|
Читайте также: |
Практика показала, что наиболее выгодным с точки зрения налогообложения и отношения населения вариантом жилищно-строительного сообщества является потребительский жилищно-строительный кооператив нового типа, преобразованный в 2005 г. в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК. Жилищные накопительные кооперативы хорошо знакомы гражданам еще с советских времен, однако, в отличие от существовавших ранее, они позволяют, как строить, так и приобретать любое жилье, представленное на рынке недвижимости.
| Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов[8](ст. 2 Закона). |
Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Принцип работы ЖНК - касса взаимопомощи.
Общая идеология ЖНК. Граждане объединяют свои средства и решают жилищную проблему не одновременно, а по очереди. Для того чтобы ЖНК купил квартиру своему члену, не требуется, чтобы тот накопил полную стоимость квартиры. Если гражданин вносит средства в ЖНК, но еще не накопил достаточно, чтобы требовать квартиру, - его деньги могут использоваться в качестве дешевого «внутреннего кредита» для других членов ЖНК. По мере погашения задолженности членами ЖНК, уже получившими квартиры, появляются средства для приобретения квартир остальным членам. Поскольку ЖНК - организация некоммерческая, он не преследует цель получения прибыли и не наживается на своих членах. ЖНК по действующему закону – не просто потребительский кооператив, но и финансовый институт.
Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» по своему охвату похож на некоторые действующие законы («О кредитных потребительских кооперативах», «О негосударственных пенсионных фондах»):
-с одной стороны, он регулирует определенную организационно-правовую форму юридического лица (определяет ее некоммерческий статус, специальную правоспособность, порядок создания, режим членства, правовой режим имущества, систему управления, порядок реорганизации и ликвидации, и т.п.)
-с другой стороны, он регулирует определенный вид хозяйственной деятельности (описывает механизмы привлечения средств, механизмы получения жилья членами организации, устанавливает требования к финансовой устойчивости организации, к предоставлению ею информации, систему контроля за ней и т.п.). Для полноценной реализации закона нужны также подзаконные нормативные акты и система правоприменения.
Правовое положение жилищного накопительного кооператива характеризуется следующими требованиями к его деятельности:
а) целевое использование привлеченных средств для организации строительства жилых помещений, приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для членов кооператива;
б) ограничение способов размещения временно свободных средств;
в) обязательность сбалансированности активов и пассивов, исключающая трансформацию жилищно-накопительной деятельности в финансовую "пирамиду";
г) создание кооператива по общему правилу без ограничения срока его действия (иное может быть установлено уставом кооператива);
д) полномочия уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков[63].
Особенности организации жилищного накопительного кооператива воплощаются в его учредительном документе - уставе, регулирующим отношения между кооперативом и его членами, а также порядок приобретения жилья, содержание которого более подробно регламентируется Законом о накопительных кооперативах (ст. 11), нежели регламентация содержания устава жилищного и жилищного строительного кооператива новым ЖК РФ (ст. 113).
Жилищный накопительный кооператив, как и любое другое юридическое лицо, считается созданным с момента его государственной регистрации налоговым органом в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Кроме того, федеральным органом по надзору в сфере финансовых рынков ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, сведения в который вносятся на основании получаемой информации о государственной регистрации накопительных кооперативов из налоговых органов. Данная процедура во многом похожа на ведение реестра кредитных организаций, страховых компаний соответствующими уполномоченными органами и служит цели наиболее полного учета и контроля над деятельностью подотчетных организаций.
Индивидуализация накопительного кооператива в гражданском обороте осуществляется посредством его наименования, которое должно содержать обязательное указание на то, что это жилищно-накопительный кооператив, т.е. на его организационно-правовую форму (п. 2 ст. 3 Закона о накопительных кооперативах). Жилищный накопительный кооператив может иметь фирменное наименование. Одной из особенностей индивидуализации кооператива является также и то, что печать кооператива вправе содержать помимо наименования на русском языке, фирменное наименование на любом языке народов России, а также иностранном языке. Данный кооператив вправе иметь собственную эмблему и другие средства индивидуализации (п. 8 ст. 3 Закона). Последние будут относиться к интеллектуальной собственности накопительного кооператива.
