Кейс-анализ 1 выбор наиболее эффективной фирмы для оценки недвижимости

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и, соответственно, появляется потребность в услугах оценщика. Однако, в связи с тем, что рынок оценочных услуг в России находится на стадии становления, велика возможность появления на рынке предприятий, для которых оценочная деятельность не является основной. Нам предстоит решить проблему: как выбрать профессиональную оценочную фирму, чтобы ликвидировать последствия недобросовестной работы и снизить риск, когда появляется потребность в проведении независимой оценки.

Выбирать предстоит из четырех вариантов, характеристика, которых представлена ниже:

1. Фирма А . Компания была образована около 10 лет назад и первоначально занималась проблемами конверсии предприятий оборонного комплекса РФ. Менее 5 лет назад компания создала структурное подразделение, приоритетным направлением деятельности которого являлась оценочная деятельность. Предоставлялся стандартный набор услуг: оценка рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, бизнеса и инвестиционных проектов, автотранспорта, интеллектуальной собственности, патентов, ценных бумаг, разработка и сопровождений Web-сайтов.

Деятельность фирмы осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и законом «Об оценочной деятельности в городе Москве».

· Лицензии Мингосимущества РФ на осуществление оценочной деятельности.

· Лицензии Правительства г. Москвы на осуществление оценочной деятельности.

· Аккредитации при Московской городской администрации для проведения оценок стоимости недвижимого имущества полностью или частично находящегося в государственной или муниципальной собственности г. Москвы.

· Лицензии ФСБ России на осуществление работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну.

Деятельность фирмы при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована Военно-страховой компанией. Фирма аккредитована при Российском обществе оценщиков и является членом Некоммерческого партнерства «Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных РОО». Стоимость услуг фирмы является договорной и зависит от объема работы.

2. Фирма В . Компания имеет 5-летний опыт работы на рынке оценочных услуг. Заказчики представляют разные сферы экономической деятельности, как частного бизнеса, так государственной и муниципальной форм собственности. Компания тесно сотрудничает с хорошо зарекомендовавшей себя организацией и в ряде сложных случаев осуществляется выпуск совместных отчетов. При этом отчеты подписываются руководителями двух организаций, таким образом, страховая ответственность фактически удваивается. Стоимость услуг зависит от вида и срочности выполняемой работы.

3. Фирма С имеет многолетний опыт работы в сфере оценки, признанная репутация и добросовестное отношение к работе дают компании сильное преимущество на рынке. Оценка проводится в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности».

2. Международные стандарты оценки, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).

Аккредитация при государственных органах, членство в профессиональных оценочных объединениях, наличие полиса страхования гражданской ответственности оценщика. Стоимость услуг высока, однако ответственность, качество услуг гарантировано своеобразным кодексом профессионального поведения организаций — членов профессиональных оценочных объединений.

4. Фирма D . Оценочная деятельность является одним из основных направлений деятельности компании. В связи с расширением рынка консалтинговых услуг компания занимается также оказанием юридических, финансовых (проведение экспресс-анализа финансового состояния организации и услуги по антикризисному управлению) услуг. Действует довольно гибкая система скидок. К примеру, при заключении договора, оплата производится один раз и в течение года клиенты получают бесплатные консультации по вопросам оценки имущественного комплекса, а также скидки на остальные виды предоставляемых услуг.

Оценивания представленных вариантов будет проводиться по следующим признакам:

1. Опыт работы на рынке.

2. Репутация фирмы.

3. Стоимость услуг.

4. Количество профессиональных оценщиков в штате фирмы.

Этап 1. Для того, чтобы найти наиболее предпочтительный вариант, используем метод Pur1 на основе данных, приведенных в табл. 1.1 и 1.2.

Таблица 1.1

Исходные данные

Признаки   Варианты	Опыт работы на рынке	Репутация фирмы	Стоимость услуг	Количество профессиональных оценщиков
Фирма А
Фирма В
Фирма С
Фирма D

Таблица 1.2

Значимость признаков

Признак	Опыт работы на рынке	Репутация фирмы	Стоимость услуг	Количество профессиональных оценщиков	Всего
Значимость признака

После решения задачи был получен ответ, что предпочтение стоит отдать фирме С, затем следует фирма В, в равной степени с фирмой D, затем фирма А:

Обобщенные оценки вариантов решения:

Этап 2. На основе тех же данных (табл. 1.1, 1.2) используем принцип Парето. Множество эффективных решений представлено вариантами:

Этап 3. На этом этапе привлекаются четыре эксперта для уточнения значимости признаков. Компетентность экспертов задана в табл. 3.2. Ранжирование признаков экспертами представлена в табл. 3.1.

Таблица 3.1

Ранжирование признаков по мнению экспертов

Признаки   Эксперты	Опыт работы на рынке	Репутация фирмы	Стоимость услуг	Количество профессиональных оценщиков

Таблица 3.2

Коэффициенты компетентности экспертов

Эксперты	Компетентность

Для обобщения мнений экспертов используется метод Pur2, где вариантами служат признаки. После решения задачи был получен следующий ответ:

Обобщенные оценки вариантов решения:

Обобщенные оценки значимости критериев с позиций экспертов представлены в табл. 3.3.

Таблица 3.3

Оценки значимости критериев с позиций экспертов

Критерий	Ранг	Значимость
Опыт работы на рынке		0,333
Репутация		0,333
Стоимость услуг		0,167
Количество профессиональных оценщиков		0,167

Этап 4. На этом этапе наша задача усложняется необходимостью учета при принятии решения двух внешних факторов (прогнозов), которые формируют четыре проблемные ситуации.

1. Увеличение спроса на оценочные услуги, что вероятно приведет к увеличению цен этих услуг.

