В результате обмена квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом одна сторона - наниматель - приобретает право собственности на жилой дом, а другая сторона - собственник - теряет право собственности на жилой дом и приобретает права нанимателя другого помещения - квартиры.
Став нанимателем по договору социального найма, бывший собственник жилого дома приобретает следующие права:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Одновременно с этим на него возлагаются следующие обязанности:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
За неисполнение возложенных обязанностей наниматель несет ответственность, предусмотренную законодательством.
В соответствии с действующим законодательством граждане, получившие жилое помещение по договору социального найма до 1 марта 2005 г., имеют право на его приватизацию. Однако следует иметь в виду, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать ее повторно не может.
Бывший наниматель квартиры в результате обмена становится собственником жилого дома. В связи с тем, что жилой дом является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, следует учитывать особенности, изложенные в подразделе "Договор мены жилых домов".
Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (жилого дома) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемого жилого дома.
См.: договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
На практике очень часто возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем "расприватизации" через суд жилья и последующего обмена жильем либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 20 предоставил нанимателю право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в новом ЖК РФ отсутствуют. Поэтому в настоящее время высказываются мнения о невозможности обмена, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма. Однако думается, что такие договоры допустимы.
По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности - имущественные права, их обмен возможен.
Предметами договора обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, являются: жилое помещение, находящееся в частной собственности, и имущественное право, а именно право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
При обмене жилого помещения по данному договору следует учитывать особенности, изложенные в подразделах "Договор мены жилыми помещениями", "Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом", "Договор мены квартир".
Жилые помещения муниципального фонда передаются гражданам (нанимателям) во владение и пользование только по договору социального найма. Соответственно по договору обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, собственник жилого помещения теряет право собственности на это помещение и приобретает лишь право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по договору социального найма. Наниматель же жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, прекращает быть нанимателем и становится собственником жилого помещения. Став собственником жилого помещения, он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдавать это помещение в аренду, т.е. извлекать выгоду.
Для заключения такого договора нанимателю жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо получить согласие на обмен наймодателя жилого помещения, а именно соответствующего органа муниципального образования.
Данный договор подлежит регистрации в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, право собственности на жилое помещение возникает после такой регистрации. На основании зарегистрированного договора об обмене наймодатель заключает с новым нанимателем жилого помещения договор социального найма.
Наймодатель обязан осуществить переоформление договора социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене.
См.: договор обмена квартиры на права и обязанности по договору социального жилищного найма.
Особенность данного вида договора мены состоит в том, что одним предметом договора является конкретный объект недвижимости - квартира, а вторым предметом договора являются права и обязанности по договору социального жилищного найма. Следует отметить, что обмениваемые права и обязанности по договору социального жилищного найма могут быть связаны с другим жилым помещением, более благоустроенным, чем обмениваемая квартира.
По договору социального жилищного найма наниматель имеет следующие основные права:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
В настоящее время особо обременительной для некоторых категорий граждан является обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку данные платежи составляют основную долю от получаемых доходов, таким гражданам становится невыгодно содержать лишние квадратные метры и им приходится прибегать к обмену своей большей жилплощади на жилое помещение, доступное по оплате и меньших размеров. В таких случаях и используется договор обмена квартиры на права и обязанности по договору социального жилищного найма. Все особенности, характерные для договоров мены квартир, находящихся в собственности, и жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, характерны и для данной разновидности договора мены. Поэтому следует учесть изложенное в подразделах "Договор мены жилыми помещениями", "Договор мены квартир", "Примерная форма соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма", "Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом", "Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности".
См.: договор мены товарами, равноценными по стоимости (стороны договора - юридические лица).
Данная разновидность договора мены наиболее полно соответствует типовому договору мены. По договору мены товарами, равноценными по стоимости, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
При этом к форме и содержанию такого договора мены в силу п. 2 ст. 567 ГК РФ при существовании отдельных специальных требований применяются правила договора купли-продажи, если это не противоречит правилам, регулирующим договор мены, и существу мены как таковой.
Таким образом, для правильного оформления договора сторонам договора - юридическим лицам необходимо руководствоваться как специальными правилами, отражающими особенности содержания договора мены, так и нормами, регулирующими аналогичные моменты при договоре купли-продажи.
Подробнее следует смотреть подраздел "Характеристика типового договора мены".
Согласно правилу, установленному ч. 1 ст. 161 ГК РФ, сделки, заключаемые между юридическими лицами, совершаются в простой письменной форме. При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 434 ГК РФ, письменная форма сделки может быть соблюдена как путем составления отдельного подписанного сторонами документа, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В связи с этим важно отметить, что п. 2 ст. 160 ГК РФ допускается воспроизводство подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронно-цифровой подписи.
Кроме того, законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (оформление на бланке определенной формы, скрепление печатью, нотариальное заверение) (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
См.: товарообменный (бартерный) договор.
