Дохідний підхід за методом прямої капіталізації.

У відповідності з Методикою оцінки, вартість об’єкта оцінки може бути визначена шляхом перетворення майбутніх доходів (потік готівки, який може отримати потенційний інвестор від використання об’єкта оцінки) в його поточну вартість за допомогою ставки капіталізації. Прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначається як відношення чистого річного операційного доходу до коефіцієнта капіталізації.

Во = ЧОД/R (3)

де

Во – вартість об’єкта оцінки;

ЧОД – чистий операційний дохід;

R – коефіцієнт капіталізації.

ЧОД – прогнозована сума надходжень від використання об’єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов’язаних з отриманням цієї суми.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами.

• Потенційний валовий дохід (ПВД) - це дохід, який приносить нерухомість при повній завантаженості площ призначених для здачі в оренду й своєчасної виплати орендної плати.

до відрахування експлуатаційних витрат.

• Ефективний валовий дохід (ЕВД) – це потенційний валовий дохід зменшений на вакансії, недобір платежів та інші доходи.

Операційні витрати (ОВ):

• Змінні витрати – це витрати, що включають витрати поточного року на утримання нерухомості, надання послуг орендареві та підтримання(збереження) потоку доходу. Типовими змінними витратами є витрати на: комунальні послуги, заробітні плати персоналу, податки на зарплату, утримання та ремонт, оплата юридичних послуг та ін.
• Постійні операційні витрати – це витрати на податок на землю, а також витрати на страхування. Даний вид витрат не залежить від коефіцієнта недозавантаження приміщення.

Відрахування у фонд заміщення (ФЗ) необхідні, оскільки власнику потрібно проводити заміну елементів будинку, вузлів та обладнання, термін життя яких коротший від терміну життя будівлі. Стабілізація цих витрат здійснюється шляхом створення фонду заміщення шляхом щорічних відрахувань під відсоток, характерний для місцевих банків, тобто створюється грошовий потік, еквівалентний майбутнім одночасним витратам.

Дата добавления: 2015-07-20