Финансы жилищно-строительного кооператива (ЖСК)

Жилищно-строительным кооперативом называется некоммерческая организация, которая осуществляет строительство дома для конкретных пайщиков.

ЖСК является добровольным объединением собственников (домовладельцев) жилых помещений ЖСК, созданным в целях:

-реализации собственниками жилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;

- сохранения и приращения недвижимости в ЖСК;

- распределения между членами ЖСК обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества;

- обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества;

- обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений;

- обеспечения соблюдения членами ЖСК и членами их семей, а также нанимателями и арен­даторами правил пользования жилыми и нежилыми помещения, местами общего пользования и придомовой территорией;

- исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, здания;

- заключения договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;

- исполнения обязательств, принятых по договорам;

-проведения мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;

-осуществления хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных уставом;

- представления общих интересов членов ЖСК в государственных органах власти, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;

- защиты прав и интересов членов ЖСК.

После окончания строительства и выплаты всех паев членами кооператива, ЖСК ликвидируется либо преобразовывается в ТСЖ, которое в дальнейшем возьмет на себя функции по управлению домом.

Для достижения уставных целей ЖСК вправе осуществлять следующие виды деятельности:

1. осуществление функций заказчика, инвестора, застройщика, подрядчика для строительства индивидуальных и блокированных многоквартирных жилых домов (жилых помещений), объектов социального назначения, строительства и эксплуатации дорожной и инженерной инфраструктуры ЖСК; осуществление функций собственника или арендатора земельного участка (земельных участков), предоставленных для жилищного строительств;

2. оказание содействия членам ЖСК в строительстве индивидуальных и блокированных многоквартирных жилых домов (жилых помещений);

3. управление недвижимым имуществом:

- обеспечивает надлежащее техническое, противопожарное, экологическое и санитарное состояние общего имущества. Эксплуатация объектов собственности ЖСК, в том числе инженерных коммуникаций, технических объектов и устройств осуществляется в соответствии с действующими регламентами, стандартами, правилами, требованиями и нормами;

- обеспечивает коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, арендаторов жилых и нежилых помещений; содействует собственникам жилых и нежилых помещений в реализации их прав по владению, пользованию, ремонту, эксплуатации и управлению принадлежащим им имуществом в ЖСК;

- обеспечивает правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией;

- исполняет роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту помещений, зданий и сооружений, принадлежащих ЖСК;

- исполняет обязательства, принятые по договорам;

- проводит мероприятия по благоустройству и озеленению придомовой территории;

- представляет и защищает права и общие интересы собственников жилых и нежилых помещений в органах государственной власти и местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами;

- управляет обслуживанием, эксплуатацией и текущим ремонтом имущества ЖСК;

- сдает в аренду недвижимое имущество ЖСК, находящееся в общей собственности ЖСК;

- размещает рекламу на территории ЖСК и объектах, находящихся в общей собственности;

- осуществляет иные виды деятельности, соответствующие уставным целям ЖСК.

В отличие от граждан - участников долевого строительства члены ЖСК не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье: сейчас наиболее распространена «рассрочка» на 3 - 5 лет. Кредиты на строительство дома кооперативу - юридическому лицу получить проще, чем гражданам-одиночкам. Поэтому в ЖСК и проценты ниже, чем при ипотеке, и требований к будущим членам кооператива несравненно меньше. Для вступления в ЖСК обычно требуются заявление и паспорт. Возможно, попросят справку об источнике дохода (работа по найму, предпринимательство и т. д.). При этом размер заработков не является барьером для приема в кооператив: главное, чтобы платили взносы. Если создатели кооператива приняли решение не брать кредит, то средства на строительство жилья членам ЖСК придется собирать самостоятельно. В такой ситуации стоимость многоквартирного дома делится на всех, исходя из общей площади будущих квартир, и паевые взносы оказываются весьма высокими. После ввода дома в эксплуатацию проводится общее собрание членов ЖСК, и новые квартиры распределяются между членами кооператива. Получив копию решения собрания о предоставлении жилого помещения (или выписку из решения), можно вселяться и оформлять регистрацию («прописку»). Однако до полной выплаты пая права на квартиру будут существенно ограничены:

-жилье нельзя продать. Можно лишь получить уплаченную часть пая при выходе из кооператива либо за деньги уступить пай третьему лицу. При этом члены ЖСК не имеют преимущественных прав на приобретение пая, а его покупателю понадобится вступить в кооператив (решение об этом принимает общее собрание);

-для сдачи квартиры внаем потребуется согласие всех ее жильцов, а также правления ЖСК;

-до выплаты пая квартира является собственностью кооператива и, как правило, находится в залоге у банка, выдавшего кредит на строительство дома. Здесь кроется основной риск для членов ЖСК: в случае разорения и ликвидации кооператива его имущество, в т. ч. квартиры, могут быть проданы для расчетов с кредиторами. И лишь то, что останется после расплаты с ними, распределяется между членами ЖСК.

Квартиры в ЖСК не могут считаться приватизированными. Как известно, приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Квартира в ЖСК собственностью государства или муниципального образования не является. Она может быть собственностью кооператива или гражданина, выплатившего паевой взнос. Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру в ЖСК возникает с момента полного внесения паевого взноса. Следует иметь в виду, что, если кооперативная квартира получена в дар, перешла по наследству или представляет собой добрачное имущество одного из супругов, такая квартира является частной собственностью одного из них.

Хозяйственная деятельность ЖСК

ЖСК как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям ЖСК, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания ЖСК в соответствии с уставом.

Для достижения своих целей ЖСК может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности: управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в ЖСК; эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего имущества; строительство дополнительных помещений и объектов имущества в ЖСК; сдача в аренду, внаём либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав ЖСК и находящегося в собственности ЖСК, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества ЖСК и улучшения общего имущества; иные виды хозяйственной деятельности, предусмотренные законодательством РФ. ЖСК в установленном порядке получает лицензии для осуществления тех видов деятельности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат лицензированию.

Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности ЖСК, используется для оплаты общих расходов или, по решению общего собрания членов ЖСК, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие задачам ЖСК, указанным в уставе. Доход может быть направлен на иные цели деятельности ЖСК.

Строительные аспекты ЖСК

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, вести строительство может застройщик либо привлекаемое им (или заказчиком) на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Виды работ, предусматривающие наличие допуска (а значит, и обязательное членство в СРО), содержатся в Перечне видов работ оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624). Если застройщик выполняет самостоятельно функции строительного контроля, свидетельство о допуске ему не нужно. (письмо Минрегиона России от 18 августа 2010 г. № 30213 – ИП/08).

Застройка территории, строительство жилых домов, в соответствии с целями ЖСК осуществляется членом ЖСК, ЖСК самостоятельно либо с привлечением подрядных организаций (предприятий).

В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком. Застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта (подп. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Застройка территории ЖСК, строительство жилых домов осуществляется в соответствии с утвержденным проектом планировки и застройки территории, действующими законодательными и нормативными правовыми актами, градостроительными и строительными нормами и правилами.

Строительство жилых домов, придомовых и иных построек (сооружения) и объекты должно осуществляться в соответствии с утвержденной и согласованной проектно-сметной документацией. Жилые дома, придомовые постройки (сооружения) и иные объекты должны располагаться на земельном участке в соответствии с правилами и нормами, действующими на территории Российской Федерации, не создавая препятствий для смежных участков и не нарушая прав и законных интересов соседей.

В соответствии с целями ЖСК на его территории создаются объекты, являющиеся собственностью ЖСК (жилые помещения, объекты социального назначения, дорожное полотно, слаботочная канализация, линии электропередач, распределительные трансформаторные подстанции, газопровод, водопровод, другие объекты инженерных коммуникаций и инфраструктуры).

Перед началом строительства оформляют правоподтверждающие документы на земельный участок (собственный или арендованный); проектную документацию; разрешения на строительство. Пренебрежение этими правилами осложнит оформление прав на построенную недвижимость, а также повлечет наложение значительных штрафов. В частности, строительство без разрешения (если его получение необходимо) обойдется кооперативу в сумму от 500 тыс. до 1 млн. руб. Такая ответственность предусмотрена в пункте 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. По окончании строительства оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Дата добавления: 2015-10-24