_______________________________________________________________________
(полное наименование)
Юридический адрес _____________________________________________________
Номер лицензии ________________________________________________________
(Ф.И.О. предпринимателя или руководителя фирмы)
Настоящий договор подписан "___" __________ 20___ г. в ________________
(наименование
_______________________________________________________________________
населенного пункта и его административная принадлежность)
Подписи сторон
Получатель ренты ______________________________________________________
Плательщик ренты ______________________________________________________
Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием
См.: договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием.
Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием так же, как и договор купли-продажи жилого дома на условиях пожизненного содержания с иждивением, является разновидностью договора ренты, хотя в названии договора указано, что данный договор "купли-продажи". Ранее уже было сказано, что договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договором купли-продажи. Но все же он не является договором купли-продажи, а является самостоятельным видом договора - договором ренты.
Еще раз напомним, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить предоставление средств на его содержание в иной форме. Таким образом, в договоре ренты имеется характер встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество, что отличает его от договора купли-продажи.
Встречным удовлетворением в договоре купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием является то, что данный договор заключен на условиях пожизненного содержания.
По данному договору жилой дом переходит в собственность плательщика ренты, по выполнении им условия - пожизненного содержания.
К договору применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.
Особенности договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием:
- объектом передачи по договору может быть только жилой дом;
- предметом договора является пожизненное содержание (обеспечение питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью);
- получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора;
- по данному договору рента должна быть установлена на срок жизни одного или нескольких получателей, т.е. жилой дом переходит в собственность плательщику ренты после смерти получателей (получателя) ренты;
- в случае смерти одного из получателей ренты его доля жилого дома переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых;
- рентные платежи по данному договору должны выплачиваться ежемесячно и только в денежной форме;
- сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации;
Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием прекращается в случае смерти получателя ренты.
В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты по договору купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием получатель ренты вправе требовать:
- выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);
- расторжения договора и возмещения убытков;
- возвращения переданного под выплату ренты жилого дома с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества - жилого дома несет плательщик пожизненной ренты.
Также в договоре должны быть указаны все характеристики жилого дома, например:
"Я, гражданин Петров И.В., передаю в собственность принадлежащий мне
жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, находящийся в городе
Саратове на ул. Соборной, д. N ________, расположенный на земельном участке
размером _______________ кв. м. На указанном земельном участке расположены:
одноэтажный кирпичный дом общей полезной площадью ___________ кв. м, в т.ч.
жилой площадью ____________ кв. м, а также хозяйственные и бытовые строения
и сооружения: летняя кухня размером ___________ кв. м, обозначенная в плате
литерой "Г", помещение для хранения хозяйственного инвентаря и твердого
топлива размером __________ кв. м, обозначенное в плате литерой "Д", погреб
размером ______________ кв. м, обозначенный литерой "Е", что подтверждается
справкой бюро технической инвентаризации ________________________ района от
__________________ N ______________. Отчуждаемый жилой дом принадлежит мне,
Петрову Ивану Васильевичу, на основании свидетельства о праве на
наследство, выданного ________________________ государственной нотариальной
конторой _____________________ по реестру N _________ и зарегистрированного
в _____________ городском бюро технической инвентаризации _________________
под N ____________. Цена жилого дома определена нами в ____________________
(сумма цифрами и
______________ руб. Инвентаризационная оценка дома составляет _____________
прописью)
_________________________________ руб.".
С этой целью необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для составления технического паспорта дома и его оценки. И только после этого заключать данный договор.
Договор
купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием
г. _______________ ________________
(дата прописью)
Гр. _______________________________, прожив. __________________________
(Ф.И.О.) (полный адрес по месту
_____________________, именуемый в дальнейшем "Продавец", и гр. ___________
жительства) (Ф.И.О.)
_____________________________, прожив. ___________________________________,
(полный адрес по месту жительства)
именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о
нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом,
расположенный по адресу: ______________________________________________.
2. Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим
земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и в
уплату покупной цены предоставлять Продавцу до конца его жизни материальное
обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
3. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений _____
__________________________________________________________________________.
Общая площадь жилого дома составляет ______________________ кв. метров,
подсобные помещения - _________________________________________ кв. метров.
4. При доме имеется земельный участок размером _________ га и следующие
строения и приспособления _________________________________________________
(сарай, туалет, погреб, колодец,
__________________________________________________________________________.
хоз. постройки и пр.)
5. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право
собственности Продавца на него никем не оспаривается.
6. Все расходы, связанные с оформлением договора, включая госпошлину,
принимает на себя Покупатель.
7. Под предоставлением жилища в данном договоре понимается
предоставление Продавцу отдельного жилого помещения с обеспечением
коммунальными услугами, которые могут считаться средними для данного
населенного пункта, в котором он проживает. Под питанием понимается
предоставление продовольствия в готовом для употребления виде, включая
необходимую тепловую обработку, по рационам, рекомендуемым для данного
возраста, с учетом имеющихся у Продавца заболеваний. Под уходом и
необходимой помощью понимаются все виды санитарно-гигиенического ухода,
вызов врачей, приобретение лекарств, помощь в приеме лекарств, приобретение
необходимой сезонной и домашней одежды и обуви, нательного и постельного
белья, их регулярная смена, возможность пользоваться радиоточкой.
