Виды кооперативов, занимающихся жилищным обеспечением пайщиков

Жилищный кодекс РФ закрепляет такие особые организационно-правовые формы создания, реконструкции и капитального ремонта недвижимости в жилищной сфере, как жилищные, жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, а ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» - жилищных накопительных кооперативов для приобретения или строительства жилого помещения и погашение связанных с ними затрат.

Жилищный накопительный кооперативов – организация паенакоплений и в дальнейшем - инвестирование в строительство. Жилищный кооператив больше сориентирован на приобретение готового жилья для своих членов и дальнейшее управление им. Жилищно-строительный кооперативов - строительство жилья для своих членов и в дальнейшем на управление им. При определенных условиях накопительные кооперативы могут участвовать в строительстве, точно так же, как традиционные ЖСК могут служить «сберкассой» для своих вкладчиков.

ЖСК создается для строительства конкретного дома (его еще называют «кооперативом одного дома»). Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства. В отличие от жилищного и жилищно-строительного кооперативов жилищно-накопительный кооператив не преследует цель управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Достижению этой цели призвано служить образуемое в нем товарищество собственников жилья, в которое может быть преобразован жилищный накопительный кооператив (п. 2 ст. 13 Закона). В то же время исходя из объективных причин (большая защищенность членов жилищного накопительного кооператива в силу его основательной регламентации, в том числе видов деятельности, подконтрольности его уполномоченным государством органам) на практике данная форма может стать более предпочтительной для граждан, стремящихся приобрести жилье.

В ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков. Поэтому в жилищно-накопительные кооперативы могут вступать только физические лица (гражданин, достигший возраста 16 лет (ст. 5 Закона о накопительных кооперативах) - и то числом не менее 50 и не более 5000 человек (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). К ЖСК закон более лоялен - Жилищный кодекс разрешил регистрировать кооператив, если так захотят как минимум 5 человек. Предельное же число членов ЖСК ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме. Членами ЖСК (ЖК) могут быть и юридические лица.

Следует отметить, что, в отличие от жилищно-строительных сообществ, жилищные накопительные кооперативы принимают в качестве участников не только коллег по работе или рядом проживающих граждан, но и других людей, нуждающихся в жилой недвижимости. Принцип решения жилищного вопроса в ЖНК основан на том, что каждый из членов кооператива может рассчитывать на поддержку других членов, но обязательно должен предоставлять и свою. Таким образом, с помощью жилищного накопительного кооператива его участник может приобрести жилье в соответствии со своими личными предпочтениями и финансовыми возможностями.

В отличие от ЖСК, ЖНК лишь «помогает» участникам накопить необходимые средства для приобретения жилья. Происходит это следующим образом: любой гражданин, достигший 16-летнего возраста, предъявляя для вступления паспорт и не подвергаясь проверкам платежеспособности, вступает в выбранный кооператив, оплачивает вступительный взнос, гражданин выбирает оптимальные размер и сроки своих будущих регулярных взносов, вносит ежемесячный членский взнос и первоначальный паевой взнос – не менее 10000 рублей на квартиру. После этого он совершает платежи в соответствии с рассчитанным для него графиком. Деньги поступают в общую кассу. Далее, когда на счету пайщика накапливается сумма в 50% от стоимости планируемой покупки (причем к этому моменту должно пройти не менее двух лет), пайщик встает в очередь на получение займа и впоследствии ЖНК добавляет ему недостающую часть из общей кассы на покупку жилья и приобретает квартиру. Участник ЖНК может прописаться там и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял (займ) ежемесячными платежами в соответствии с графиком, включающем, соответственно, и ежемесячные членские взносы (3-7% от оставшейся суммы задолженности). Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. Иными словами, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, он обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в свою собственность и перестает быть членом кооператива.

В процессе погашения кредита, он может жить в купленной квартире и прописаться. А рассчитавшись, гражданин становится полноправным владельцем жилья и выходит из ЖНК. За деньги, которые ЖНК дает своим членам, взимаются членские взносы в размере 3-7% от суммы оставшейся задолженности. Задолженность должна быть погашена максимум в течение срока, сколько он ждал выдачи кредита умноженного на полтора. Например, срок ожидания в 4 года предполагает срок погашения не более 6 лет. ЖНК более привлекателен, чем ипотека, прежде всего тем, что имеет меньший первоначальный взнос и дополнительные расходы, низкие проценты, к тому же не требуется подтверждение доходов.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК (ЖК) члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

В ЖНК по закону обязателен именно такой набор взносов: Вступительный взнос: платится один раз, расходуется на оформление приема в кооператив. Членский взнос: платится периодически (обычно ежемесячно), расходуется на текущую деятельность кооператива. Паевой взнос: платится регулярно частями, идет на оплату стоимости квартиры. В ЖСК (ЖК) виды платежей определяются уставом кооператива. Органы управления жилищного накопительного кооператива во многом похожи на органы управления жилищного и жилищно-строительного кооператива, однако последние в качестве исполнительного органа предусматривают единоличный исполнительный орган - председателя правления кооператива (ст. 119 ЖК РФ).

Есть кредитные кооперативы, нацеленные на работу на жилищном рынке. Кредитный потребительский кооператив граждан в жилищном обеспечении пайщиков очень похож на ЖНК. Существуют лишь некоторые отличия. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива, такие как покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу же становится собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин имеет возможность получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом отдельном потребительском кооперативе выдвигаются свои. По данным газеты «Квартирный ряд», в Московской области действует более полутора десятков таких кооперативов, объединенных в ассоциацию «Московия».

Дата добавления: 2015-10-24