Под бартером понимается обмен определенного количества одного товара на другой в виде натурального обмена. Легальное определение бартера сформулировано в Указе Президента РФ от 18.08.1996 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок". В соответствии с Указом под бартерными сделками понимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности действия, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности. Как видно, это определение существенно отличается от договора мены. Сделки, предусматривающие использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств, к бартерным сделкам Указом от 18.08.1996 не относились.
Однако Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 164-ФЗ "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" под внешнеторговой бартерной сделкой понимается сделка, совершаемая при осуществлении внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование при ее осуществлении денежных и (или) иных платежных средств.
Думается, что товарообменный (бартерный) договор не может быть связан с использованием денежных или платежных средств, так как это противоречит сущности договора мены.
Бартерные сделки совершаются в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены. Договор, который должен иметь дату и номер, оформляется, как правило, в виде одного документа. Исключение составляют бартерные сделки, заключаемые в счет выполнения международных соглашений. В этом случае допускается оформление договоров в виде нескольких документов, содержащих сведения, позволяющие отнести договор к конкретному соглашению, а также установить взаимосвязь этих документов в целях определения условий исполнения бартерной сделки.
К особенностям содержания товарообменного (бартерного) договора относятся следующие.
1. Если из договора мены не вытекает иное, предполагается, что товары, подлежащие обмену, равноценны (п. 1 ст. 568 ГК РФ). В обратном случае сторона, обязанная принять товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу.
2. Право собственности на обмениваемые товары, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретается сторонами одновременно после того, как они обе исполнят свои обязательства по передаче товаров (ст. 570 ГК РФ).
3. Передача товара производится в сроки, предусмотренные договором мены, что допускает возможность наступления у одной стороны обязанности по передаче товара ранее, чем обмениваемый товар будет передан ему контрагентом. При этом в случае неисполнения или частичного исполнения указанной обязанности при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что передача так и не будет произведена в установленный срок, сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вообще отказаться от его исполнения полностью или в части и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Как видно из рассмотренных особенностей бартерного соглашения, ГК РФ определяет лишь небольшой, но существенный ряд положений, отражающих содержательную сторону данного договора, не определяя каких-либо специальных правил, относящихся к его форме. В связи с этим для решения вопросов, касающихся формы договора мены, количества, качества, ассортимента, комплектности обмениваемого товара и других принципиальных моментов, возникает необходимость обращения к соответствующим статьям ГК РФ, регулирующим аналогичные вопросы при договорах купли-продажи.
См.: товарообменный (бартерный) договор.
Разрабатывая контракт на совершение бартерной сделки, следует иметь в виду следующее.
Бартерные сделки совершаются в простой письменной форме путем заключения двустороннего договора мены, который должен соответствовать следующим требованиям:
а) договор должен иметь дату и номер;
б) договор оформляется в виде одного документа (за исключением бартерных сделок, заключаемых в счет выполнения международных соглашений, - в этом случае допускается оформление договора в виде нескольких документов, в которых должны содержаться сведения, позволяющие отнести договор к конкретному соглашению, а также установить взаимосвязь этих документов в целях определения условий исполнения бартерной сделки);
в) в договоре должны быть определены:
- номенклатура, количество, качество, цена товара по каждой товарной позиции, сроки и условия экспорта, импорта товаров;
- перечень работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности, их стоимость, сроки выполнения работ, момент предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- перечень документов, представляемых российскому лицу для подтверждения факта выполнения работ, предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- порядок удовлетворения претензий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий договора.
См.: договор на проведение товарообменной (бартерной) операции.
Данная разновидность договора мены является вариантом оформления длительных отношений между контрагентами. В таких случаях заключается одно общее письменное соглашение, а именно договор на проведение товарообменной (бартерной) операции, во исполнение которого партнерами в дальнейшем будут совершаться взаимные поставки товаров уже без заключения дополнительных письменных договоров. Устная форма подобных сделок допускается п. 3 ст. 159 ГК РФ.
При заключении данного договора сторонам необходимо обязательно указать срок его действия.
См.: договор мены земельными участками.
В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость. Введенный в действие 30 октября 2001 г. ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства объявил "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Порядок обмена земельных участков регулируется гл. 31 части второй ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу и на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества, в том числе недвижимого, а также применяются п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ.
Следует учитывать, что обе стороны данного вида договора выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Обе стороны должны зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе:
- свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);
- договор мены в письменной форме;
- возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены).
Предметом договора мены могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земли в РФ делятся по целевому назначению, подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Земельные участки сельскохозяйственных угодий могут быть предметом договора мены до вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Стороны при заключении договора мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
См.: договор мены земельных участков (с передаточным актом).
При работе над данным договором следует учесть изложенное в подразделах "Договор мены земельными участками", "Характеристика типового договора мены". Особенность данной разновидности договора мены состоит в составлении сторонами договора актов о передаче друг другу земельных участков, являющихся предметами договора. В таких актах указывается месторасположение обмениваемых участков, их площадь, кадастровый номер и дата составления. Передаточные акты подписываются сторонами и передаются друг другу. Наличие передаточных актов не является обязательным условием договора мены земельных участков.