Приобретение газет и журналов, книг, установка телефона, приобретение
телевизора и радиотехнических устройств осуществляются Покупателем за счет
средств, предоставляемых Продавцом.
8. При случайной гибели дома Покупатель несет обязанности, принятые им
на себя по этому договору.
9. Отчуждение дома Покупателем при жизни Продавца не допускается.
10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:
10.1. Со стороны Продавца _____________________________________________
(документы, подтверждающие право
__________________________________________________________________________.
собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц)
10.2. Со стороны Покупателя ___________________________________________
(полный адрес помещения, предоставляемого
__________________________________________________________________________.
для проживания Продавца, и др.)
11. При заключении настоящего договора сторонам были известны
требования ст. 106 и 107 ГК РСФСР.
12. Настоящий договор может быть расторгнут при следующих
обстоятельствах:
- по требованию Продавца, если Покупатель не исполняет обязанностей,
принятых им на себя по данному договору;
- по требованию Покупателя, если по независящим от него обстоятельствам
его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии
предоставлять Продавцу обусловленное содержание, либо если Продавец
полностью восстановил свою трудоспособность.
13. В случае смерти Покупателя при жизни Продавца действие договора
прекращается. Наследники умершего могут стать его правопреемниками только с
письменного согласия Продавца.
14. При прекращении договора по основаниям, перечисленным в ст. 12
и 13 настоящего договора, дом возвращается Продавцу, а произведенные
Покупателем до расторжения договора расходы по содержанию Продавца не
возмещаются.
Примечание. Если расторжение договора вызвано восстановлением
трудоспособности Продавца, последний не вправе требовать возврата дома и
сохраняет лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением,
предоставленным ему по договору.
15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке (если
дом находится в сельском населенном пункте, то договор составляется в
простой письменной форме и регистрируется в сельском совете).
16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора,
разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую
силу.
Экземпляр настоящего договора хранится в делах ________________________
государственной нотариальной конторы г. ________________, а _______________
экземпляра вручены сторонам.
Подписи сторон:
Продавец __________________________
(подпись)
Покупатель ________________________
(подпись)
Заверительная подпись нотариуса, печать
Договор пожизненной ренты в пользу нескольких граждан
См.: договор пожизненной ренты в пользу нескольких граждан.
Договор пожизненной ренты в пользу нескольких граждан является разновидностью договора ренты и отличается от договора ренты сроком рентных платежей. Если договор постоянной ренты бессрочен, то пожизненная рента в пользу нескольких граждан - это рента, установленная на срок жизни нескольких получателей ренты.
Мы уже рассматривали договор пожизненной ренты в пользу одного гражданина, но законом также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. В остальном особенности данного договора ничем не отличаются от договора пожизненной ренты.
Если договор установил пожизненную ренту в пользу граждан, которые умерли к моменту заключения договора, то такой договор ничтожен.
Существенное условие договора пожизненной ренты в пользу нескольких граждан - ее размер.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая нескольким получателям ренты в течение их жизни.
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а с учетом уровня инфляции подлежит увеличению.
Сроки выплаты пожизненной ренты в пользу нескольких граждан.
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Получатели пожизненной ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты вправе:
- требовать от плательщика ренты выкупа ренты (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);
- требовать расторжения договора и возмещения убытков, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о невыплате в последующем ренты в размере и в сроки, которые установлены в договоре;
- требовать возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Так, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатели ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны сторонами, нотариально удостоверены и зарегистрированы в том же органе юстиции, который зарегистрировал настоящий договор.
В договоре пожизненной ренты в пользу нескольких граждан вместо "получатель ренты" должно быть указано "получатели ренты", с одной стороны, и "плательщик ренты", с другой стороны. По данному договору получатели ренты передают плательщику ренты в собственность имущество, именуемое в договоре "Имущество", а плательщик ренты принимает на себя обязательство в обмен на полученное имущество пожизненно выплачивать получателям ренту. В договоре также указывается сумма (обязательно в денежной форме) и периодичность выплаты. В договоре должно быть обязательно указано, что доли получателей ренты в праве на получение ренты являются равными и что в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Договор
пожизненной ренты в пользу нескольких граждан
г. Москва "___" ___________ 200__ г.
