Подготовлен для системы КонсультантПлюс 14 страница

Комментарий к статье 636

Осуществляя коммерческую эксплуатацию транспортного средства (и получая, как правило, от этой деятельности доходы), арендатор несет и расходы, связанные с этой деятельностью, в частности, на оплату топлива, других расходуемых при эксплуатации материалов, портовых сборов, таможенных и других обязательных платежей. Однако по соглашению сторон данные расходы (или часть их) могут быть возложены на арендодателя.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Комментарий к статье 637

Несмотря на то что арендодатель передает на время договора право владения и пользования транспортным средством арендатору, он остается собственником данного имущества. Поэтому если законом или договором предусмотрено страхование транспортного средства, эта обязанность возлагается на арендодателя. В то же время арендодатель осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства, которое является источником повышенной опасности и может причинить вред. Этим объясняется возложение на арендодателя обязанности по страхованию своей ответственности за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией. Иное распределение расходов на страхование может быть предусмотрено договором аренды.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

Комментарий к статье 638

1. Формами коммерческой эксплуатации арендатором транспортного средства могут быть, во-первых, сдача транспортного средства в субаренду; во-вторых, использование его по договору перевозки и иным договорам с третьими лицами. Договор субаренды может быть заключен без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (в отличие от общего положения об аренде (п. 2 ст. 615 ГК), по которому договор поднайма возможен только с согласия арендодателя). Возможность заключения договора с третьими лицами об использовании транспортного средства не связывается в п. 2 настоящей статьи с согласием арендодателя.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает условие, которое необходимо соблюдать при заключении арендатором договоров с третьими лицами: транспортное средство должно использоваться по договору перевозки или иным договорам, не противоречащим цели, указанной в договоре аренды, а если она не определена, - назначению транспортного средства. Поскольку основное назначение транспортного средства - перевозки, отношения арендатора с третьими лицами должны складываться прежде всего в рамках данного договора. Однако возможно использование транспортного средства и с другой целью, например, буксировка, гидрологические исследования, геологоразведочные работы в открытом море, рыбная ловля. С учетом сказанного представляется недопустимым использование арендатором транспортного средства в рамках настоящего договора с целью обустройства его под гостиницу, ресторан, казино и т.п.

Обращает на себя внимание, что в п. 1 комментируемой статьи нет указания на целевое использование транспортного средства при сдаче его в субаренду. Думается, что требование, сформулированное в п. 2 ст. 638, в равной мере предъявляется и к договору субаренды.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

Комментарий к статье 639

1. В комментируемой статье прямо не говорится о вине как условии ответственности арендатора. Однако сравнительный анализ законодательных норм приводит именно к такому выводу.

Согласно ст. 639 арендатор отвечает за вред, причиненный в результате гибели или повреждения транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором. Действующее транспортное законодательство не называет специальных обстоятельств, при которых наступает ответственность арендатора. В юридической литературе высказано мнение, что если обстоятельства, за которые отвечает арендатор, не определены ни законом, ни договором, то к ответственности арендатора применимы правила п. 3 ст. 401 ГК об ответственности по обязательствам при предпринимательской деятельности (ответственность за случай). (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 290.) С этим трудно согласиться.

При данной разновидности аренды управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет арендодатель, таким образом, именно он, а не арендатор фактически обладает предметом договора. Поэтому представляется нелогичным (и несправедливым) возлагать на арендатора ответственность за случайную гибель или повреждение имущества, которое не находится в его фактическом господстве. Положение об ответственности арендатора за вину подтверждается нормой ст. 207 КТМ, согласно которой фрахтователь не несет ответственности за убытки, причиненные спасанием, гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя.

2. В изъятие из общего правила о презумпции вины лица, нарушившего обязательство (п. 2 ст. 401 ГК), комментируемая статья закрепляет противоположное правило: бремя доказывания обстоятельств, за которые отвечает арендатор, возлагается на арендодателя. Презумпция невиновности фрахтователя отражена в ст. 207 КТМ. Это вполне согласуется с положением о том, что при причинении вреда имуществу, находящемуся во владении какого-либо субъекта (в данном случае речь идет о фактическом обладании транспортным средством арендодателем), именно он предполагается ответственным за возникшие при этом убытки.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Комментарий к статье 640

1. Данная статья регулирует деликтные обязательства, предусмотренные гл. 59 ГК. Необходимость включения ее в гл. 34 ГК, регулирующую по своей природе иные (договорные) отношения, усматривается в том, что она устанавливает формальное отклонение от общего правила ч. 2 п. 1 ст. 1079 ГК: обязанность возмещения вреда возлагается на владельца источника повышенной опасности. Если такой объект сдан в аренду, его владельцем по смыслу ч. 2 п. 1 ст. 1079 является арендатор. Однако норма ст. 640, называющая субъектом ответственности арендодателя, не противоречит ни здравому смыслу, ни духу статьи. Поскольку арендодатель, управляя транспортным средством, фактически господствует над ним, логично предположить, что именно его действия (бездействие) повлекли причинение вреда и, следовательно, ответственность должна быть возложена на него. Причем не имеет значения, причинен ли вред самим транспортным средством или его механизмами, устройствами, оборудованием и другими частями, каждая из которых также обладает повышенными вредоносными свойствами для окружающих.

Нет противоречия комментируемой статьи и с ч. 2 п. 1 ст. 1079 ГК. Хотя формально из последней нормы не усматривается необходимость фактического обладания источником повышенной опасности, судебная практика выработала следующее правило. Если каждое из нескольких лиц в силу ст. 1079 ГК признается владельцем источника повышенной опасности (например, собственник и арендатор вещи), при решении вопроса о возложении ответственности за причинение вреда учитывается, кто фактически обладал (господствовал) источником в момент причинения вреда.

2. Так как ответственность арендодателя строится по правилам ст. 1079 ГК, за вред, причиненный третьим лицам, она наступает независимо от вины. Обстоятельства, освобождающие арендодателя от ответственности, названы в п. 1 и 2 ст. 1079 и п. 1 и 2 ст. 1083 ГК. Вместе с тем комментируемой статьей предусматривается правило, в соответствии с которым, возместив потерпевшему убытки, арендодатель вправе предъявить регрессное требование о возмещении уплаченной суммы к арендатору, если докажет его вину в возмещение вреда. Это объясняется тем, что арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства и его неквалифицированными указаниями, которым подчиняется арендодатель, также может быть причинен вред транспортным средствам.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Комментарий к статье 641

1. Особенности аренды транспортных средств с экипажем не только предусмотрены нормами § 3 гл. 34 ГК, но могут быть установлены также транспортными уставами и кодексами. Наиболее подробно данные отношения урегулированы КТМ (ст. 198 - 210) и КВВТ (ст. 60 - 65). В них воспроизводится ряд положений ГК об аренде транспортных средств, а также содержатся специальные нормы, регулирующие аренду морских и речных судов. К ним можно отнести, например, п. 3 ст. 204 КТМ, предусматривающий за несвоевременный возврат судна фрахтователем уплату фрахта, установленного договором, а если рыночная ставка фрахта превышает договорную, то по рыночной ставке (соответствующая норма в КВВТ - п. 4 ст. 65), или п. 2 ст. 208 КТМ, в соответствии с которым в случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 дней судовладелец вправе без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причиненные такой просрочкой убытки (аналогичное правило в КВВТ, предусматривающее аналогичные последствия при просрочке в 15 суток, сформулировано в п. 5 ст. 65), и некоторые другие.

Устав железнодорожного транспорта РФ не только не определяет особенности аренды железнодорожных локомотивов, но и вообще не содержит норм, регулирующих аренду транспортных средств. Вместе с тем в связи с реформированием отношений в сфере железнодорожного транспорта договор аренды подвижного состава должен быть востребован. Федеральный закон от 10 января 2003 г. "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" (ст. 12) (СЗ РФ. 2003. N 2. Ст. 169), допуская, что перевозчик может не обладать собственным локомотивом, предусматривает, что он обязан заключить договоры об оказании услуг локомотивной тяги на весь путь следования. Думается, что правоотношение между собственником локомотива и перевозчиком как договор услуги определено неточно. Скорее всего, эти отношения должны складываться как договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Воздушный кодекс содержит термин "аренда транспортного средства". В нем употребляется понятие "фрахтование" (воздушный чартер). Однако в отличие от КТМ, где фрахтование (чартер) как вид морской перевозки четко отграничено от фрахтования судна на время как разновидности аренды, в ВК (ст. 104) в одной статье сопряжены признаки и договора перевозки (когда говорится о предоставлении фрахтователю части воздушного судна), и договора аренды (когда речь идет о предоставлении одного или нескольких воздушных судов). Причем данная ст. 104 ВК не упоминает о возможности фрахтования воздушного судна с экипажем и без такового. Кстати, ранее действовавший ВК СССР не допускал такого объединения в одной статье признаков договоров, относящихся к разным типам. Других норм, регулирующих фрахтование воздушного судна, ВК не содержит. Поскольку аренда воздушных судов находит практическое применение, данные отношения регулируются нормами § 3 гл. 34 ГК.

Устав автомобильного транспорта предусматривает прокат легковых автомобилей (ст. 97 - 99, 153 - 156), не разделяя его на разновидности (с экипажем и без такового). Поскольку автомобиль относится к транспортному средству, требующему технической эксплуатации и квалифицированного управления, представляется, что на данные отношения распространяются нормы § 3 гл. 34 ГК, как и § 2 данной главы.

2. Толкование комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что названные в ней правовые акты могут устанавливать лишь такие особенности аренды транспортных средств, которые не предусмотрены ст. 632 - 640 ГК (иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, но не вместо них). К нормам, устанавливающим такие особенности, можно отнести, например, ст. 200 КТМ, определяющую круг существенных условий тайм-чартера, ст. 209 КТМ, регулирующую отношения по уплате фрахта в случае гибели судна, и некоторые другие.

3. С учетом ст. 625 ГК и комментируемой статьи иерархия правовых предписаний, регулирующих аренду транспортных средств, представляется следующей: § 3 гл. 34 - транспортные уставы и кодексы - § 1 гл. 34 ГК.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг

по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

Комментарий к статье 642

1. Договору аренды транспортного средства без экипажа присущи признаки, объединяющие его с договором аренды транспортного средства с экипажем, которые отмечены в п. 1 комментария к ст. 632 ГК. Данный договор отличает от смежного обязательства то, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Эта черта предопределяет другие особенности данной разновидности аренды, предусмотренные, например, ст. 644, 646 ГК и некоторыми другими.

2. Как и договор аренды транспортного средства с экипажем, договор, предусмотренный комментируемой статьей, носит реальный характер. Разновидность данного договора, применяемая на морском транспорте, - бербоут-чартер смоделирован как консенсуальный договор (ст. 211 КТМ).

3. Правило ч. 2 ст. 642 ГК полностью повторяет норму ч. 2 ст. 632 (см. п. 4 комментария к ст. 632 ГК).

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Комментарий к статье 643

Предметом договорных отношений, регулируемых § 3 гл. 34 ГК, является транспортное средство - весьма значимое с экономической точки зрения имущество в гражданском обороте. Кроме того, договор аренды транспортных средств часто заключается на продолжительное время (на несколько месяцев, иногда - лет). Поэтому отношения сторон должны быть четко и детально зафиксированы в письменной форме.

Большая часть транспортных средств, аренда которых регулируется § 3 гл. 34 ГК, относится к недвижимому имуществу (морские, речные и воздушные суда, космические объекты). Однако в отличие от аренды другой недвижимости - зданий, сооружений, предприятий, в отношении которых закон предписывает одну разновидность письменной формы - составление единого документа (ч. 1 п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК), комментируемая статья (как и ст. 633 ГК) не содержит такого требования. На практике же чартерные договоры (как на морском, так и на воздушном транспорте, где они наиболее распространены) облекаются в типовые (стандартные) формы.

Если предмет данного договора - недвижимое имущество, в отношении такого договора не действует правило о государственной регистрации. Это не противоречит общему правилу о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, поскольку п. 2 ст. 609 ГК позволяет изменять его законом.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Комментарий к статье 644

1. Данная статья ГК закрепляет одну из особенностей договора аренды транспортного средства без экипажа, отличающую его от другой разновидности аренды транспортных средств, - обязанность поддерживать предмет договора в надлежащем состоянии (в том числе производить текущий и капитальный ремонт) возлагается на арендатора. Поскольку в этой разновидности аренды арендодатель теряет не только юридическое, но и фактическое господство над вещью (транспортным средством), естественно, забота о поддержании ее в нормальном состоянии вменяется в обязанность арендатору.

2. Как и ст. 634 ГК, комментируемая статья носит более широкое название, чем ее содержание. Поэтому обязанность арендатора по содержанию транспортного средства раскрывается из смысла ст. 644 и 646 ГК.

3. Аналогично ст. 634 ГК данная норма носит императивный характер. Таким образом, из всех затрат на содержание арендованного транспортного средства расходы на поддержание его в надлежащем состоянии не могут быть распределены иначе, чем это предусмотрено в комментируемой статье (в отличие от иных расходов на содержание транспортного средства, несение которых может быть определено соглашением сторон).

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Комментарий к статье 645

1. В развитие нормы ч. 1 ст. 642 ГК настоящая статья устанавливает, что управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет арендатор. Он может делать это лично (например, управляя автомобилем), посредством своих работников, состоящих с ним в трудовых отношениях, или путем привлечения третьих лиц, заключив с ними гражданско-правовой договор. В любом из этих вариантов управление и техническая эксплуатация должны быть квалифицированными, т.е. обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его назначением.

2. В отличие от п. 2 ст. 635 ГК данная статья не устанавливает требования к составу и квалификации экипажа транспортного средства. Однако если есть принятые в установленном порядке правила, определяющие состав экипажа и его квалификацию, они обязательны не только при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем, но и без такового. При отсутствии таких правил состав экипажа и его квалификация должны отвечать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Комментарий к статье 646

1. Положения комментируемой статьи являются логическим продолжением ст. 644 ГК "Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства". Так как транспортное средство находится в фактическом обладании арендатора, он должен нести расходы на его содержание (например, на приобретение топлива, других расходуемых материалов, содержание членов экипажа и т.п.). К расходам на содержание транспортного средства относятся также суммы, уплачиваемые в виде страховой премии по договорам страхования транспортного средства и страхования ответственности арендатора. Речь идет о страховании деликтной ответственности арендатора как владельца источника повышенной опасности.

2. Обращает на себя внимание тот факт, что по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность застраховать предмет договора и (или) ответственность за возможный ущерб при его эксплуатации возлагается на арендодателя лишь в тех случаях, когда такое страхование обязательно в силу закона или договора. По договору аренды транспортного средства без экипажа аналогичная обязанность арендатора не зависит от специального предписания закона или договора. Она существует у арендатора в силу ст. 646 ГК, если его соглашением с арендодателем не предусмотрено иное.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

Комментарий к статье 647

1. Аналогично ст. 638 ГК данная статья предоставляет арендатору право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не установлено договором. Однако в отличие от договора субаренды, предусмотренного ст. 638, по которому транспортное средство может быть сдано лишь с экипажем, договор субаренды, заключаемый на основании п. 1 ст. 647, возможен как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без них.

2. Пункт 2 данной статьи почти дословно повторяет п. 2 ст. 638 ГК. Различие состоит в том, что по договору аренды транспортного средства с экипажем арендатор, осуществляющий лишь коммерческую эксплуатацию транспортного средства, может заключать договоры с третьими лицами в рамках такой эксплуатации. По договору аренды, предусмотренному разд. 2 § 3 гл. 34 ГК, арендатор самостоятельно осуществляет как техническую, так и коммерческую эксплуатацию транспортного средства, поэтому в п. 2 комментируемой статьи отсутствует указание на рамки, в пределах которых могут заключаться договоры арендатора с третьими лицами. Вместе с тем, как и в п. 2 ст. 638 ГК, в комментируемой статье отмечается целевой характер заключаемых договоров (см. п. 2 комментария к ст. 638).

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Комментарий к статье 648

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 1079 ГК арендатор - владелец источника повышенной опасности. Однако положения арендатора по договорам аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа различны. Особенно ярко это проявляется в возложении ответственности за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендатор не обладает фактическим господством над предметом договора, поэтому за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, ответственности не несет. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору принадлежит как юридическое, так и фактическое господство над предметом договора, поэтому именно на него возлагается ответственность по возмещению вреда, причиненного транспортным средством. Это внедоговорная ответственность, наступающая в соответствии с правилами гл. 59 ГК (ст. 1079). Как известно, ответственность по ст. 1079 наступает независимо от вины причинителя. Обстоятельства, освобождающие его от ответственности, предусмотрены п. 1 и 2 ст. 1079 и п. 1 и 2 ст. 1083 ГК.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Комментарий к статье 649

Данная статья, аналогично ст. 641 ГК, предусматривает возможность регулирования аренды транспортных средств без экипажа специальным законодательством - транспортными уставами и кодексами, которые могут устанавливать иные, кроме предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств. (О регулировании арендных отношений на различных видах транспорта см. п. 1 комментария к ст. 641 ГК.)

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

Комментарий к статье 650

1. Договор аренды здания или сооружения - самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак - специфика предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.

2. Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г. N, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2)); наименования (когда оно существует - например, спортивный комплекс "Динамо", Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

Гражданский кодекс не поясняет различий между зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

Гражданский кодекс не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 15 ЖК). Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК).

Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

К нежилым относятся здания, предназначенные для постоянного нахождения в них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).

Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости" расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф "Аренда недвижимости".

Вместе с тем в правоприменительной практике на аренду нежилого помещения в составе здания или сооружения зачастую в силу аналогии закона распространяют некоторые нормы об аренде здания или сооружения. Подобного подхода не избежал и Высший Арбитражный Суд РФ, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК.)

3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 4 гл. 34, не содержит каких-либо предписаний о субъектах договора аренды здания или сооружения. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по данному договору - любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней). Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в пределах и в порядке, которые определены федеральным законодательством, осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, составляющего казну РФ, выступая арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). См. также Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).

Дата добавления: 2015-09-28