2. Появление на рынке сильного конкурента в лице иностранной компании. Формируемые ситуации и вероятности их наступления представлены в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Оценки значимости критериев с позиций экспертов

	Сбываются оба прогноза (S 1)	Сбывается только первый и не сбы- вается второй (S 2)	Сбывается только второй (S 3)	Ни один из прогнозов не сбывается (S 4)
Вероятность наступления события

Таблица 4.2

Коэффициенты компетентности экспертов

Эксперты	Компетентность

Эксперты ранжируют варианты по четырем критериям в условиях четырех возможных ситуаций. В задаче будут участвовать два эксперта с компетентностью, заданной в табл. 4.2. Исходные данные представлены в таблицах 5.1—5.8.

После решения задачи методом Pur9 был получен следующий ответ:

Обобщенные оценки вариантов решения:

Таким образом, с учетом прогнозов влияния внешних факторов и мнений двух экспертов можно сказать, что по рассматриваемым критериям на первом месте фирма С, на втором — фирма D, на третьем — фирма А в равной степени с фирмой В.

Этап 5. На пятом этапе проводимого исследования оцениваем эффективность вариантов решения в каждой проблемной ситуации с помощью метода Pur3.

Таблица 5.1

Эксперт 1, ситуация 1

признаки   варианты

Таблица 5.2

Эксперт 2, ситуация 1

признаки   варианты

Таблица 5.3

Эксперт 1, ситуация 2

признаки   варианты

Таблица 5.4

Эксперт 2, ситуация 2

признаки   варианты

Таблица 5.5

Эксперт 1, ситуация 3

признаки   варианты

Таблица 5.6

Эксперт 2, ситуация 3

признаки   варианты

Таблица 5.7

Эксперт 1, ситуация 4

признаки   варианты

Таблица 5.8

Эксперт 2, ситуация 4

признаки   варианты

Этап 5.1. Ситуация S₁: в случае, когда оба прогноза сбываются, результат получается следующий:

Этап 5.2. Ситуация S₂ (первый прогноз сбывается, второй — нет):

Этап 5.3. Ситуация S₃ (второй прогноз сбывается, первый — нет):

Этап 5.4. Ситуация S₄ (ни один прогноз не сбывается):

Полученные на данном этапе результаты послужат исходными данными для принятия решений в условиях неопределенности с использованием методов оптимизма (Optimist и Optimpor), пессимизма (Wald и Waldpor), сожалений (Savage), Гурвица (Hurwicz и Hurwpor), Брауна (Braun), Байеса (Bajes).

Этап 6. Метод оптимизма. Используя полученные на этапе 5 оценки, можно обобщить количественные и порядковые характеристики вариантов в зависимости от появления той или иной ситуации, составив таблицы 6.1 и 6.2.

Таблица 6.1

Количественные характеристики

Ситуации   Варианты	S 1	S 2	S 3	S 4
X 1	0,167	0,182	0,167	0,167
Х 2	0,25	0,182	0,25	0,25
Х 3	0,333	0,364	0,333	0,333
Х 4	0,25	0,273	0,25	0,25

Таблица 6.2

Порядковые характеристики

Ситуации   Варианты	S 1	S 2	S 3	S 4
X 1
Х 2
Х 3
Х 4

Этап 6.1. Optimist. На основе табл. 6.1 получен результат решения задачи:

Этап 6.2. Optimpor. На основе табл. 6.2 получен следующий результат:

Этап 7. Метод пессимизма.

Этап 7.1. Wald. На основе табл. 6.1 получен результат решения задачи:

Этап 7.2. Waldpor. На основе табл. 6.2 получен результат решения задачи:

Этап 8. Метод Savage (метод сожалений). На основе табл. 6.1 получен результат решения задачи:

Этап 9. Метод Гурвица. Решим задачу методом Гурвица с 3 различными коэффициентами веса:

Этап 9.1. Hurwicz. Результат решения задачи на основе исходных данных табл. 6.1.

для

для

для

Этап 9.2. Hurwpor. Результат решения задачи на основе исходных данных табл. 6.2.

для

для

для

Этап 10. Метод Брауна. Результат решения задачи на основе исходных данных табл. 6.1, точность расчетов — 0,001.

Оптимальные доли для вариантов:

Фирма А
Фирма B
Фирма C
Фирма D

Самое неблагоприятное распределение событий в долях составляет:

Оба прогноза верны
1-ый верен, 2-ой — нет
2-ый верен, 1-ой — нет
Оба прогноза неверны

Этап 11. Метод Байеса. Исходные данные в табл. 6.1 и 11.1.

Таблица 11.1

Количественные характеристики

Ситуации   События	Государственное регулирование (обязательная оценка)	Экономический подъем (улучшение конъюнктуры рынка оценочных услуг)
Оба прогноза верны	0,303	0,697
Верен только 1-ый	0,725	0,275
Верен только 2-ой	0,492	0,508
Оба не верны	0,37	0,63

Результат решения задачи:

Байесовский риск: –0,3438;

Оптимальный номер стратегии: 11;

При появления события №1, выбрать решение №3;

При появления события №2, выбрать решение №3.

Итоговая таблица по всем этапам

Этап	Метод решения	Ответ
	Pur1
	Prt1
	Pur2
	Pur9
5.1	Pur3
5.2	Pur3
5.3	Pur3
5.4	Pur3
6.1	Optimist
6.2	Optimpor
7.1	Wald
7.2	Waldpor
	Savage
9.1	Hurwicz
9.2	Hurwpor
	Braun
	Bajes

Вывод: всеми методами наиболее эффективным был признан вариант №3. Следовательно, возвращаясь к поставленной задаче, при выборе оценочной компании, учитывая возможные влияния внешних факторов и непредсказуемых событий, лучше отдать предпочтение фирме С.

Дата добавления: 2015-11-16