2. Дискуссионным остается вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Может ли он выступать предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права на него? Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно. Позиция ВАС сформулирована в #M12293 7 9053746 83 1703455479 19711300 1727504654 769747360 4204361992 4228758060 2235156812п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"#S (Вестник ВАС. 1998. N 1). Согласно #M12293 8 9027690 1265885411 7714751 2516341941 4224782984 649825028 2822 2312111700 4256210445ст.219 ГК#S право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако #M12293 9 9046215 78 2384949398 649825028 2822 1727504654 2999065808 2202259368 4271496349п.2 ст.25 Закона о государственной регистрации#S допускает в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества. Следовательно, и продажа объекта незавершенного строительства, и регистрация перехода прав на него допускаются законом.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011791 3861640698 4294967294 2235156817 2314217672 763387156 77статье 555. Цена в договоре продажи недвижимости#S
1. #M12293 0 9027703 77 1328294600 2314217672 763387156 2939343171 1612434340 557366029 2945525496Пункт 1 коммент. ст#S. указывает на то, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости и при ее отсутствии договор считается незаключенным.
Правила определения цены, предусмотренные #M12293 1 9027703 79 3336517782 3618173640 3825018184 1612430248 1877730 557366010 2004193076п.3 ст.485 ГК#S, при продаже недвижимости не действуют. При этом, однако, стороны не ограничены в способе определения цены. Они могут указать цену, подлежащую уплате за весь объект недвижимости, но вправе установить и цену за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
2. В отношении продажи недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в #M12293 2 9027703 78 3336517782 124727081 2827 3537699512 1805319872 396586 1759574124п.2 коммент. ст#S. установлено диспозитивное правило о том, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Данное правило может быть изменено соглашением сторон или законом. Стороны договора могут предусматривать отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем объекта недвижимости. Четкое определение в договоре цены не только продаваемого здания, сооружения и т.п, но и части земельного участка, переходящего к покупателю, позволяет покупателю воспользоваться налоговыми льготами, установленными #M12291 901714421НК#S. Речь идет о предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета в соответствии со #M12293 3 901765862 1265885411 7715056 682704563 4257893743 3384936591 77 4292900552 2054173416ст.220 НК#S.
3. В договорах продажи недвижимости довольно часто стороны желают выразить цену не в рублях, а в валюте, которая в меньшей степени подвержена влиянию инфляционных процессов, напр., в долларах США, евро и др. Особенно это касается договоров, предусматривающих оплату в рассрочку #M12293 4 9027703 1265885411 7914141 2032905120 2004193076 4294967294 4105671623 77 2391595116(ст.489 ГК)#S. #M12293 5 9027690 1265885411 7813345 355141224 2013550795 2487232334 77 251070651 3601872296Статья 317 ГК#S предоставляет сторонам договора такую возможность. В связи с этим возникает вопрос, должна ли цена в договоре обязательно указываться сначала в рублях и дополняться условием об оплате в будущем в определенном эквиваленте или она может быть выражена сразу в эквиваленте со ссылкой на порядок исчисления курса этой избранной денежной единицы к моменту исполнения обязанности покупателем по оплате. И тот, и другой способ приемлем, так как не противоречит нормам гражданского законодательства.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011792 58772746 763387156 77 58772746 763387156 2345535428статье 556. Передача недвижимости#S
1. В силу особых естественных свойств недвижимости (как правило, она неотделима от земельного участка, на котором расположена) ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Законодатель учел эту специфику, установив специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Документ совершается в простой письменной форме, его удостоверение не требуется, текст составляется произвольно самими сторонами. Передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. С момента подписания сторонами акта обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором.
Документ о передаче недвижимости, составленный в письменной форме, имеет и другие плюсы. Он способствует устранению в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать объект недвижимости со всеми принадлежностями (напр., с внутриквартирным сантехническим оборудованием), освобожденным от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также свободным от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях акт может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, так как качество недвижимости, наличие недостатков должны быть оговорены в самом договоре.
