│ │ │ │ ┌─┤ компания │
│ \/ \/ │ │ └────────────────┘
┌────┴──────┐ ┌────────────┐ │ │
│ Страховые │ │ Контракт │ │ │ ┌────────────────┐
│ компании │ └───────┬────┘ │ │ │ Товарный рынок │
└───────────┘ │ │ │ └────────────────┘
/\ /\ \/ \/\/ /\
│ │ ┌──────────────────────────┐ │
│ └───────┤ Генподрядная организация │ ┌──────┴───────┐
│ └─┬────────────┬───────────┘ │ Поставщики │
┌──────┴──────┐ │ │ │ материальных │
│Субподрядные │<─────┘ │ │ ресурсов │
│организации │ │ │и технического│
└──────┬───┬──┘ │ │ оборудования │
│ │ │ └───────────┬──┘
│ │ │ /\ │
│ └──────────────────────┼─────────────────┘ │
│ \/ │
│ ┌─────────────────────────────────────┐ │
└─────>│ Строительство объектов и комплексов │<──────┘
└─────────────────────────────────────┘
Рис. 4.7.2. Схема взаимодействия основных участников
инвестиционно-строительного процесса
на территории муниципального образования
Подотрасли, этапы и нормативная база
строительной деятельности
Федеральный закон 2003 года N 131-ФЗ относит к компетенции муниципальных образований со статусом поселений и городских округов организацию строительства муниципального жилищного фонда и создание условий для жилищного строительства. К их компетенции отнесено также строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений на их территории. Муниципальные образования со статусом муниципальных районов ответственны за строительство автомобильных дорог между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов на территории муниципального района. В компетенцию муниципальных образований не входят автомобильные дороги и транспортные сооружения федерального и регионального значения (в том числе и проходящие по их территории). Фактически под контролем органов местного самоуправления находятся не только жилищное и дорожное строительство, но и строительство промышленных объектов коммунального хозяйства, потребительского рынка, социальной сферы, инженерных коммуникаций.
Подотрасль жилищного строительства на территории муниципального образования в настоящее время представлена, с одной стороны, сохранившими свой производственный потенциал крупными комплексными подрядными организациями, ведущими многоэтажное строительство, с другой стороны, средними и малыми строительными фирмами, специализирующимися на малоэтажном индивидуальном строительстве.
Крупные строительные организации, как правило, существуют в форме открытых (ОАО) и закрытых (ЗАО) акционерных обществ и были созданы в результате приватизации бывших государственных строительных организаций. Они выполняют на условиях подряда весь комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, имеют в своем составе специализированные строительные и транспортные подразделения, подразделения строительной техники и предприятия стройиндустрии.
Средние и малые строительные фирмы, как правило, образовались в период экономических реформ в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Для обеспечения своей деятельности они используют подрядные отношения с крупными строительными организациями.
Важной особенностью современного жилищного строительства является использование новых современных технологий и отделочных материалов. Для предприятий стройиндустрии характерно использование зарубежных технологий и материалов, обеспечивающих требования современного рынка жилья к качеству и ассортименту строительных изделий и полуфабрикатов.
В других подотраслях строительства преобладают крупные строительные организации, в том числе с долей государственной и муниципальной собственности.
Основные технологические этапы строительной деятельности:
- проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;
- собственно капитальное строительство;
- приемка законченных объектов в эксплуатацию.
В условиях перехода к рыночной экономике началось реформирование системы проектирования и строительства муниципальных объектов и ее нормативной базы. Основные нормативные документы на строительство, утвержденные федеральными органами государственной власти:
- порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений;
- инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений;
- положение о порядке проведения государственной экспертизы и утверждении градостроительной, проектной и предпроектной документации в РФ.
Проектная документация на строительство
Важным условием строительной деятельности является наличие проекта - специальным образом разработанной и описанной модели, характеризующейся определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от замысла проекта до его закрытия (рис. 4.7.3).
┌─────────────────┐
│ Строительство │
└┬────────────────┘
│ ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
├>│ Предынвестиционный этап (обоснование целесообразности │
│ │ проекта и оценка эффективности инвестиций) │
│ └────────┬────────────────────────────────────────────────────┘
│ \/
│ ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │ Проектный этап (разработка, согласование и утверждение │
│ │ проектной и изыскательской документации на строительство) │
│ └─────────┬───────────────────────────────────────────────────┘
│ \/
│ ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │ Строительный этап (выполнение мероприятий проекта в натуре │
│ │ и сдача объектов в эксплуатацию) │
│ └─────────┬───────────────────────────────────────────────────┘
\/ \/
┌──────────────────┐
│ Эксплуатация │
└┬─────────────────┘
│ ┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
├>│ Практическое использование результатов реализации проекта │
│ └─────────┬────────────────────────────────────────────────────┘
│ \/
│┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
││ Обеспечение окупаемости инвестиций и получение дополнительной │
││ прибыли, социального, экологического или иного эффекта │
│└──────────┬────────────────────────────────────────────────────┘
\/ \/
┌─────────────────────┐
│ Заключительная фаза │
└┬────────────────────┘
│ ┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
└>│ Использование эффекта, полученного на стадии эксплуатации, │
│ для новых инноваций │
└─────────┬────────────────────────────────────────────────────┘
\/
┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Закрытие проекта │
└──────────────────────────────────────────────────────────────┘
Рис. 4.7.3. Жизненный цикл проекта
Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов: бизнес-, строительного и инвестиционного.
Бизнес-проект - комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта. Он охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.
Строительный проект - комплект документации, описывающей процесс строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта - предынвестиционной и инвестиционной.
Инвестиционный проект - комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Он, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла. Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями, с одной стороны, и объемом инвестиционных затрат, с другой стороны, становится положительной.
При строительстве и реконструкции сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого "Обоснования инвестиций в строительство" или "Технико-экономическое обоснование (ТЭО)". При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненного цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:
- составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и предварительное согласование места размещения объекта;
- составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;
- разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;
- утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципального образования, на территории которого намечается строительство, и получение акта выбора земельного участка.
Перечень вопросов, рассматриваемых при разработке Обоснований инвестиций в строительство, приведен на рис. 4.7.4.
1. Исходные | 2. Мощность объекта, | 3. Основные | 4. Обеспечение |
11. Выводы | Вопросы, рассматриваемые | 5. Место разме- | |
6. Основные строи- | |||
10. Оценка | 9. Эффективность | 8. Кадры и | 7. Оценка воздей- |
Рис. 4.7.4. Перечень вопросов, рассматриваемых
в Обоснованиях инвестиций в строительство
В заключительном разделе Обоснований делаются общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. Приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, программа проектирования и проведения необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта, а также рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства и эксплуатации объекта, обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей. Для муниципальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.
Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая разрабатывается для отдельных частей проекта (видов работ) после экспертизы и утверждения заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну стадию, в форме единого (технорабочего) проекта.
Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов:
- общая пояснительная записка;
- генеральный план и транспорт;
- технологические решения;
- организация и условия труда работников;
- управление производством и предприятием;
- архитектурно-строительные решения;
- инженерное оборудование, сети и системы;
- организация строительства;
- охрана окружающей среды;
- инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
- мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
- сметная документация;
- эффективность инвестиций.
В несложных проектах, например жилых зданий, объектов социального назначения и городского хозяйства и др., отдельные разделы могут отсутствовать.
Механизмы и органы муниципального управления строительством
Государство принимает меры по восстановлению и развитию строительного производства на новых рыночных принципах. Они ориентированы на институциональные преобразования как самого объекта строительной деятельности - земельного участка и сооружаемого объекта недвижимости, так и на стимулирование основного потребителя строительной продукции - частного инвестора и застройщика. Предполагается адаптация действующих строительных норм и правил к требованиям прогрессивных форм и технологий жилищного строительства, упрощение процедур получения разрешения на строительство и экспертизы проектной документации, завершение перехода к обязательной конкурсной системе отбора поставщиков материалов и подрядчиков для жилищного строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств.
Осуществление вышеуказанных мероприятий обеспечит развитие процессов проектирования и строительства на территории муниципальных образований на новой правовой, экономической и финансовой основе, что в конечном счете повысит эффективность программ социально-экономического развития муниципальных образований.
Для регулирования процессов строительства на всех его этапах при местной администрации обычно создается муниципальный орган управления капитальным строительством - отдел или управление капитального строительства (ОКС, УКС). Он может иметь форму структурного подразделения администрации или муниципального учреждения. В администрациях крупных муниципальных образований существует должность заместителя главы администрации по строительству. Основные функции муниципального органа управления капитальным строительством показаны на рис. 4.7.5.
┌─────────────────────────────┐
│Функции муниципального органа│
│ управления строительством │
└─┬──────────────────────┬────┘
┌───────────────────┴──────────┐ ┌───────┴─────────────────────┐
│ Для всех объектов │ │ Для объектов, │
│ на территории муниципального │ │ строящихся с привлечением │
│ образования │ │ бюджетных средств │
└┬─────────────────────────────┘ └┬────────────────────────────┘
│┌───────────────────────────────┐ │┌───────────────────────────────┐
││ Участие в разработке годовых │ ││ Обеспечение строительства │
├┤ и перспективных планов │ ├┤ проектно-сметной документацией│
││ капитального строительства │ │└───────────────────────────────┘
││ на территории │ │┌───────────────────────────────┐
│└───────────────────────────────┘ ││ Создание геодезической основы │
│┌───────────────────────────────┐ ├┤ для строительства │
││ Участие в выборе площадок для │ │└───────────────────────────────┘
││ строительства, передача │ │┌───────────────────────────────┐
├┤ генподрядным строительным │ ││ Оформление договоров с │
││ организациям документов │ ││ с генподрядчиком, поставщиками│
││ об отводе земельных участков │ ├┤ оборудования, пусконаладочными│
│└───────────────────────────────┘ ││ организациями │
│┌───────────────────────────────┐ │└───────────────────────────────┘
││ Контроль и технический надзор │ │┌───────────────────────────────┐
├┤ за строительством (совместно с│ ││ Обеспечение финансирования │
││ органами госархстройконтроля) │ ├┤ строительства │
│└───────────────────────────────┘ │└───────────────────────────────┘
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 26 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |