Реконструкция отчета о доходах

Для определения операционного дохода по объекту оценки предлагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э* 0,8* m * Ap * k_r (10)

PGI = 3600 * 0,8 * 2 * 120 * 32 = 22 118 400

где S_1э – площадь одного этажа, м2 (определяется S_1э = L x B =7200/2= 3600 м²);

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ap – ставка аренды, $/м2/год (определяется по заданию).

k_{r –} принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V + L = PGI * + PGI * k_L (11)

где t_o – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

k_L -коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (определяется по заданию).

V + L = 22 118 400* ((0,1*6)/12) + 22 118 400* 0,07 = 2 654 208 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI – 1) (12)

где k_MI - коэффициент, учитывающийпрочие доходыот владения недвижимостью (определяется по заданию). (1,1)

MI = 22 118 400* (1,1 - 1) = 2 211 840 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V + L) + MI (13)

EGI = 22 118 400– (2 654 208) + 2 211 840= 21 676 032 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE = FE + VE + RR (14)

где FE - постоянные расходы, определяется по исходным данным:

- налог 2,2% от РС_ЭП: 0,022* 56 441 476,70= 1 241 712,49;

- страх. плат. 3% от ВС_Д.О.: 0,03 * 87 449 953,81= 2 623 498,61;

- прочие $5/м²/год * 32 = 160 руб/м²; 160 * 7200 = 1 152 000,00;

курс $ = 32 руб.

FE = 1 241 712,49+ 2 623 498,61+ 1 152 000= 5 017 211,10

VE – переменные расходы, определяется по исходным данным:

VE = $35/м²/год = 35 * 32 * 7200 = 8 064 000

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

RR = k_RR * EGI (k_RR -коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, определяется по исходным данным (0,1)).

RR = 0,1 * 21 676 032 = 2 167 603,20

OE = 5 017 211,10 + 8 064 000+ 2 167 603,20= 15 248 814,30 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE (15)

NOI = 21 676 032 - 15 248 814,30 = 6 427 217,70 руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах в табличной форме:

Дата добавления: 2015-11-30