С подписанием акта нельзя также связывать переход права собственности к покупателю. Это происходит в момент регистрации права за покупателем. Такой вывод соответствует смыслу #M12293 0 9027690 1265885411 7715059 3481090332 685659343 4224782984 649825028 15 4192935877ст.223 ГК#S. Передача недвижимости может предшествовать регистрации перехода права, а может и следовать за ней, в зависимости от того, как это предусмотрено в договоре.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011793 756469627 1821252882 763387156 2837584892 1264343928 4294967262статье 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества#S
1. Качество недвижимости определяется условиями договора. Если продаваемое недвижимое имущество имеет недостатки, они должны быть оговорены продавцом. Если недостатки покупателем впоследствии обнаружены, он имеет право предъявить к продавцу одно из требований, предусмотренных #M12293 0 9027703 1265885411 7913823 756469627 1821252882 2004193076 2837584892 1264343928 77ст.475 ГК#S, за исключением замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Такое исключение обусловлено тем, что большинство объектов недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, которые обладают свойством неповторимости и незаменимости. Покупатель в отношении некачественного объекта недвижимости вправе предъявить одно из следующих требований: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
2. В практике случаи предъявления такого рода претензий встречаются нечасто. Это происходит по разным причинам. Одной из них является обязательность представления для государственной регистрации технического паспорта помещения (жилого или нежилого), здания, сооружения и т. д., в котором достаточно подробно отражено состояние продаваемого объекта. При этом в договоре продажи стороны не перечисляют все сведения, относящиеся к характеристике объекта, содержащиеся в паспорте, а делают к нему отсылку, что лишает покупателя в дальнейшем возможности ссылаться на недостатки, указанные в нем, как неоговоренные.
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011794 2024542340 2314217672 2387007235 3421377353 77 1889388218статье 558. Особенности продажи жилых помещений#S
1. Для договора продажи жилых помещений #M12293 0 9027703 77 1889388218 1136579138 2235156812 2314217672 2194674896 988468 3185828431п.1 коммент. ст#S. предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в #M12293 1 9027690 1265885411 7912564 1785731499 1126311823 10 4127192200 2235156812 77ст.432 ГК#S, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным.
Расширение круга существенных условий при продаже жилых помещений установлено в законе не случайно. Общее правило #M12293 2 9027703 1265885411 7913504 3446677848 814485992 1821251332 3261803852 4075384514 3154ст.460 ГК#S о необходимости предупреждения покупателя о правах третьих лиц на товар действует в отношении любого объекта недвижимости, в том числе и жилых помещений, но законодатель счел его в данном случае недостаточным по нескольким причинам. Во-первых, это связано с тем, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (#M12293 3 9027690 1265885411 7716948 2480507672 2822 2387003137 3421377349 77 1277631850ст.288 ГК#S). Гражданин-собственник может использовать такое помещение как для личного проживания и проживания членов его семьи, так и для проживания иных лиц по заключенному с ними договору. Во-вторых, приобретение жилого помещения, обремененного правами проживающих в нем третьих лиц, значительно снижает возможность его использования по назначению. Неблагоприятные же последствия для продавца, установленные #M12293 4 9027703 1265885411 7913504 3446677848 814485992 1821251332 3261803852 4075384514 3154ст.460 ГК#S на случай невыполнения обязанности предупредить о правах третьих лиц, - уменьшение цены товара, расторжение договора - не всегда обеспечивают соблюдение интересов покупателя и проживающих в жилом помещении лиц.
2. Практика применения #M12293 5 9027703 77 1889388218 1136579138 2235156812 2314217672 2194674896 988468 3185828431п.1 ст.558#S показала, что наиболее сложно определить круг лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. В #M12293 6 9027703 1265885411 8011794 2024542340 2314217672 2387007235 3421377353 77 1889388218коммент. ст#S. нет примерного перечня таких лиц, а указывается лишь на то, что их права пользования сохраняются в соответствии с законом. Следовательно, речь идет о правах, которые возникли в силу заключенного с прежним собственником договора или по другим предусмотренным законом основаниям. Примерами могут служить договор безвозмездного пользования, договор жилищного найма или договор ренты. Без какого-либо особого договора возникают права пользования жилым помещением у членов семьи собственника #M12293 7 9027690 1265885411 7717256 2384949384 924648190 1852929676 463378730 2194674896 3421377375(ст.292 ГК)#S, если они вселены в него после приобретения права собственности или проживали в нем до этого, напр., до приватизации помещения, но отказались участвовать в ней. Основанием возникновения права пользования может быть и завещательный отказ (#M12293 8 901799839 1265885411 2391470869 398573519 3156449987 77 734174498 2477786957 2859083236ст.1137 ГК#S).
Сложность в установлении круга пользователей жилого помещения и объема их прав вызвана не столько определением возможных оснований возникновения их прав, сколько получением достоверной информации о реально существующих правах, принадлежащих конкретным лицам. Это относится почти к любому основанию возникновения права пользования жилым помещением. Многие договоры с собственником жилого помещения о предоставлении помещения в пользование не нуждаются в государственной регистрации, а права проживающих в них лиц могут быть зарегистрированы в качестве обременения права собственности, возникшего из заключенных договоров, по усмотрению самого правообладателя, что означает существование права и до государственной регистрации. Тогда получить информацию о них можно только от собственника либо правообладателя. Однако в момент заключения договора продажи согласия или присутствия гражданина, обладающего правом пользования в отношении жилого помещения, не требуется. Такое положение нельзя признать оправданным, хотя оно базируется на том, что указанные лица не являются стороной договора и, следовательно, не влияют на его заключение. Основным источником информации о правах пользователей жилого помещения остается собственник, на которого в силу #M12293 9 9027703 1265885411 7913504 3446677848 814485992 1821251332 3261803852 4075384514 3154ст.460 ГК#S возложена обязанность предупредить обо всех обременениях продаваемого имущества. Распространены случаи, когда в жилом помещении зарегистрирован по месту постоянного жительства кто-либо, не являющийся при этом собственником жилого помещения, что отражается в справке жилищных органов, причем без уточнения его прав. Продавец в таких случаях, не отрицая факта регистрации третьих лиц, ссылается на то, что их права не относятся к гражданско-правовым обременениям продаваемого имущества. Такие формулировки часто включают в нотариально удостоверенные по соглашению сторон договоры продажи квартир, домов.
3. Если продаваемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, законные представители этих лиц должны представить при заключении договора и его регистрации разрешение органов опеки и попечительства (#M12293 10 9027690 1265885411 7717256 2384949384 924648190 1852929676 463378730 2194674896 3421377375ст.292 ГК#S).
4. Кроме общего требования к форме договора продажи недвижимости, который заключается письменно путем составления одного документа, договор продажи жилого помещения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными #M12293 11 9046215 0 0 0 0 0 0 0 0Законом о государственной регистрации#S. #M12293 12 901795149 0 0 0 0 0 0 0 0Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г#S. утверждена #M12293 13 901795149 2995255307 10 3665987413 49560517 1943490708 1759574114 3825018184 4Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения#S (БНА. 2001. N 35; 2003. N 51).
5. Договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, подлежит государственной регистрации (#M12293 14 9027690 1265885411 7715999 3481090332 2348932700 988162 4294967294 4224782989 2631625051ст.251 ГК#S). При продаже доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. В случае представления нотариально заверенных или оформленных в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
При отсутствии документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
#M12293 0 9027703 84 24338624 3851328691 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 3851328691§ 8. Продажа предприятия#S
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 3851328691 77 4294960712 2235156831статье 559. Договор продажи предприятия#S
1. Договор продажи предприятия представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Данный договор существовал в дореволюционном законодательстве, но его регламентация значительно отличалась от нынешней. В #M12291 901808921ГК 1922 г#S. порядок продажи предприятий не был определен, но на практике продажа предприятий в период нэпа имела место и подчинялась общим нормам о форме сделок, переводе долга и др. #M12291 9005090ГК 1964 г#S. вообще не допускал продажи предприятий. В развитых странах продажа предприятий весьма распространена и представляет собой привычное явление хозяйственной жизни.
2. #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 2314217672 3851328691 814480676 2937122365 1821251332Пункт 1 коммент. ст#S. определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Указанный договор является видом договора купли-продажи, и к нему применяются как общие положения ГК о купле-продаже (#M12293 1 9027703 81 4294967270 4204066898 2156329376 2235156812 3825018184 3706087695 4041841728п.5 ст.454 ГК#S), так и правила о продаже недвижимости (#M12293 2 9027703 78 1305767122 136951027 4241974460 2527640588 3664434597 6 2314217669п.2 ст.549 ГК#S), поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (абз. 2 #M12293 3 9027690 77 4010218418 590326 3825778756 341732478 2322737997 3146989239 830229973п.1 ст.132 ГК#S).
Согласно #M12293 4 9027690 1265885411 7616776 2912558233 77 4010218418 590326 3825778756 341732478ст.132 ГК#S предприятие - это имущественный комплекс, предназначенный для осуществления самостоятельного производства товаров, работ, услуг и т.п В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая движимые и недвижимые вещи, права требования и долги, а также исключительные права: право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др. Законодательством не установлены минимальная стоимость или какой-либо определенный состав имущественного комплекса, достаточные для того, чтобы он был признан предприятием. Критерий здесь иной: предприятие - это такой имущественный комплекс, где осуществляется завершенный цикл какой-либо предпринимательской деятельности, независимо от ее вида и масштаба. Кроме того, право на предприятие как объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке в соответствии со #M12293 5 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398ст.131 ГК#S и #M12293 6 9046215 1265885411 80 367897208 49560517 1943490708 341732478 2822 2918874405ст.4 Закона о государственной регистрации#S.
3. В состав предприятия входят и могут быть проданы по договору купли-продажи только объекты гражданских прав, кроме тех, переуступка прав и обязанностей в отношении которых не допускается законом (напр., обязанности по возмещению вреда, причиненного личности или имуществу гражданина - #M12293 7 9027703 77 3243539866 1389561367 1856225412 396586 3194148491 567846718 4294967292п.1 ст.1064 ГК#S). Поэтому не могут быть проданы по данному договору права и обязанности из трудовых, налоговых и иных отношений, не носящих гражданско-правового характера. Их субъектом продолжает оставаться продавец предприятия.
4. В соответствии с #M12293 8 9027703 1265885411 8011795 1328294600 2314217672 3851328691 77 4294960712 2235156831коммент. ст#S. предприятие продается в целом как имущественный комплекс. Поэтому договор продажи предприятия следует отличать от договоров купли-продажи отдельных видов имущества, входящего в состав предприятия. К каждому из подобных договоров применяются соответствующие правила о купле-продаже зданий и сооружений, земельных участков, ценных бумаг и т. д.
Договор продажи предприятия следует отличать от других способов перехода прав на имущество предприятия. Так, приобретение имущества предприятия третьими лицами происходит при реорганизации коммерческих юридических лиц, в частности при слиянии или присоединении. Другой распространенный способ приобретения правомочий по владению, пользованию и распоряжению предприятием - приобретение 100 процентов акций или долей в хозяйственных обществах и товариществах либо всех паев в имуществе производственного кооператива. В указанных случаях используются другие конструкции, а не договор продажи предприятия.
5. Из текста #M12293 0 9027703 77 4294960712 2235156831 2314217672 3851328691 814480676 2937122365 1821251332п.1 коммент. ст#S. следует, что покупатель приобретает предприятие "в собственность". Эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и пр. Продавец не является "собственником" этих объектов "имущественного комплекса" и, соответственно, не может передать их "в собственность" покупателя.
6. К покупателю переходят права на средства индивидуализации продавца: право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.д. (#M12293 1 9027703 78 2384949384 2822 1645554945 715579245 2566455903 93763546 93763546п.2 ст.559#S). Передача этих прав покупателю осуществляется в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках, знаках обслуживания и т.п. и оформляется специальными документами, хотя и в рамках единого договора купли-продажи.
При этом возможность продажи права на фирменное наименование в составе предприятия вызывает серьезные сомнения. По смыслу #M12293 2 9027690 1265885411 25514 2294407021 4 492203698 2052577199 2211858264 217114040ст.54 ГК#S фирменное наименование является средством индивидуализации коммерческого юридического лица. #M12293 3 9027690 80 2528868373 217114054 3815615017 2690441369 3561237183 2939345684 477755368Пункт 4 ст.54 ГК#S содержит утверждение о необходимости принятия специального закона о фирменных наименованиях. В отсутствие такого закона следует исходить из того значения понятия "фирменное наименование", которое придается ему доктриной и законодательством. Так, согласно #M12293 4 9015887 3792932920 2736860970 4293578134 293496498 4293087986 4 4293086724 293496498Положению о фирме#S, утв. #M12293 5 9015887 0 0 0 0 0 0 0 0постановлением ЦИК и СНК СССР от 22 июня 1927 г#S. (СЗ СССР. 1927. N 40. Ст.395), в его состав включаются, среди прочего, указание на организационно-правовую форму юридического лица, его учредителей, форму собственности и т.д. Очевидно, что все эти сведения, которые принято называть корпусом фирмы, не могут использоваться покупателем предприятия, который имеет другую организационно-правовую форму, других учредителей и пр. Поэтому под фирмой, передаваемой по договору купли-продажи предприятия, фактически понимается лишь передача права на использование названия предприятия, которое является одним из элементов фирменного наименования.
7. Не могут быть проданы в составе предприятия права на занятие соответствующей деятельностью, полученные на основании лицензии, выданной именно продавцу с учетом его личности, независимо от того, идет ли речь о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе. Это правило действует также и в тех случаях, когда продаваемое предприятие предназначено для осуществления исключительно лицензируемой деятельности. В состав предприятия могут входить как права, так и обязанности в области такой деятельности, если они возникли из обязательства, заключенного до продажи. Однако покупатель, если он не получит необходимую лицензию, не сможет исполнить подобное обязательство, которое будет прекращено невозможностью исполнения (#M12293 6 9027690 77 1137587638 869553421 1635075658 3859609951 32243094 988782 998594102п.1 ст.416 ГК#S), причем ответственность за неисполнение обязательства покупатель будет нести солидарно с продавцом.
8. Нормы настоящего параграфа не распространяются на продажу предприятий в случаях, когда она подчиняется специальным законам. Так, особые правила действуют, когда продажа государственных и муниципальных предприятий происходит при приватизации (#M12293 0 901809128 1265885411 24575 2024542340 649708430 745552723 13 814875047 310859344ст.27 Закона о приватизации#S); при продаже предприятий-должников в случае их несостоятельности (#M12293 1 901831019 1265885411 7616146 24338624 3851328691 513205072 77 4291814449 3214039683ст.110 Закона о банкротстве#S); при продаже предприятий в случае обращения на них взыскания как на предмет залога (#M12293 2 901712928 1265885411 25833 1633988652 3851328669 350062449 396586 3900756953 13ст.69#S-#M12293 3 901712928 1265885411 26141 2497111717 3495967591 2822 630937665 3851328665 7773 Закона об ипотеке#S) и т.п
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8012100 3685827596 4 49556143 1943490731 2235156812 2314217672статье 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия#S
1. К форме договора продажи предприятия предъявляется два вида требований. Во-первых, это требования, общие для всех договоров продажи недвижимости, в силу которых договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (см. #M12293 0 901932051 3448018121 8011786 3685827596 2235156812 2314217672 763387156 77 3555654588коммент. к ст.550 ГК#S). Во-вторых, это специальное требование о приложении к договору необходимых документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других документов, указанных в #M12293 1 9027703 78 4294957258 2121819063 2235156812 2314217672 3851328691 2939345697 4204361992п.2 ст.561 ГК#S. Последнее требование связано с тем, что в этих документах фиксируются данные, необходимые для определения предмета договора продажи предприятия.
2. В отличие от обычного договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия требуется не только государственная регистрация перехода прав на имущественный комплекс (см. #M12293 2 901932051 3448018121 8012104 3448784112 4224782984 649825028 2822 3851328665 77коммент. к ст.564 ГК#S), но и государственная регистрация самого договора. Договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента такой регистрации договора (см. #M12293 3 9027690 79 1328294600 194443201 49560517 1943490708 2638302765 3153693658 13п.3 ст.433 ГК#S) и с этого момента становится обязательным для сторон (см. #M12293 4 9027690 77 1328294600 3111587680 4294967294 402865469 4 3297953029 2486840786п.1 ст.425 ГК#S).
Государственная регистрация договора осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на письменном документе, удостоверяющем содержание сделки (см. ч. 2 #M12293 5 9046215 77 763169071 49556143 1943490731 685659343 4 2348932700 341732478п.1 ст.14 Закона о государственной регистрации#S). Форма специальной надписи устанавливается правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимость (см. #M12293 6 9046215 78 3685827596 1192591054 4 1671395389 41122302 439124781 1770465628п.2 ст.14 Закона о государственной регистрации#S).
Комментарий к #M12293 0 9027703 1265885411 8012101 619105333 3195298424 1752508296 3851328691 8012101 77статье 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия#S
1. Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете договора. Это условие должно быть зафиксировано в договоре на определенный момент с учетом того, что предприятие - это действующее производство, сложный имущественный комплекс, состав которого постоянно претерпевает изменения. Поэтому при продаже предприятия обязательно должны быть составлены документы, указанные в #M12293 0 9027703 1265885411 8012101 619105333 3195298424 1752508296 3851328691 8012101 77коммент. ст#S.
2. В #M12293 1 9027703 78 4294957258 2121819063 2235156812 2314217672 3851328691 2939345697 4204361992п.2 коммент. ст#S. перечислены четыре вида документов, которые дают возможность сторонам получить достоверную информацию о составе предприятия и его действительной стоимости. На основе данной информации продавец и покупатель определяют существенные условия договора продажи предприятия - его предмет, цену и др. Соответствующие документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора. Распределение обязанностей и расходов по составлению необходимых документов осуществляется по соглашению сторон.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 21 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |