Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Методы расчета поправок

Читайте также:
  1. I 0.5. МЕТОДЫ АНАЛИЗА ЛОГИСТИЧЕСКИХ ИЗДЕРЖЕК
  2. II. МЕТОДЫ (МЕТОДИКИ) ПАТОПСИХОЛОГИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ МЕТОДИКИ ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЯ ВНИМАНИЯ И СЕНСОМОТОРНЫХ РЕАКЦИЙ
  3. II. Методы и средства построения систем информационной безопасности. Их структура.
  4. II.1. Методы поддержания и изменения корпоративной культуры.
  5. Iv. Методы коррекции эмоционального стресса
  6. XI. Методика расчета тарифов на оплату медицинской помощи по обязательному медицинскому страхованию
  7. Алгоритм расчета
  1. метод анализа парных продаж;
  2. метод прямого анализа характеристик;
  3. экспертный метод;
  4. статистические методы.

Метод парных продаж

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому Проведение аукционов по покупке и продаже недвижимости.. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Экспертный метод

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:

Статистические методы

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа.

Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

  1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ).
  2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению величины дохода по аналогу к его цене, может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВД х ВРМ или Vоо =ДВД х ВРМ

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода:

Недостатки:

Общий коэффициент капитализации определяется по формуле: Ко=ЧОДа/Са, где ЧОДа - величина чистого операционного дохода от аналога.

Этапы расчета стоимости объекта оценки:

 

 


Дата добавления: 2015-07-11; просмотров: 233 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Требования к составлению и содержанию отчета об оценке стоимости объектов собственности. Права и обязанности оценщика. | Права оценщика | Использование шести функций сложного процента в оценочной деятельности: определение будущей и текущей стоимости денег в оценочной деятельности | Функция (2 колонка): Накопление денежной единицы за период (pmt , i , n ). | Цели оценки и виды стоимости объектов собственности. | Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса: этапы и условия применения, преимущества и недостатки. | Характеристика методов сравнительного подхода к оценке бизнеса: предпосылки, этапы и условия применения, преимущества и недостатки. | Метод расчета ликвидационной стоимости | Мультипликаторы в оценке бизнеса сравнительным подходом: характеристика, виды и предпосылки применения, методика расчета. | Данный мультипликатор показывает, во сколько раз больше инвесторы готовы заплатить за компанию по сравнению с заработанной чистой прибылью. |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Мультипликатор «цена/дивидендные выплаты» в качестве финансовой базы может использовать как фактически выплаченные, так и потенциальные дивидендные выплаты.| Основные подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, сравнительный, доходный. Специфика и возможности использования каждого из подходов оценки.

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)