Система критериев и факторов экспертизы местоположения

Урбанизированные территории — это элементы (объекты) пи темы расселения, для которых характерны следующие свойства:

1) профессиональные занятия населения в большинстве (или п подан ляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;

2) высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей и их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;

3) высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;

4) внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);

5) высокая интенсивность общественных форм жизни.

Рассмотрим основные признаки урбанизированности территорий, ко­торые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости.

1. Размеры урбанизированной территории, на площади которой нахо­дится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.

Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, кото­рая, в свою очередь, определяется господствующим способом перемеще­ния жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции разви­тия территории главное различие современных и старых городов — в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность из­менила представления о размерах города.

Формула, связывающая среднюю продолжительность трудовой поезд­ки в один конец (в часах) — М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) — Р, выглядит следующим образом:

М= (12,3 - Р)/6.

Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если су­ществует перевес в какую-то сторону, то либо у города есть перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные эконо­мические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и сред­нюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры ста­бильно целостной урбанизированной территории.

2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного при­знака только для урбанизированной территории — фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение обыч­но около 1 человека на 100 м². Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, состав­ляет 0,3 жителя на 100 м². Точные значения здесь невозможны из-за раз­нообразия административных решений о включении ненаселенных тер­риторий по тем иди иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ.

3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот пара­метр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое насе­ление и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статисти­ческую закономерность, согласно которой нормальное развитие происхо­дит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП„созданного на ней, а нормальное функционирование (воспроизводство) — если на территории тратится 67% заработанного на ней.

Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается. Но существует выход, который состоит в возможности оценки ВРП по объемам «региональных» перевозок между оцениваемой территорией и внешней по отношению к ней.

4. Расчет валового городского продукта. (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами.

Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным методом, при: котором валовой продукт рассчитывается как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукта к валовому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятый в разных отраслях экономики в городе и в целом но стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный соотношению зарплат в отраслях экономики города и страны.

Доля не распределяемой по отраслям величины добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне. Очевидно, что в условиях функционирования российской экономики подобным способом можно получить самые приблизительные оценки величины произведенного валового городского продукта.

Второй метод, учитывая особенности российском статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю НИИ, равную отношению общего дохода домохозяйств в городе и по стране в целом.

Производительная сила городской среды, определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации.

В наше время система знаний и технологий обновляется не реже чем раз в 5-7 лет, что означает фактически необходимость непрерывного образования.

На территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости могут влиять следующие факторы:

- экономический

- экологический

- градостроительный

Дата добавления: 2015-07-15