Мы, __________________________, проживающий по адресу _________________
_____________________________, паспорт серии ______________ N ____________,
выдан "____" ______________ 200__ г. _____________________________________,
и _______________________________, проживающий по адресу __________________
________________________________, паспорт серии ______________ N _________,
выдан "_____" ________________ 200__ г., именуемые в дальнейшем "Получатели
ренты", и _________________________________, проживающий по адресу ________
_________________________________, паспорт серии _________ N _____________,
выдан "____" _________ 200__ г., именуемый в дальнейшем "Плательщик ренты",
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Получатели ренты передают Плательщику ренты в собственность
квартиру, находящуюся в г. __________________ по ________________, дом N __
_______________, корп. N _____________, под N ___________, расположенную на
_____ этаже ____-этажного панельного дома постройки 19___ г., состоящую из
____ комнат, общей полезной площадью _______________ (_____________), жилой
площадью _________________ (__________________), с кухней площадью ________
____________________ (___________________), оборудованной газовой плитой, с
изолированными ванной и туалетом, имеющую балкон, а Плательщик ренты
обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать
Получателям ренты ренту в виде денежной суммы.
2. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту Получателям ренты
пожизненно. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий
день каждого календарного месяца путем перечисления денежных средств на
счета в __________________ банке:
1) _______________________ счет ______________________________________;
2) _______________________ счет ______________________________________.
3. Размер ренты составляет _____________________ (____________________)
руб. Доли получателей ренты в праве на ее получение являются равными.
Соответственно доля каждого из Получателей ренты составляет _______________
_________________________ (____________________________) руб.
Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению
установленного законом минимального размера оплаты труда.
4. В случае смерти одного из Получателей ренты его доля в праве на
получение ренты переходит к пережившему его Получателю ренты. В случае
смерти последнего Получателя ренты обязательство выплаты ренты
прекращается.
5. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателям ренты на праве общей
собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного
нотариусом г. ______________________ "___" _____________ 200__ г. в реестре
за N _____________, зарегистрированного городским бюро регистрации сделок с
недвижимостью в жилищной сфере г. ________________________ (свидетельство о
государственной регистрации серии ______ N ____ от "__" _________ 200__ г.,
регистрационный N _____).
6. Согласно справке N ______, выданной Проектно-инвентаризационным бюро
____________________ района г. _________________ "___" _________ 200__ г.,
инвентаризационная оценка квартиры составляет __________ (________________)
руб.
7. Право собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с
момента государственной регистрации настоящего договора.
8. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск
ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих
обязательств перед Получателем ренты.
9. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает
каждому Получателю ренты неустойку в размере _____________________________.
10. До заключения настоящего договора квартира, указанная в п. 1
настоящего договора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом
не состоит, что подтверждается справкой серии _______ N ________, выданной
городским бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере г. _______
_________________ от "___" __________ 200__ г., регистрационный N ________,
код объекта ___________, кадастровый N _____________.
11. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает ______________
__________________________________________________________________________.
12. Содержание ст. 209, 210, 583, 584, 597 - 600 ГК РФ нам нотариусом
разъяснено.
13. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.
14. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, из которых один
остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются Получателям
ренты, а четвертый - Плательщику ренты.
Подписи сторон ________________________________
Удостоверительная надпись
нотариальной конторы __________________________
15.3. Ошибки, допускаемые при оформлении договоров
Договор ренты является реальным договором.
Первое, что нужно сказать о договорах ренты, это то, что они в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Недопустимой ошибкой будет считаться незарегистрированный договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты так как все договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежат государственной регистрации.
Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по договору не могут возникнуть. Таким образом, ошибкой будет являться требования по договору ренты одной из сторон к другой, хотя такой договор заключен между сторонами и заверен у нотариуса, но вещь плательщику ренты не была передана. Обязательства у сторон по договору ренты возникают с момента передачи вещи.
Следующее свойство договора ренты - это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл. 33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в Гражданском кодексе РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако практика применения договора приводит к такому выводу.
Согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает непростая ситуация, очень часто при составлении договоров возникают ошибки. Во избежание ошибок нужно руководствоваться правилами договоров купли-продажи при передаче имущества за плату по договору ренты и правилами о договоре дарения при бесплатной передаче имущества. Противоречий здесь не будет, а наоборот, договор будет составлен в соответствии с нормами ГК РФ, так как договор ренты очень схож по признакам с договором купли-продажи и договором дарения. Отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением", и в связи с этим ст. 585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ "Обязанности продавца по передаче товара", ст. 460 "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц", ст. 463 "Последствия неисполнения обязанности передать товар" и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении.
Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, двусторонне обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо с момента государственной регистрации. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому произойти не могло, ибо ст. 585 ГК РФ отсылает регулирование отношений по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными. Однако в гл. 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением" договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанностей по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственности по данному договору получатель ренты тоже не несет. Возникает вопрос: каким же является договор ренты по юридической природе - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним?
Данный договор относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит еще и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.
Рассматривая ошибки договоров ренты, необходимо рассмотреть договор пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.
В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК).
На основании вышеизложенных норм гражданского законодательства, обобщая практику работы нотариусов, следует отметить, что нотариусами допускаются следующие ошибки и недочеты при составлении договора пожизненного содержания с иждивением:
Дата добавления: 2015-08-27; просмотров: 28 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |