Сервитут, как и все права на землю, подлежит государственной регистрации. Сервитут регистрируется в Едином государственном реестре прав по заявлению любой из сторон соглашения о сервитуте. Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) обремененного земельного участка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута регистрирующим органом. Сервитут вступает в силу после государственной регистрации.
Частный сервитут регистрируется и как вещное право, и как обременение. Публичный сервитут регистрируется только как обременение. Заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут.
Государственной регистрации подлежит только сервитут как право. Договор об установлении сервитута не регистрируется.
5. В случае если собственник соседнего земельного участка отказывает в предоставлении сервитута, последний может быть установлен судом. При этом суд выясняет, действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута. Поскольку требовать установления сервитута может только лицо, чьи интересы не могут быть удовлетворены без установления сервитута, иск о понуждении к заключению договора об установлении сервитута может предъявить только собственник, у которого возникла потребность в ограниченном использовании чужого участка. Если потребности собственника могут быть удовлетворены путем установления сервитута на любой из соседних участков, он может самостоятельно выбрать, какой участок ему целесообразнее обременить и кому предъявить соответствующий иск.
Собственник земельного участка, фактически ограниченный в его использовании (например, через его участок проходит линия электропередачи), не может требовать заключения договора сервитута для взятия платы. Такое лицо должно воспользоваться иными способами защиты права собственности.
Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.
В суде может разрешаться спор не только об установлении сервитута, но и о его условиях (например, о способах осуществления сервитута, о размере вознаграждения за пользование чужим имуществом, о порядке доступа на территорию соседнего участка и т.д.). Так, в п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. С иском об условиях сервитута может обратиться не только лицо, в чью пользу установлен сервитут, но и собственник обремененного сервитутом участка (например, об определении соразмерной цены сервитута).
6. Договор об установлении сервитута может быть как возмездным, так и безвозмездным. Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право на соразмерную плату за пользование его участком. Соразмерность платы определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения - судом. Если в возмездном договоре не указана конкретная цена сервитута, она может быть определена по правилам ст. 424 ГК. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г., предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут, равную размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Также суды могут учитывать при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т.д.
Плата за пользование может взиматься единовременно или в виде периодических платежей.
Лицо, чей участок обременен публичным сервитутом, по общему правилу не имеет права на вознаграждение. Согласно ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК право требовать платы он может только в том случае, если сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка собственником.
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
Комментарий к статье 275
1. Переход права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он сохраняется в неизменном виде, обременяя тот же участок, чей собственник поменялся. Поэтому приобретение земельного участка возможно только вместе с его обременением. Так, согласно п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации права может быть отказано, если в правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи) не включены сведения об ограничении права.
В соответствии со ст. 37 ЗК лицо, отчуждающее земельный участок, обремененный сервитутом по договору купли-продажи, мены или аренды, обязано предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Приобретатель участка в случае предоставления ему отчуждателем заведомо ложной информации об обременениях участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Сервитут обременяет не лицо, а имущество, поэтому зависит не от собственника, а от земельного участка и от целей, для которых он установлен.
2. Сервитут, являясь правом, тем не менее не может отчуждаться его обладателем по своему усмотрению. Сервитут настолько тесно связан с обремененным земельным участком, что передаваться может только вместе с ним. Лицо, не являющееся собственником участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен, не может быть обладателем сервитута.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделки. Правообладатель сервитута может измениться только при изменении собственника земельного участка, для использования которого он установлен.
Таким образом, хотя прямо комментируемая статья об этом не говорит, переход права собственности на земельный участок, для использования которого установлен сервитут, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он переходит к новому собственнику участка вместе с ним в том же объеме и на тех же условиях.
Статья 276. Прекращение сервитута
Комментарий к статье 276
1. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Основанием для такого требования может быть отпадение оснований, по которым он был установлен. В этом случае сервитут прекращается по соглашению сторон.
2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, также может требовать прекращения сервитута, если в результате обременения он не может использовать участок в соответствии с его целевым назначением. Но в этом случае прекращение сервитута возможно только в судебном порядке.
Земельным законодательством предусмотрены дополнительные возможности для собственника обремененного сервитутом участка в случае публичного сервитута. Если публичный сервитут приводит к невозможности использования участка, он может требовать его изъятия, в том числе путем выкупа, с возмещением убытков, или предоставления равноценного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК). Собственник может обратиться в суд с требованием выкупа, установления выкупной цены, размера причиненных убытков, а также признать акт об установлении сервитута недействительным. В соответствии с Постановлением ВАС N 11 споры рассматриваются арбитражными судами независимо от того, каким органом был установлен публичный сервитут.
3. Земельное законодательство выделяет два вида сервитута: срочный и бессрочный (постоянный). Соответственно, основанием для прекращения сервитута может выступать и истечение срока, на который сервитут был установлен (п. 4 ст. 23 ЗК).
Если публичный сервитут был установлен в отношении земельного участка в границах земель, зарезервированных для государственных нужд, сервитут прекращается при истечении срока резервирования (п. 4.1 ст. 23 ЗК). Это означает, что, если изъятия земель в предусмотренные сроки не последовало, сервитут прекращается, но может быть установлен новый.
Прекращение сервитута подлежит государственной регистрации.
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Комментарий к статье 277
1. Правила ст. ст. 274 - 276 ГК применяются при обременении сервитутом не только земельного участка, но и другого недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.). Такой сервитут в литературе получил название градостроительного сервитута.
Принято выделять вещные и личные градостроительные сервитуты на здания и сооружения. К вещным сервитутам, например, относятся право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопровода; право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше); право укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна; право использовать чужое здание для опоры своего сооружения (для размещения рекламы, вывески с наименованием организации, указательных знаков, для обеспечения водоснабжения, других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута) и др.
В литературе отмечается, что предусмотренное в ст. 1137 ГК право отказополучателя пользоваться зданием (сооружением) в целом или в части, полученным от наследника в силу завещания, на период жизни отказополучателя или на иной срок по своей правовой природе является личным градостроительным сервитутом, хотя в ГК данный термин и не используется. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК).
2. Следует учитывать, что к обременению сервитутом здания, сооружения применяются только нормы ГК о сервитуте земельного участка, нормы ЗК применению не подлежат.
В литературе высказано мнение, что в отношении здания не может быть установлен срочный сервитут, поскольку это не предусмотрено гражданским законодательством. Тем не менее отсутствие в ст. ст. 274 - 276 ГК норм о возможности установления сервитута на срок еще не говорит о запрете сделать это, так как в гражданском праве действует общедозволительный способ регулирования. Выделяемый некоторыми исследователями признак вещных прав - бессрочный характер - также не признается общим для всех прав.
Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
Комментарий к статье 278
1. По общему правилу порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника определяется законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК) и осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительной надписи нотариуса или исполнительному листу (п. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). В отличие от этого на земельный участок обращение взыскания осуществляется только по решению суда. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок не допускается.
2. В соответствии со ст. 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Обращение взыскания на имущество осуществляется в размере задолженности с учетом расходов, возникающих в процессе исполнения. Взыскание не может быть обращено на земельные участки, изъятые из оборота, а также участки, на которых находятся жилые помещения, являющиеся для граждан-должников и членов их семей единственно пригодным для постоянного проживания помещением, кроме случая, если земельный участок с расположенным на нем жилым помещением является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 ГПК). Взыскание обращается на земельный участок собственника независимо от того, где и в чьем фактическом владении или пользовании он находится.
3. Обращение взыскания возможно не только на сам земельный участок, но и на право его долгосрочной аренды (п. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 письма ВАС N 90).
4. В соответствии со ст. 68 Закона об ипотеке на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании, ограничениях по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки, и изменение его назначения возможно лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основаниями для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.
5. Право собственности на земельный участок, на который обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятый участок у его приобретателя (п. 2 ст. 237 ГК).
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Комментарий к статье 279
1. В исключительных случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд. Исключительность при этом означает, что уполномоченные органы должны прибегать к данной мере только при крайней необходимости. Открытый перечень нужд, для которых может изыматься земельный участок, приведен в ст. 49 ЗК: выполнение международных обязательств, необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения, а также иные случаи, предусмотренные федеральным законодательством.
Земельным, лесным и водным законодательством могут устанавливаться определенные ограничения и особенности изъятия отдельных категорий земель. Например, запрещается изъятие земельных участков в пределах земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК).
Условия и порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяются ст. 55 ЗК. Безвозмездное изъятие не допускается, собственнику должно быть выплачено равноценное и предварительное возмещение. Комментируемая норма предусматривает, что изъятие земельного участка у собственника возможно путем выкупа, т.е. путем обеспечения встречного предоставления. Выкуп означает заключение с собственником договора купли-продажи земельного участка.
2. Для изъятия земельного участка необходимо принятие решения об этом уполномоченного органа того публично-правового образования, для нужд которого изымается земля. Такое решение может принять федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления.
Уполномоченный орган, порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд согласно ч. 2 п. 2 ст. 279 определяются земельным законодательством. Порядок изъятия земельных участков устанавливается, как правило, региональным законодательством. На федеральном уровне подробно урегулирована только процедура выбора земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК), поэтому она применяется по аналогии и к другим случаям изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Выбор конкретного земельного участка, подходящего для удовлетворения публично-правовых нужд, осуществляется органами местного самоуправления. Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается уполномоченным органом того публично-правового образования, для нужд которого производится изъятие.
Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд само по себе не влечет правовых последствий. Согласно принципу предварительного возмещения решение об изъятии не дает права на изъятие до момента фактической выплаты выкупной платы. Кроме того, должна быть соблюдена определенная процедура, чтобы решение вступило в силу и наложило на земельный участок определенные ограничения до момента выкупа.
3. Одним из этапов такой процедуры является предварительное уведомление собственника земельного участка о принятом решении об изъятии. Такое уведомление должно быть отправлено уполномоченным органом, принявшим решение, в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Через один год с момента направления уведомления собственнику земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд независимо от воли и согласия собственника. До истечения годичного срока изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд возможно только с согласия собственника.
Согласно ст. 282 ГК с момента уведомления собственника также начинает течь срок для подачи уполномоченным органом иска в суд о выкупе земельного участка при несогласии собственника.
4. Другим важным этапом является государственная регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.
С заявлением о регистрации в регистрирующий орган обращается уполномоченный орган, принявший решение об изъятии. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты, так как именно с этого момента решение считается вступившим в силу.
Государственной регистрации подлежит не само решение как документ, а налагаемое им обременение на земельный участок. Собственник сохраняет до момента выкупа право собственности на земельный участок, но его правомочия определенным образом ограничены.
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 280
1. Земельный участок считается подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд с момента государственной регистрации решения об изъятии. После этого уполномоченный орган и собственник заключают соглашение о выкупе, являющееся по своей правовой природе договором купли-продажи, поэтому к нему применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже. Заключение и исполнение такого договора и признается выкупом участка для государственных или муниципальных нужд.
Если уполномоченный орган и собственник не достигли соглашения (о самой возможности выкупа или его условиях), выкуп может быть осуществлен на основании решения суда.
С момента государственной регистрации решения об изъятии до выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (по соглашению или решению суда) собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В числе прочего собственник может передать право собственности на участок другому лицу, и тогда выкупаться участок будет у этого лица. Собственник не может изменить юридическую судьбу земельного участка - изъятие для государственных или муниципальных нужд. В остальном собственник сохраняет все свои права и обязанности (соблюдать целевое назначение участка, не допускать ухудшения плодородия почв на землях отдельных категорий и т.п.).
2. Земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, может быть не только использован по назначению собственником, но и улучшен в рамках, обеспечивающих его целевое использование. Затраты и убытки собственника, понесенные им в связи с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений и т.п., могут быть как возмещены при выкупе, так и не возмещены. Риск несения затрат на необходимые улучшения земельного участка лежат на собственнике. Поэтому целесообразно вопросы возмещения затрат на улучшение участка урегулировать в соглашении о выкупе. При возникновении спора об их компенсации он разрешается в судебном порядке. В последнем случае определяющими факторами становятся целесообразность и необходимость произведенных улучшений.
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 281
1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.
Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.
2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.
Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.
Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду. Под убытками понимаются реальный ущерб - затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).
Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.
Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).
Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.
Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.
3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с комментируемой нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент - другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Комментарий к статье 282
1. Помимо соглашения о выкупе, основанием для выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд является судебное решение. Оно принимается по результатам рассмотрения искового заявления о выкупе земельного участка. Такой иск может быть подан уполномоченным органом публично-правового образования, для нужд которого изымается участок.
Статья 282 предусматривает следующие случаи для предъявления иска о выкупе: собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка; с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа.
2. Право на предъявление в суд иска о выкупе сохраняется у уполномоченного органа в течение трех лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка. В соответствии со ст. 191 ГК данный срок начинает течь на следующий день после направления уведомления собственнику. По истечении трех лет уполномоченный орган лишается права подать исковое заявление. Поскольку право на иск прекращается и в материальном, и в процессуальном смысле, а начало течения данного срока не связано с нарушением права истца, данный срок не может быть квалифицирован как срок исковой давности и должен действовать независимо от заявления другой стороны без применения к нему норм ст. ст. 195 - 208 ГК.
3. Статья 239 ГК предусматривает еще одно основание для обращения уполномоченного органа в суд с иском к собственнику. В случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов согласно ст. ст. 279 - 282, 284 - 286 ГК. Если собственник не согласен с прекращением права собственности на такое недвижимое имущество, оно может быть изъято на основании решения суда по требованию государственного органа или органа местного самоуправления. Иск не подлежит удовлетворению, если не будет доказано, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 283
1. Нормы ст. ст. 279 - 283 ГК о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд применяются не только по отношению к собственнику земельного участка, но и к лицам, обладающим участком на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 57 ЗК принципы возмещения убытков, в том числе при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, одинаковы для всех землепользователей, землевладельцев и собственников (в том числе арендаторов и других владельцев и пользователей).
Дата добавления: 2015-08-28; просмотров: 26 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |