Подготовлен для системы КонсультантПлюс 11 страница

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия.

Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их - обязанность арендатора. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом.

С согласия арендодателя он вправе сдавать полученное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Поэтому договор субаренды может быть заключен лишь на срок, не превышающий срок договора аренды.

Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Так, исключается субаренда имущества, взятого напрокат, субаренда участков лесного фонда (см. п. 2 ст. 631, ст. 31 ЛК).

К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арбитражный суд отказал истцу во взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору субаренды нежилого помещения в связи с тем, что признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга - следовательно, лишь с согласия арендодателя. К перенайму, таким образом, применяются правила о цессии и переводе долга (см. ст. 382 - 392 ГК). Согласие арендодателя на распоряжение имуществом определенным образом должно быть дано в той же форме, в которой совершен договор аренды.

3. Законом или иными правовыми актами (но не договором) могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных выше способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).

В п. 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что во всех случаях распоряжения арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Он ответствен за своевременное внесение платы, использование имущества по назначению, поддержание имущества в надлежащем состоянии и т.п.

4. Арендатор вправе выбрать любой способ передачи права аренды другому лицу, не допуская, однако, передачи указанного права иными способами, кроме названных в ГК или иных правовых актах. Подобный вывод подтвержден и судебной практикой. Судебная практика исходит из того, что ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так, по одному из арбитражных дел соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии судом было признано не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК способом передачи указанного права и потому не влекущим правовых последствий (п. 16 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи нарушение арендатором требований, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 615, порождает у арендодателя право на расторжение договора. Названное правило корреспондирует с положениями ст. 619 ГК, предусматривающим общие основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (см. комментарий к ст. 619 ГК).

Помимо права на расторжение договора у арендодателя возникает право на возмещение убытков. Имеются в виду убытки, причиненные как расторжением договора, так и нарушением договора как таковым. Это правило соответствует общим положениям ГК о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и о последствиях расторжения договора (см. п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453).

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Комментарий к статье 616

1. Законодатель, устанавливая в комментируемой статье правила о распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества, исходит из предположения о том, что поддержание его в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. Каждая из сторон должна принимать все зависящие от нее меры в целях сохранности, предотвращения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного капитального и текущего ремонтов.

2. Под капитальным ремонтом понимается обновление (замена) и (или) восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом и разрушением. Перечни их по отдельным видам объектов (строений, зданий, сооружений и др.) устанавливаются правилами, техническими условиями, другими нормативными актами компетентных органов. При отсутствии таких перечней элементы капитального ремонта определяются в каждом случае соглашением сторон, а при отсутствии соглашения - судом.

Согласно п. 1 комментируемой статьи предполагается, что выполнить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) должен арендодатель - как лицо, обязанное содержать имущество в состоянии, обеспечивающем возможность для нанимателя нормального пользования имуществом в течение срока аренды. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя.

Правило это - диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК). В коммерческой практике нередко долгосрочные договоры аренды зданий, нежилых помещений заключаются с условием осуществления арендатором их капитального ремонта.

При распределении в договоре обязанностей по капитальному ремонту подлежит разрешению и вопрос о расходах по нему. Так, в случае капитального ремонта арендатором расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. В коммерческой практике, если арендная плата невысокая, а аренда долгосрочная, то независимо от того, на какой из сторон лежит обязанность по капитальному ремонту, в договоре обычно устанавливается правило о распределении расходов по нему между сторонами.

3. Обязанность арендодателя по капитальному ремонту определена в ГК общим образом - "производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества", т.е. выполнять любой требуемый техническими условиями эксплуатации капитальный ремонт. Но неисполнение этой обязанности арендодателем дает арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не всякий капитальный ремонт, а лишь "капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью" (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

Обязанность арендатора по капитальному ремонту (когда она возложена на него правовым актом или договором) может быть ограничена пределами, прямо указанными в соответствующем правовом акте либо договоре. Это может быть обязанность, определенная общим образом как "производство капитального ремонта" (см. ст. 644, 661 ГК), и обязанность, ограниченная перечнем конкретных видов работ. В последнем случае работы по капитальному ремонту вне перечня остаются на обязанности арендодателя.

4. На случай нарушения арендодателем обязанности по капитальному ремонту в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи предусмотрены способы защиты арендатором его прав. Выбор способа защиты предоставляется арендатору.

Так, арендатор вправе произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, требуемый техническими условиями эксплуатации, а лишь предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Расходы по подобному капитальному ремонту возмещаются арендатору путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы с соблюдением правил ст. 410 - 412 ГК. Стоимость капитального ремонта вне перечня работ, определенных договором, либо не вызванного неотложной необходимостью, взыскивается по правилам о возмещении стоимости улучшений имущества (см. ст. 623 ГК).

(О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК.)

(О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Право арендатора на возмещение убытков, предусматриваемых настоящей статьей, не исключает права на взыскание неустойки, если она предусмотрена договором на случай неисполнения обязанности по капитальному ремонту арендодателем.

Если же производство капитального ремонта правовым актом или договором возложено на арендатора, то при нарушении им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (см. комментарий к ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т.е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом (см. комментарий к ст. 622 ГК).

Текущий ремонт - такой ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда.

Расходы арендатора на содержание арендуемого имущества, их характер и объем зависят от вида имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, его охране, затраты по эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

6. Норма п. 2 комментируемой статьи о текущем ремонте и несении расходов на содержание имущества именно арендатором сформулирована как диспозитивная. Законом или договором эти обязанности (полностью или в части) могут быть возложены на арендодателя. Так, от текущего, как и капитального, ремонта полностью освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК). Аналогичное положение стороны вправе включить в любой договор аренды. Подобный подход был бы оправдан в ситуации, когда у арендатора нет необходимых производственных возможностей для текущего ремонта, а арендодатель таковыми располагает.

Изменения могут касаться и обязанности несения расходов по текущему ремонту. В случае, когда текущий ремонт - обязанность арендодателя, расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. Соответствующей корректировке подлежит и размер арендной платы.

В соответствии с условиями договора могут быть распределены и расходы по содержанию арендованного имущества. К примеру, расходы по содержанию арендуемых технических устройств: сложного дорогостоящего оборудования, дорожно-строительной техники, транспортных средств, зачастую бывают столь значительными по размеру, что порой превышают арендную плату. Было бы несправедливо (учитывая временный характер аренды) возлагать их только на арендатора. В коммерческой практике подобные расходы (аттестация специалистов, обслуживающих оборудование, технику, транспортные средства; оплата услуг специализированных организаций по техническому контролю, по диагностированию исправности технических устройств по требованию уполномоченных органов технического надзора и проч.), как правило, распределяются между арендатором и арендодателем.

7. Неисполнение арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества, ведущее к существенному ухудшению его состояния, влечет последствия, предусмотренные ст. 619 ГК.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Комментарий к статье 617

1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.

В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК).

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило - частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель - олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.

3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Комментарий к статье 618

1. Договор субаренды произведен от договора аренды (см. комментарий к п. 2 ст. 615), поэтому на его судьбу влияет судьба основного договора. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Согласно п. 1 комментируемой статьи досрочное прекращение договора аренды не означает пренебрежения интересами субарендатора. Субарендатор вправе требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении договоры субаренды прекращаются без права заключения субарендатором договора аренды с арендодателем либо с правом заключения такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды.

2. В п. 2 комментируемой статьи называется еще один случай зависимости судьбы договора субаренды от судьбы договора аренды. Ничтожность договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК, автоматически влечет ничтожность договора субаренды. В этом случае к договору субаренды применяются правила о последствиях недействительности сделки (см. § 2 гл. 9 ГК).

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментарий к статье 619

1. Действие договора аренды по требованию арендодателя прекращается по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренным гл. 26, 29 ГК. В соответствии с ними договор аренды расторгается досрочно вследствие соглашения сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора. В комментируемой статье устанавливаются специальные основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны - арендодателя. Вместе с тем их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК. Так, по одному из дел арендодатель предъявил требование о расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением, выразившимся в задолженности по арендной плате, образовавшейся вследствие ее перечисления хотя и своевременно, но в меньшем размере. Арбитражный суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора аренды, указав, что такое основание досрочного расторжения договора, как невнесение арендной платы в полном размере, не содержится в ст. 619 ГК и не предусмотрено условиями договора. Суд апелляционной инстанции, согласившись с мнением истца о существенном характере нарушений, допущенных арендатором, отменил решение суда первой инстанции. Договор был расторгнут на основании общих положений п. 2 ст. 450 ГК в связи с существенным нарушением арендатором условия договора (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в комментируемой статье относятся:

1) пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением. (О правах и обязанностях арендатора при пользовании арендованным имуществом см. ст. 615 ГК и комментарий к ней.) (О понятии существенного нарушения договора см. п. 2 ст. 450 ГК.) Существенным нарушением условия договора о пользовании арендованным имуществом могут быть признаны, в частности, передача арендатором права аренды другому лицу способом, не предусмотренным правовыми актами, использование имущества вопреки его целевому назначению (см. комментарий к п. 1 ст. 615 ГК) и др. Помимо пользования имуществом с существенными нарушениями к основаниям расторжения договора относятся и несущественные, но неоднократные нарушения пользования имуществом;

2) существенное ухудшение имущества. (Об обязанностях арендатора по содержанию имущества см. п. 2 ст. 616 и комментарий к нему.) Арендатор должен возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). Арендодатель, считая ухудшение имущества существенным, должен доказать, что в процессе использования имущества его состояние, уровень полезных свойств изменились настолько по сравнению с обусловленными договором или которые могли иметь место с учетом нормального его износа, что арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК). Уровень снижения полезных свойств объекта аренды определяется согласно конкретным обстоятельствам;

3) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (о порядке и сроках внесения арендной платы см. п. 1 ст. 614 ГК и комментарий к нему);

4) уклонение от капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. (О распределении между арендатором и арендодателем обязанности по капитальному ремонту см. п. 1 ст. 616 и комментарий к нему.)

Названные в п. 3 и 4 основания досрочного расторжения договора аренды представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения арендных отношений считаются существенными. Поэтому арендодатель, утверждающий, что арендатор допустил одно из указанных в них нарушений, должен доказать только сам факт нарушения, а не его существенный характер.

3. Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя может быть дополнен как законом (см. п. 2 ст. 450, ст. 610 ГК), так и договором. К основанию досрочного расторжения, установленному соглашением и касающемуся правонарушения со стороны арендатора, в судебной практике, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26, 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Вместе с тем то обстоятельство, что в ч. 1 комментируемой статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматриваются исключительно нарушения условий договора арендатором, не означает, что другие основания досрочного расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с его нарушением арендатором. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора, поскольку ч. 2 ст. 619 отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2. Вывод о допустимости включения в договор любых оснований досрочного расторжения договора, в том числе не связанных с нарушением каких-либо из его условий, подтверждается в п. 25 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

К числу правомерно установленных в договоре оснований досрочного расторжения договора, не связанных с нарушением его условий, судебная практика относит, в частности: включение арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды самим арендодателем и проч.

4. По общему правилу по требованию одной из сторон договор расторгается в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). На судебный порядок досрочного расторжения договора указывает и абз. 1 ч. 1 ст. 619.

Названное правило, однако, не следует толковать так, будто оно исключает применение к договору аренды ст. 310 ГК, а также п. 3 ст. 450 о возможности одностороннего расторжения договора без обращения в суд путем отказа от его исполнения.

В силу ст. 310 ГК для обязательств, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, отказ одной стороны от исполнения договора допускается как законом, так и соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере относится и к аренде.

В арендных обязательствах, связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, их соглашением не только могут быть предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный. Позиция ВАС РФ по вопросу о допустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке определяется в настоящее время п. 27 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Так, согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и акционерным обществом, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Отсутствие платежа подтверждалось материалами дела. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Признав правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора как основанное на п. 3 ст. 450 ГК, суд удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.

Определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора могут вытекать, как уже отмечалось, из закона или существа обязательства. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (см. п. 9 ст. 22 ЗК).

5. Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя (ч. 3 комментируемой статьи).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора субаренды, заключенного без согласия арендодателя, и проч.). Важен факт получения письменного предупреждения арендатором (п. 30 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен не только быть разумным, но и истечь к моменту обращения в суд. Иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7)).

Если арендатор предоставленный шанс не использовал и не устранил нарушение, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Но прежде чем требовать в судебном порядке расторжения договора, он направляет арендатору предложение расторгнуть договор. По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК правило о необходимости предупреждения арендатора об исполнения обязательства само по себе не является предложением о расторжении договора. Поскольку комментируемая статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило о порядке расторжения договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после того, как на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок; либо получен отрицательный ответ. Значит, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), так и предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

Дата добавления: 2015-09-28