Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости

ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ЭКСПРЕСС-ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ

1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости

2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения

А) Экологический критерий

Б) Экономический критерий

В) Градостроительный критерий

ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ КАК ОСНОВНОЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

В настоящее время проблема анализа место­положения объектов недвижимости при реализации программ территори­ально-пространственного развития города становится все более актуаль­ной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части существенным образом влияет на стои­мость недвижимости в различных частях города.

Город представляет собой сложную систему, связанную с непредсказу­емостью поведения людей, т. е. это социально-экономическая система, ос­новными признаками которой являются: структурированность, взаимо­связанность составляющих систему частей, подчиненность организации системы определенной цели.

Одним из подходом, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы.

Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке.

Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств – АПС.

В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружении, участки открытых пространств для различных форм социальной активности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого урвня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-бытовыми связями населения (как в компактном традиционном городе). Город является городской системой, если в нем замыкаются все системообразующие связи. Размеры и реальные границы городской системы определяются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (РС). Городские скопления, крупные города, агломерации — ее элементы. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии РС в рамках глобальной экономической системы.

Системный подход к экспертизе местоположения в отличие от классического научного подхода позволяет сделать следующие утверждения о городе:

- Город, урбанизированная территория — открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности.

- Отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то ость другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении.

- прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания;

- потребности функциональных подсистем города определяют его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.

Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы местоположе­ния используется там, где важным аспектом оказывается многофункцио­нальность элемента городской структуры. Этот подход предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения) каких-то элементов, вы­полнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.

Системно-иерархический и системно-функциональный подход опи­сывают город как статичную систему. Используемый на практике системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии. При­мем условные обозначения:

- функция, описывающая настоящее состояние системы

- функция, описывающая состояние системы на Т₁ — более ранний момент по отношению к настоящему;

- функция, описывающая целеполагание — будущее состоя­ние системы.

Необходимо принимать во внимание:

- связь настоящего с прошлым:

- зависимость будущего от настоящего:

Система этих уравнений описывает системно-диалектический подход, предполагающий, что без учета целеустремленности города как системы и без знания истории невозможно прогнозировать ее будущее развитие.

Дата добавления: 2015-07-15