Жилищные накопительные кооперативы на добровольных началах могут объединяться в саморегулируемые организации. Правовое положение данных объединений напоминает ассоциации (союзы) юридических лиц. Деятельность таких организаций будет регулироваться специальным федеральным законом (ст. 56 Закона).
Ликвидация кооператива проводится в порядке, установленном гражданским законодательством. Возможна как добровольная, так и принудительная ликвидация - по решению суда на основании обращения ЦБ РФ (ст. 14). В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка его имущества на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Особенность кооператива как организационно-правовой формы некоммерческих юридических лиц проявляется в том, что его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется не в доход государства и не на цели, ради которых было создано юридическое лицо, а распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.
Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован на основании ст. 13 Федерального закона. Реорганизация кооператива может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. В случае если число членов кооператива превысит предел в размере 5000 человек, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения.
Правоспособность жилищного накопительного кооператива
Как и у всякой некоммерческой организации, правоспособность жилищного накопительного кооператива является специальной. Жилищно-накопительный кооператив вправе осуществлять следующие виды деятельности:
а) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
б) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
в) приобретать жилые помещения;
г) привлекать заемные денежные средства;
д) оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь (п. 1 - 2 ст. 16 Закона).
Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет. Списание или выдача денежных средств с указанного банковского счета допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в том числе для выплаты действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива. Содержание и ремонт принадлежащих кооперативу жилых помещений осуществляются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, все виды деятельности кооператива направлены на достижение главной цели - приобретение жилья через организацию привлечения индивидуальных сбережений в форме паенакоплений.
Жилищный накопительный кооператив может приобретать или вкладывать в строительство для своих членов только такие виды жилых помещений, как квартира и жилой дом (п. 2 ст. 2 Закона). Соответственно, кооперативом не может приобретаться часть жилого дома, часть квартиры, комната, что также является разновидностями жилых помещений (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время Закон о накопительных кооперативах предоставил последним возможность вкладывать средства в строительство для своих членов не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов.
Детальная регламентация отношений по заключению инвестиционных договоров осуществляется Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Законом о накопительных кооперативах (ст. 47 - 49) и постановлениями Правительства РФ устанавливаются некоторые ограничения деятельности кооператива, которые призваны обеспечить его финансовую устойчивость. Они включают в себя:
1) ограничение минимального размера паевых взносов, после внесения которых у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство жилья в его пользу (30%);
2) ограничение размера паенакоплений других членов, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива размером его накопленных средств;
3) ограничение размера заемных средств, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива (70% паевого взноса члена кооператива);
4) ограничение величины общего размера заемных средств кооператива, который не может быть больше 40% стоимости имуществ кооператива;
5) ограничение стоимости приобретения прав на строящиеся жилые помещения (как в порядке долевого участия, так и строящиеся самим кооперативом), которое не может быть больше 20% стоимости имущества кооператива;
6) минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, начиная со второго года деятельности кооператива не может быть меньше двух лет;
7) соотношение срока внесения части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, со сроком выплаты оставшейся части взноса, равняется не более 1/1,5;
8) кооператив не вправе совершать некоторые сделки, установленные Законом о накопительных кооперативах:
а) выдавать займы;
б) дарить жилые помещения;
в) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;
г) обеспечивать исполнение обязательств своих членов;
д) вносить имущество в уставный капитал, паевой юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов;
е) совершать сделки по отчуждению жилых помещений, сдачу их внаем, аренду, залог; сделки, влекущие уменьшение имущества кооператива, не могут быть совершены без предварительного согласия общего собрания членов кооператива;
ж) привлекать займы без предварительного согласия правления кооператива;
з) принимать на себя обязательства, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков или ухудшению его финансовой устойчивости.
Жилищный накопительный кооператив обязан раскрывать информацию о своей деятельности, которая делится на три вида: общедоступную информацию для всех граждан, общедоступную информацию для членов кооператива, индивидуальную информацию, предоставляемую члену кооператива (ст. 17 - 22 Закона).
К общедоступной информации для всех граждан относятся сведения:
а) о формах участия в деятельности кооператива;
б) о порядке определения стоимости пая;
в) годовые отчеты за последние три года;
г) затраты кооператива на управление его деятельностью.
В случае если число участников кооператива составляет более 500, к этой информации добавляются:
д) сведения об уставе кооператива и о внутренних документах, регулирующих деятельность его органов;
е) сведения о существенных фактах в деятельности кооператива: созыв общего собрания, решения общего собрания, избрание, назначение или прекращение деятельности его органов, реорганизация или ликвидация кооператива, возбуждение дела о банкротстве кооператива, выявление убытков более 5% паевого фонда кооператива, выявление ошибок в ранее раскрытом годовом отчете, приостановление деятельности кооператива, получение, аннулирование лицензий, предъявление иска, существенно влияющего на деятельность кооператива, изменение адреса сайта.
Отдельной разновидностью общедоступной информации о кооперативе является его реклама. Вслед за ст. 17 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе", устанавливающей особенности рекламы финансовых, страховых, инвестиционных услуг и ценных бумаг, в Законе о накопительных кооперативах устанавливается запрет на использование в рекламе количественной информации, не имеющей отношения к рекламируемой деятельности, а также на гарантирование сроков приобретения или строительства кооперативом жилых помещений (ст. 22).
Общедоступную информацию для членов кооператива составляет информация:
а) о количестве членов;
б) общем размере паевого фонда;
в) общем размере задолженности членов кооператива перед кооперативом;
г) затратах на обслуживание кредитов, возмещении убытков кредиторам, совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях;
д) уставе и документах, регламентирующих деятельность кооператива.
К индивидуальной информации, предоставляемой члену кооператива, относятся сведения:
а) о размере собственного паенакопления;
б) об очередности и планируемых сроках приобретения или строительства жилья для члена кооператива.
В зависимости от вида информации последняя подлежит раскрытию посредством СМИ либо официального сайта жилищного накопительного кооператива в сети Интернет.
Членство в жилищном накопительном кооперативе
Согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет.
Прием гражданина в члены жилищного накопительного кооператива осуществляется на основании его письменного заявления. Решение о приеме в члены по общему правилу принимает правление кооператива, если уставом это не отнесено к компетенции иных органов управления (п.6ст.42 Закона).
Особенностью данной формы кооперативов является возложенная на кооператив законом обязанность вести реестр членов кооператива (п. 2 ст. 5 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"), в котором должны содержаться следующие сведения: фамилия, имя, отчество члена кооператива; паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа; почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива; форма участия в деятельности кооператива; иные предусмотренные уставом кооператива сведения. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива (ст. 5 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").
Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц. В случае невнесения членом кооператива членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев кооператив обязан направить в налоговый орган заявление об аннулировании сведений о гражданине.
Соответствующие сведения о члене кооператива вносятся в реестр в течение одного рабочего дня, после которого кооперативу выдается документ, подтверждающий факт внесения сведений о гражданине. Члену кооператива может быть выдана заверенная печатью кооператива и подписью уполномоченного лица копия.
Для подтверждения возникновения правовых отношений между членами кооператива и кооперативом законодательство не требует заключения договоров между ними, хотя на практике многими кооперативами заключаются договоры о членстве, в которых определяются особенности участия граждан в организации (права, обязанности и ответственность обеих сторон, условия приобретения строящейся или готовой жилой недвижимости, условия передачи недвижимости в пользование члена кооператива, условия использования недвижимости, порядок прекращения членства в кооперативе (добровольный, принудительный или по не зависящим от члена кооператива обстоятельствам), порядок взаиморасчетов, а также условия и порядок перехода права собственности от ЖНК к члену кооператива), что противоречит гражданскому законодательству. Указанные особенности должны определяться в уставе кооператива и заявлении о принятии в члены. Необходимость заключения договоров между членами и кооперативом возникает в случае предоставления члену кооператива последним каких-либо юридических, консультационных, риэлтерских и др. услуг.
Правовой статус члена жилищного накопительного кооператива составляют его права и обязанности, которые во многом похожи на права и обязанности членов обычного потребительского кооператива.
Члены жилищного накопительного кооператива обладают следующими основными правами (ст. 7 Закона):
1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
2) выбирать форму участия в деятельности кооператива;
3) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями к месту расположения и иными требованиям, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
4) получить от кооператива в пользование жилое помещение;
5) пользоваться услугами и льготами, предусмотренными для членов кооператива;
6) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности;
7) получать от органов кооператива информацию о его деятельности;
8) распоряжаться паем: передавать его другому члену кооператива или третьему лицу, которому не может быть отказано в приеме в члены кооператива, завещать его;
9) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая;
10) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
11) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
12) приобретать иные права, предусмотренные Законом о накопительных кооперативах и его уставом.
Основными обязанностями членов кооператива являются (ст. 8):
1) соблюдение устава кооператива, выполнение решений, принятых органами кооператива, несение ответственности;
2) своевременное внесение паевых и иных взносов;
3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
4) исполнение иных обязанностей, предусмотренных Законом о накопительных кооперативах и его уставом.
Среди перечисленных нет обязанности по принятию участия в осуществлении деятельности кооператива, что характерно только для хозяйственных товариществ.
Членство в кооперативе может быть прекращено (ст. 9 Закона) как в добровольном (по воле лица), так и в принудительном (помимо его воли) порядке. К первому относится: а) добровольный выход; б) передача пая другому лицу; в) внесение членом кооператива паевого взноса в полном размере.
Ко второму относится: а) исключение члена из кооператива; б) смерть члена кооператива; в) обращение взыскания на пай; г) ликвидация кооператива, в том числе его банкротство.
Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Член кооператива может быть исключен из него по следующим основаниям:
1) неоднократного неисполнения обязанностей;
2) невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
3) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Таковым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем трех месяцев.
Прекращение членства не влечет за собой освобождение от обязанностей по выплате взносов, возникших до подачи заявления о выходе из кооператива, за исключением паевого взноса. Прекращение членства в накопительном кооперативе по таким основаниям, как добровольный выход из кооператива, исключение из кооператива, влечет выплату действительной стоимости пая.
Порядок реализации права на пай и на жилое помещение членом
жилищного накопительного кооператива
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:
1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (ст. 29 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, на основании ст. 30 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" приобретают право собственности на это жилое помещение.
Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Этапы реализации права на пай и на жилое помещение
Порядок реализации права на пай и на жилое помещение членом жилищного накопительного кооператива Закон о накопительных кооперативах подробно регламентирует порядок реализации права члена накопительного кооператива на жилое помещение, который связан с реализацией права на пай и включает в себя три этапа:
1) возникновение права члена кооператива на приобретение или строительство жилого помещения;
2) передача жилого помещения в пользование члену кооператива и возникновение соответствующего права пользования;
3) приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение.
1.Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).
После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем - более раннему сроку вступления в кооператив.
Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.
2. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.
Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):
1) только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение. Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой (бывшая регистрационная палата). В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе. Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимание на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка - предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;
2) помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива. В статье 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов;
3) решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения. В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);
4) передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;
5) в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.
3. Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение регламентируется ст. 30 Закона о накопительных кооперативах и отличается от сходной процедуры, установленной ст. 129 ЖК РФ, включая в себя следующие особенности:
а) право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;
б) данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о накопительных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай. ЖК РФ вообще не использует такой термин, определяя, что в жилищном или жилищно-строительном кооперативе пай принадлежит одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ). Однако можно заключить, что иными лицами, имеющими права на пай в жилищном накопительном кооперативе, как и членами кооператива, могут являться только граждане. К ним могут быть отнесены и наследники умершего члена накопительного кооператива;
в) основанием приобретения права собственности является внесение пая в полном размере;
г) передаваемое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.
Выплата действительной стоимости пая при прекращении
членства в кооперативе
Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется, как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки - продавать, дарить, завещать и т.д. Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.
Действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Данная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).
Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на:
1) величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива;
2) величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также на величину размера установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом кооператива неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов.
В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке. Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона).
Действительная стоимость пая выплачивается наследникам умершего члена кооператива, если ни один из таких наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива. Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. В этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая.
При прекращении членства в кооперативе, кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая, которая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе.
Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива.
За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.
Управление жилищным накопительным кооперативом
В регламентации структуры и компетенции органов управления юридического лица проявляется его организационное единство. Органы управления жилищно-накопительного кооператива (ст. 33):
1) общее собрание членов кооператива - это высший орган кооператива. Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос (ст. 34 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Общее собрание членов кооператива является правомочным принимать решения (имеет кворум), если в нем принимают участие члены кооператива, которые составляют не менее пятидесяти процентов от общего числа членов кооператива, или их представители;
2) правление кооператива - оно осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями членов кооператива (ст. 42 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Члены правления кооператива избирают из своего состава председателя правления кооператива, если иной порядок избрания председателя правления кооператива не предусмотрен уставом кооператива;
3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива - она избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива (ст. 43 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах");
4) исполнительные органы кооператива (ст. 44 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). В их компетенцию входит руководство текущей деятельностью кооператива, ее осуществляют:
- единоличный исполнительный орган кооператива (директор);
- одновременно единоличный исполнительный орган кооператива (директор) и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция). В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным. Единоличный исполнительный орган кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени кооператива, утверждает штатное расписание, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками кооператива, осуществляет прием на работу с учетом сметы расходов на содержание кооператива, утвержденной общим собранием членов кооператива.
Деятельность правления, ревизионной комиссии (ревизора) и исполнительных органов кооператива регламентируется уставом кооператива и внутренними документами кооператива, утвержденными общим собранием членов кооператива (ст. 33 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").
Практически все органы кооператива являются коллегиальными, за исключением случаев, когда в кооперативе вместо ревизионной комиссии избирается ревизор, а в качестве исполнительного органа сформирован не коллегиальный (дирекция), а единоличный исполнительный орган (директор).
Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации" предусматривает помимо общего собрания членов, правления, ревизионной комиссии такие органы, как совет и председатель совета (ст. 15 - 20 указанного Закона). Совет потребительского кооператива чем-то напоминает совет директоров в хозяйственном обществе, в то время как правление в нем выполняет сугубо исполнительские функции.
Органы управления кооператива можно классифицировать в зависимости от получения или неполучения его членами вознаграждения за выполняемую работу. К первым относятся общее собрание, правление, ревизионная комиссия (правда, в отношении двух последних иное может быть установлено законом). Ко вторым относятся исполнительные органы кооператива.
Органы управления кооперативом могут быть классифицированы на срочные и бессрочные. К первым относится общее собрание. Ко вторым - остальные органы (рис.32).
Общее собрание членов кооператива (ст. 34 - 41 Закона). По юридической природе общее собрание является высшим органом в любой организации, в том числе в кооперативе, поэтому его решения обязательны для всех его членов и органов. Исключительную компетенцию общего собрания составляют следующие полномочия:
1) утверждение устава, изменений в нем и документов, регламентирующих деятельность кооператива;
2) вопросы реорганизации и ликвидации кооператива;
3) формирование всех органов кооператива (избрание и прекращение, рассмотрение отчетов об их деятельности);
4) утверждение форм участия в деятельности кооператива;
5) определение максимальной стоимости жилого помещения, приобретаемого (строящегося) кооперативом;
6) определение порядка формирования и использования фондов кооператива;
7) утверждение финансовой и бухгалтерской отчетности, смет, аудиторских заключений о деятельности кооператива.
Рисунок 32 - Система управления в ЖНК
Общее собрание вправе рассмотреть любой вопрос о деятельности, вынесенный иными органами кооператива или не менее чем 5% членов кооператива. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее половины членов или представители не менее половины членов кооператива. Решения по первым двум группам вопросов принимается квалифицированным большинством голосов - 2/3 от числа голосов членов, принимающих участие в голосовании. В остальных случаях для принятия решения достаточно простого большинства голосов (более 50%) присутствующих членов. Данные нормы носят императивный характер и не могут быть изменены уставом кооператива. В жилищном и жилищно-строительном кооперативе решения принимаются либо простым большинством голосов, либо 3/4 голосов по вопросам, указанным в уставе кооператива.
Общие собрания членов кооператива можно классифицировать на несколько видов, каждый из которых обладает особенностями, установленными Законом о накопительных кооперативах:
а) в зависимости от критерия очередности различают очередное (годовое) и внеочередное собрание;
б) в зависимости от формы проведения - очное и заочное;
в) в зависимости от участия: собрание с непосредственным участием членов и собрание с участием представителей (собрание уполномоченных).
Правление кооператива осуществляет руководство его деятельностью в периоды между общими собраниями его членов (ст. 42 Закона). Таким образом, оно действует практически в течение только одного года. Правление может переизбираться неограниченное количество раз.
В правлении не может быть менее трех человек. Не более 1/3 членов правления могут являться работниками кооператива. В состав правления не входят члены ревизионной комиссии и лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа (председатель (директор) кооператива, руководитель управляющей организации). Члены правления не получают заработную плату за свою деятельность, если иное не установлено уставом или решениями общего собрания. Кроме того, по решению общего собрания членам правления могут компенсироваться расходы, понесенные в связи с выполнением ими деятельности в указанных органах. Работу правления организует его председатель, избираемый членами кооператива.
Компетенцию правления кооператива составляют следующие группы вопросов:
1) вопросы членства в кооперативе;
2) предварительное рассмотрение вопросов, регулирующих деятельность кооператива и подлежащих вынесению на общее собрание;
3) организация и проведение общих собраний членов кооператива;
4) утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива, в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива;
5) контроль над деятельностью исполнительных органов;
6) утверждение аудитора, оценщика, работающих с кооперативом, и принятие решений о расторжении договоров с ними;
7) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива это отнесено к компетенции правления кооператива;
8) одобрение договоров займа и кредитных договоров;
9) принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива.
Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива. Важной гарантией законности деятельности накопительного кооператива является возможность оспаривания любым членом кооператива любого решения общего собрания, правления кооператива. Для заявления таких требований Законом о накопительных кооперативах установлен специальный срок исковой давности, составляющий шесть месяцев.
Ревизионная комиссия создается в целях осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива, последним определяется и порядок ее деятельности (ст. 44 Закона). Члены ревизионной комиссии не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору. Ревизионная комиссия действует наряду с привлекаемыми аудиторами и в первую очередь рассматривает заключения последних.
Как и члены правления, члены ревизионной комиссии кооператива не получают заработную плату за свою деятельность, если иное не предусмотрено уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива. Помимо этого им также могут возмещаться расходы, понесенные в связи с осуществлением деятельности в ревизионной комиссии.
Исполнительные органы кооператива руководят его текущей деятельностью, обеспечивают выполнение решений общего собрания и правления кооператива, что и составляет его компетенцию (ст. 44 Закона). Высшим исполнительным органом кооператива является его единоличный исполнительный орган (директор). Наряду с ним может выделяться коллегиальный исполнительный орган (дирекция). Образование последнего обязательно, если число членов кооператива превысит 500 человек.
По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). При их назначении учитывается опыт работы управляющей организации или управляющего.
Исполнительные органы относятся к срочным органам, что должно быть указано в уставе кооператива. Срок действия договора кооператива с управляющей организацией или управляющим не может превышать пять лет. Продление срока полномочий исполнительных органов кооператива допускается только на основании решения общего собрания членов кооператива.
Полномочия исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, коллегиального исполнительного органа кооператива) в любой момент могут быть досрочно прекращены общим собранием членов кооператива.
Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.
Дата добавления: 2015-10-24; просмотров: 128 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Виды кооперативов, занимающихся жилищным обеспечением пайщиков | | | Финансы жилищного накопительного кооператива |