См.: примерный договор мены садового, огородного и дачного земельного участка.
Определение садового, огородного и дачного земельного участка содержится в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Огородный земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
Дачным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Как видно из определений, все участки имеют свое целевое назначение. Поэтому заключая договор мены таких участков следует это учитывать путем указания в договоре цели использования таких участков.
В остальных вопросах следует руководствоваться подразделами: "Договор мены земельными участками", "Характеристика типового договора мены".
Договор мены жилыми помещениями
"___" ___________ 20__ г. г. ______________
Мы ____________________________________________________________________
(Ф.И.О. гражданина, дата рождения, паспортные данные)
именуем________________________________________ в дальнейшем "Сторона 1", и
__________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина, дата рождения, паспортные данные)
именуем__________________________________________ в дальнейшем "Сторона 2",
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Мне, Стороне 1, принадлежит на праве собственности жилое помещение,
находящееся по адресу: ___________________________________________________.
2. Указанное жилое помещение принадлежит Стороне 1 на основании
договора купли-продажи (приватизации, дарения, мены) квартиры от
"_______" __________________ 200_____ г. (дата государственной регистрации:
"_______" ________________ 200____ г.), что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права, серия __________________, о чем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
"___" ________________ 200__ г. сделана запись регистрации N _____________,
условный номер _______________.
3. Данное жилое помещение имеет общую площадь ____________ кв. м, жилую
площадь _____________ кв. м, что составляет __________ долей в коммунальной
квартире N __________ общей площадью ______________ кв. м, расположенной на
____________________________ этаже _________________________________ жилого
(указать этаж расположения) (указать этажность жилого дома)
дома.
4. Инвентаризационная стоимость всей коммунальной квартиры с процентом
износа по состоянию на "___" __________ 200__ г. составляет _________ руб.,
инвентаризационная стоимость ________________ долей коммунальной квартиры с
процентом износа по состоянию на "_____" _______________ 20__ г. составляет
согласно выписке N ______________ от "___" ____________ 20____ г., выданной
_________________________________.
(наименование предприятия БТИ)
5. Мне, Стороне 2, принадлежит на праве собственности жилое помещение,
находящееся по адресу: ___________________________________________________.
6. Указанное жилое помещение принадлежит Стороне 2 на основании
свидетельства о праве на наследство по завещанию от "___" _______ 200__ г.,
выданного нотариусом ___________, зарегистрированным "___" _______ 200__ г.
за N _________________, что подтверждается свидетельством о государственной
регистрации права, серия ____________, о чем в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "___" _______ 200__ г.
сделана запись регистрации N _____________, условный номер _______________.
7. Данное жилое помещение имеет общую площадью ______ кв. м, жилую
площадь _____________ кв. м, что составляет __________ долей в коммунальной
квартире N ________ общей площадью _______________ кв. м, расположенной на
___________________________ этаже __________________________________ жилого
(указать этаж расположения) (указать этажность жилого дома)
дома.
8. Инвентаризационная стоимость всей коммунальной квартиры с процентом
износа по состоянию на "___" ________ 200__ г. составляет ___________ руб.,
инвентаризационная стоимость _______________ долей коммунальной квартиры с
процентом износа по состоянию на "____" _____________ 200___ г. составляет
согласно выписке N ____________________ от "_____" _____________ 20____ г.,
выданной ______________________________.
(наименование предприятия БТИ)
9. В настоящее время мы, ______________________________________________
(Ф.И.О. гражданина)
и ________________________________________________________________________,
(Ф.И.О. гражданина)
с общего согласия производим обмен и передаем друг другу вышеуказанное
имущество.
10. В результате настоящего договора мены в собственность
Стороны 1 поступает жилое помещение, находящееся по
адресу: __________________________________________________________________.
В собственность Стороны 2 поступает жилое помещение, находящееся по
адресу: __________________________________________________________________.
11. Стороны оценили жилое помещение, находящееся по
адресу: __________________________________________________________________,
в _____________________________ (рублей), а жилое помещение, находящееся по
(сумма цифрами)
адресу: __________________________________________________________________,
в _____________________________ (рублей).
(сумма цифрами)
Обмен признается равноценным и произведен без доплаты.
12. Стороны в зарегистрированных браках не состоят.
13. До заключения настоящего договора указанные жилые помещения не обременены обязательствами в пользу третьих лиц, не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят, судебного спора о них не имеется, что гарантируется сторонами.
14. Стороны удовлетворены качественным состоянием обмениваемого по настоящему договору недвижимого имущества, с которым они были ознакомлены путем их непосредственного визуального осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора.
15. В соответствии со ст. 469 ГК РФ стороны гарантируют, что обмениваемые жилые помещения соответствуют предъявляемым к ним техническим требованиям, пригодны для эксплуатации и проживания.
16. На момент заключения настоящего договора в жилом помещении,
Дата добавления: 2015-08-27; просмотров: 35 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |