3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения на рынке жилья с использованием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок доступного жилья.
Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевая программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также осуществляется реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.
Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований.
Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья.
Формирование рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем. Основные из них и их причины показаны на рис. 5.3.1.
┌───────────────────────┐
│ Проблемы и их причины │
└──────────┬────────────┘
┌──────────────────────┴──────────────────────┐
┌─────────┴─────────┐┌──────────────────┐┌──────────────┴────────────────┐
│ Значительная ││ Отсутствие ││ Низкий уровень │
│диспропорция между ││ эффективной ││ жилищного │
│ потребностями ││ системы ││ строительства │
│населения в жилье и││ долгосрочного ││ │
│ платежеспособным ││ жилищного ││ │
│ спросом ││ кредитования ││ │
├───────────────────┘├──────────────────┘├───────────────────────────────┘
│┌──────────────────┐│┌─────────────────┐│┌──────────────────────────────┐
││ Низкий уровень │││ Ограниченность │││ Недостаточность предложения │
├┤доходов населения │├┤ долгосрочных │├┤инфраструктурно-подготовленных│
││и высокие цены на │││ кредитных │││ земельных участков под │
││ жилье │││ресурсов у банков│││ жилищное строительство │
│└──────────────────┘│└─────────────────┘│└──────────────────────────────┘
│┌──────────────────┐│┌─────────────────┐│┌──────────────────────────────┐
││ Слабое развитие │││ Высокие риски │││ Несоответствие качества │
││ системы │├┤ невозврата │││ производства работ и │
├┤ долгосрочного │││ кредитов │├┤ строительных материалов │
││ жилищного ││└─────────────────┘││ высокому уровню цен на жилье │
││ кредитования ││┌─────────────────┐│└──────────────────────────────┘
│└──────────────────┘││ Длительная и ││┌──────────────────────────────┐
│┌──────────────────┐││ дорогостоящая │││ Отсутствие в большинстве │
││ Высокие │││ процедура учета │├┤ городов правил │
├┤процентные ставки │├┤ и регистрации │││ землепользования и застройки │
││ по кредитам │││ прав и сделок ││└──────────────────────────────┘
│└──────────────────┘││ на рынке жилья ││┌──────────────────────────────┐
│┌──────────────────┐│└─────────────────┘││Высокий уровень монополизации │
││ Недостаточный ││┌─────────────────┐├┤рынка жилищного строительства │
││уровень накоплений│││ Несовершенная ││└──────────────────────────────┘
││граждан для оплаты│││ система ││┌──────────────────────────────┐
││первого взноса за │││ налогообложения │││ Ограниченность кредитования │
└┤ получение │└┤ участников │└┤ застройщиков │
│ ипотечных │ │ рынка жилья │ └──────────────────────────────┘
│жилищных кредитов │ └─────────────────┘
└──────────────────┘
Рис. 5.3.1. Основные проблемы, сдерживающие развитие рынка
доступного жилья, и их причины
В целях решения указанных проблем в 2004 году был принят пакет из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны:
- обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.;
- обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;
- защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;
- обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;
- совершенствовать системы государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки;
- снизить административные барьеры доступа инвесторов на рынок жилищного строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья.
Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.
Цели и задачи муниципальной жилищной политики
Жилищный фонд муниципального образования представляет собой совокупность всех жилых помещений на его территории, независимо от форм собственности (рис. 5.3.2). Состав муниципального жилищного фонда и формы управления им рассматривались в главе 4.
Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Ее реализация является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия.
┌────────────────────────────────────────────────────┐
│ Жилищный фонд муниципального образования │
└┬───────────────────────────────────────────────────┘
│ ┌────────────────────────────────────────────────┐
│ │Фонд, находящийся в собственности граждан │
│┌─────────────────┐ │(индивидуальные жилые дома, построенные │
├┤ Частный ├>│и приобретенные квартиры и дома) или │
│└─────────────────┘ │юридических лиц (товарищества │
│ │собственников жилья, жилищные кооперативы и др.)│
│ └────────────────────────────────────────────────┘
│ ┌────────────────────────────────────────────────┐
│ │Ведомственный фонд, состоящий в государственной │
│┌─────────────────┐ │собственности и находящийся в управлении │
├┤ Государственный ├>│государственных предприятий или государственных │
│└─────────────────┘ │учреждений, относящихся к федеральной │
│ │собственности или собственности субъектов РФ │
│ └────────────────────────────────────────────────┘
│ ┌────────────────────────────────────────────────┐
│┌─────────────────┐ │ Фонд, находящийся в собственности │
├┤ Муниципальный ├>│ муниципального образования │
│└─────────────────┘ └────────────────────────────────────────────────┘
│ ┌────────────────────────────────────────────────┐
│┌─────────────────┐ │ Фонд, состоящий в собственности общественных │
└┤ Общественный ├>│ объединений │
└─────────────────┘ └────────────────────────────────────────────────┘
Рис. 5.3.2. Структура жилищного фонда
муниципального образования
Федеральный закон 2003 года возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики две главные задачи:
- обеспечение малоимущих граждан, проживающих на территории муниципального образования и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма;
- создание условий для жилищного строительства с целью приобретения жилья иными категориями граждан.
Новый Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:
- учет муниципального жилищного фонда;
- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
- ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
- определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного, в том числе маневренного жилищного фонда;
- предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
- принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;
- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
- признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
- осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
- иные вопросы, предусмотренные законодательством.
Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне.
Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих территорий. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Они должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Однако необходимо решение вопросов финансирования этих работ путем муниципальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.
Местные рынки жилья
В условиях рыночной экономики жилье неизбежно приобретает рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья. Он представляет собой систему экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим.
Особенности жилья как товара показаны на рис. 5.3.3.
┌──────────────────┐ ┌───────────────────────┐
│ Длительные │ │ Физическая │
│ сроки │ │ неподвижность и связь │
│ функционирования │ │ с землей │
└───────────────┬──┘ └────┬──────────────────┘
┌──────────────┐ ┌┴─────────────────┴┐ ┌─────────────────────────┐
│ Относительно │ │ Особенности жилья │ │ Сохранение своей │
│ высокая ├─┤ как товара ├─┤ натурально-вещественной │
│ стоимость │ │ │ │ формы в течение всего │
└──────────────┘ └┬─────────────────┬┘ │ жизненного цикла │
│ │ └─────────────────────────┘
┌─────────────────┴──┐┌─────────────┴─────────────────────────────┐
│ Значительная ││ Значительная качественная неоднородность:│
│ дифференциация ││ по размеру, местоположению, времени │
│ потребителей жилья ││ постройки, внутренней планировки, отделке │
└────────────────────┘│ и коммунальным удобствам │
└───────────────────────────────────────────┘
Рис. 5.3.3. Особенности жилья как товара
Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:
- пешеходная (транспортная) доступность к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;
- обеспеченность общественными услугами: школами, детскими дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т.п.;
- качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т.п.;
- внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.
Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным понимается рынок жилья, освобождающегося по каким-либо причинам. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья возрастает. Основная часть жилья приобреталась гражданами в последние годы именно на вторичном рынке.
Рынки жилья различных муниципальных образований имеют свои особенности структуры спроса и емкости. Емкость зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения. При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.
Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным из них относятся:
- государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления кредитов на приобретение жилья;
- наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т.п.;
- территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.п.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 26 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |