроительной деятельности, осуществления контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности. Указанным Распоряжением Правительства предусматривается реализация мероприятий, направленных на:

- упрощение порядка подготовки и согласования документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории;

- оптимизацию процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство;

- развитие системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

- снятие административных барьеров при подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения и снижение стоимости подключения;

- установление административной ответственности за необоснованный отказ в выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушение порядка и сроков выдачи таких разрешений, а также за истребование документов и проведение согласований, не предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

В законопроекте предлагаются следующие нововведения:

1) Из земельного и смежного законодательства исключается понятие «категория земель»;

2) В Земельный Кодекс РФ вводится новая редакция главы ХIV «Разрешенное использование земельных участков, виды и состав территориальных зон», параллельно соответствующая норма исключается из Градостроительного Кодекса РФ.

Основные положения данной главы следующие:

- Разрешенное использования земельного участка определяет вид хозяйственной деятельности, которая может осуществляться на земельном участке. При этом может устанавливаться один или несколько видов разрешенного использования земельного участка;

- Виды разрешенного использования земельных участков в границах территориальных зон, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются регламенты использования территории, определяются такими регламентами в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (п ока соответствующий документ не принят);

- Определены виды разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется действие регламентов использования территории или в отношении которых такие регламенты не устанавливаются:

а) вид разрешенного использования земельных участков в границах лесного фонда;

б) вид деятельности, связанный с пользованием недрами или на особо охраняемых природных территориях;

в) строительство/эксплуатация линейных объектов;

г) вид деятельности, установленный органом местного самоуправления.

- Собственник земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования из установленных для данного земельного участка, если иное не установлено федеральным законом;

- Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, любой вид разрешенного использования из установленных для данного земельного участка выбирается арендатором, землепользователем или землевладельцем такого земельного участка самостоятельно, за исключением случаев, когда земельный участок предоставлен:

а) в аренду на срок менее пяти лет;

б) в безвозмездное срочное пользование;

в) государственному или муниципальному учреждению, государственному или муниципальному унитарному предприятию.

3) Устанавливается закрытый перечень территориальных зони допустимые для данных территориальных зон виды разрешенного использования, систематизируются и уточняются положения о территориальных зонах, в том числе в части установления их границ, ограничений прав землепользователей и порядка возмещения убытков в связи с установлением таких зон.

Устанавливается следующий перечень зон:

- жилые;

- общественно-деловые;

- сельскохозяйственного назначения;

- рекреационного назначения;

- специального назначения;

- производственная;

- энергетики;

- транспорта;

- связи;

- обеспечения космической деятельности;

- обеспечения обороны и безопасности;

- запаса.

4) Законопроектом вводятся понятия «сельскохозяйственный регламент» и «регламент использования территорий» (вообще термин «градостроительный регламент» по всему тексту ЗК РФ заменен на «регламент использования участка»).

Законопроект вводит требование о разработке сельскохозяйственного регламента в отношении всех сельскохозяйственных земель, как документа, определяющего виды и особенности использования сельскохозяйственных земель.

В соответствии с законопроектом, органы власти субъектов РФ должны будут утвердить границы особо ценных сельскохозяйственных угодий. При этом в границах таких угодий законопроектом устанавливается запрет на установление и изменение разрешенного использования на какие-либо виды, кроме сельскохозяйственного производства.

Границы остальных сельскохозяйственных земель будут устанавливаться и изменяться органами местного самоуправления в правилах землепользования и застройки, как границы соответствующих территориальных зон.

5) Законопроектом устанавливаются особые правила изменения границ лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий. Режим использования таких территорий определяется отраслевым законодательством.

Следует отметить, что в настоящее время перечень видов территориальных зон не носит исчерпывающего характера. В соответствии с ч.15 ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ помимо предусмотренных указанной статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Статьей 21 законопроекта предусмотрено, что законопроект вступает в силу с 01.01.2013г. Предлагаемые изменения могут привести к необходимости изменения органами местного самоуправления принятых в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ правил землепользования и застройки, прежде всего, в части установления новых территориальных зон и регламентов использования территории таких зон в отношении земельных участков, для которых ранее градостроительный регламент не устанавливался.

Справочно: к 01.01.2013г. должны быть разработаны и утверждены правила землепользования и застройки во всех поселениях, городских округах. При отсутствии указанного документа вступает в силу запрет на предоставление для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на выдачу разрешения на строительство, на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Однако по ходу исследования законопроекта обнаружен ряд несоответствий, которые приведены ниже (наряду с иными значимыми изменениями). Также ниже приведены обнаруженные основные коррупционные и иные риски и противоречия с действующим законодательством.

· Ст. 49 «Изъятие земель для сельскохозяйственных нужд» дополнена ещё одним основанием: «Создание или расширение особо охраняемых природных территорий». Но «субъективное» основание, предусматривающее изъятие земель «в связи с иными обстоятельствами в соответствии с законами субъектов РФ» осталось в тексте статьи.

· Дополнен перечень оснований резервирования земель для государственных и муниципальных нужд (ст. 70.1.ЗК): но внесена неисчерпывающая формулировка «а также для строительства… иных объектов».

· Предложенная редакция ст. 77 ЗК «Разрешенное использование земельных участков» указывает, что «Разрешенное использование определяет вид хозяйственной или иной деятельности, которая может осуществляться на участке. Таких видов может быть несколько для одного участка. Виды разрешенного использования (и их описание) для тех или иных участков предполагается устанавливать в соответствии с регламентами использования участков. Регламенты – утверждать в соответствии с классификатором видов разрешенного использования. Предусматривается, что классификатор будет утвержден «федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений». Сейчас такой орган – МЭРТ. Классификатор к законопроекту не приложен. Упоминается и в действующей редакции ЗК РФ, но не утвержден. По нынешней судебной практике Классификатор - правовая основа для однозначного наименования ВРИ.

· Предлагается, норма, что «Собственник земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования из установленных для данного земельного участка, если иное не установлено федеральным законом». С одной стороны – положительный момент. Но с другой стороны, буквальное толкование п. 6 ст. 77 ЗК РФ не позволяет применить сразу несколько ВРИ из предусмотренного для участка перечня.

· Земельные участки предполагается классифицировать не по категориям, а по территориальным зонам – территориям, для которых предусматривается определенный перечень видов разрешенного использования. Перечень территориальных зон, предусмотренный Законопроектом, исчерпывающий. Но перечень видов жилой застройки в пределах Жилой территориальной зоны не исчерпывающий: зоны застройки жилыми домами (индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными), а также зоны жилой застройки иных видов». Недостаток редакции – отсутствие критериев отнесения домов к мало–, средне- и много-этажным. Определения отсутствуют.

· При буквальном толковании п. 2 с учетом ст. 79 ЗК в предложенной редакции в жилых зонах не предусмотрено размещение торговых объектов. В то же время понятие «объекты, связанные с проживанием граждан» - размытое и дает возможность для коррупционной составляющей. Например возникает спорный вопрос: является ли продовольственный магазин или частная аптека таким объектом, или это объект предпринимательской деятельности, который подлежит размещению, согласно ст. 80 ЗК в предложенной редакции, в границах общественно-деловых зон?

· П. 3 ст. 80 ЗК в предложенной редакции также содержит неопределенную формулировку: «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи».Не определено, в чьей компетенции будет находиться формирование такого перечня для конкретных участков, численность таких объектов, их характеристики и сама возможность включения/невключения их в перечень.

6) Законопроект вносит изменения в Градостроительный Кодекс РФ:

- понятие «градостроительный регламент» предлагается заменить на «регламент использования территорий»;

- вносятся изменения в главу IV «Территориальное зонирование» (прежнее название главы - «Градостроительное зонирование»).

С учетом изменений, Правила землепользования и застройки будут включать в себя два раздела: карту территориального зонирования и регламенты использования территорий.

Справочно:в соответствии со ст. 36 ГрК РФ регламенты использования территорий устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, видов территориальных зон.

Подробно об изменениях в Градостроительный кодекс РФ:

· Статью 1 ГрК РФ предлагается дополнить понятием «населенный пункт - элемент планировочной структуры поселения, городского округа, определяющий территорию с высокой плотностью застройки, а также предназначенную преимущественно для проживания граждан». Редакция определения представляется неточной: не установлены критерии оценки степени плотности застройки. Кроме того, очевидно, что для разных территорий и местности допустимая или традиционная (обычная) плотность застройки является разной. Кроме того, термин «преимущественно» также является оценочным.

· В ГрК также как и в ЗК предлагается классифицировать земельные участки не по категориям, а по принципу территориального зонирования. Установлен принцип, по которому «Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. В то же время для применения территориального зонирования установлен оценочный критерий: «Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку». Т.е. допускаются случаи, когда в границах одного земельного участка может быть установлено несколько территориальных зон. Однако от чего это зависит, в чьей компетенции находится, в каких случаях и в каком порядке на одном участке может быть установлено несколько территориальных зон, норма ГрК в предложенной редакции не указывает.

· П. 2ч. 6 ст. 30 ГрК РФ предлагается дополнить словами «, за исключением случаев, когда видами разрешенного использования не предусматривается возможность строительства объектов капитального строительства». Т.е. в случаях, когда ВРИ не предусмотрено кап.строительство, предельные размеры участков в регламенте использования не устанавливаются. Такая редакция утратила упоминание о случаях необходимости реконструкции существующих объектов. Кроме того, совокупный анализ предложенных редакций п. 2 ч.6 ст. 30 и ч. 4.1. ст. 36 ГрК РФ приводит к выводу об их косвенном противоречии: буквально из дополнений к п.п. 2 п. 6 ст. 30 ГрК следует, что если не предусматривается кап.строительство, но предусматривается реконструкция, то предельные размеры участков не устанавливается. А из предложенной редакции п. 4.1 ст 36 – косвенно следует иное: «Действие установленных регламентом использования территории предельных параметров строительства, реконструкции объектов капитального строительства не распространяется на земельные участки и объекты капитального строительства в границах территорий памятников и ансамблей…».

· Ст. 36 ГрК предлагается дополнить частью 2.1., анализ которой приводит к выводу о наличии рисков для собственников некоторых земельных участков. Например: если документацией по планировке территории в пределах зоны, в которой находится определенный земельный участок, будет предусмотрено размещение некоего регионального объекта (например, дороги), то вне зависимости от интересов собственника такого участка даже утвержденный регламент подлежит изменению. А обстоятельство «по усмотрению конкретного должностного лица» состоит в том, что «по согласованию» с ним можно не включить такой объект в регламент использования территории. В таком случае возникает ситуация: документация о планировке территории предусматривает размещение регионального объекта, а регламент использования территории – нет.

7) Также предполагаются изменения в Лесной кодекс РФ:

Наиболее существенное изменение предлагается внести в порядок изменения границ лесного фонда: сейчас – по п. 41 ст. 81 ЛК (который не предлагается менять по Законопроекту) изменение границ лесного фонда – полномочия органов государственной власти РФ в области лесного хозяйства. По положению №404 таким органом является Минприроды РФ. В то же время, по ГрК РФ сейчас – Проект Генплана, который предусматривает включение в границы населенного пункта участков лесного фонда, подлежит согласованию с уполномоченным Правительством РФ органом власти в порядке, установленном этим органом. Сейчас это Минрегион РФ и Приказ от 07.02.12. №69.

Соответственно, создаются противоречия полномочий государственных органов и порядка изменения границ лесного фонда, что несет в себе коррупционные риски.

Очевидно, что данный законопроект в целом (после устранения несоответствий) выгоден для бизнеса: в настоящее время для изменения разрешенного использования земельного участка в большинстве случаев необходимо принятие двух решений. Одно – решение органа власти об изменении категории земельного участка и другое – решение об изменении вида его разрешенного использования. При этом порядок и основания для изменения категории и разрешенного использования земельного участка различны. Не совпадают также органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на принятие решений об изменении категории земельного участки и его разрешенного использования. Эта процедура создает затруднения для правообладателей земельных участков.

Законопроект существенно упрощает данную процедуру: вместо двух этапов разрешений и согласований останется один. Это упростит оформление земель. Собственники земельных участков получат право распоряжаться земельнымиучастками по своему усмотрению в пределах установленного Правилами землепользования и застройки регламента использования территорий.

Дата добавления: 2015-07-16