Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Метод, отражающий использование недвижимости в качестве источника дохода, называется методом капитализации дохода (стоимостной). Его экономическое содержание заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости определенным образом соотносятся со стоимостью недви­жимости. Нетрудно заметить, что в данном случае недвижимость рассмат­ривается в качестве вещной формы капитала. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас {фонд). Таким образом, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимо­сти (размером фонда). Обратную интерпретацию этой задачи дал П.Хейне в своей книге «Экономический образ мышления». Если у нас есть ведро воды, то это фонд, а вода, вытекающая из крана, - поток. Зная интенсивность вытекания воды из крана, мы можем определить тот сум­марный поток, величина которого будет равна объему ведра.

Если в качестве потока фигурируют доходы, то есть, денежные поступ­ления, ситуация несколько осложняется. Необходимо знать, какова сте­пень отдачи капитала, интенсивность капиталообразования. Если капи­тал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна, - она назы­вается процентом на капитал. Зная, например, что каждый год вкладчик получает проценты в сумме 100 руб., а ставка процента (это и есть степень отдачи) равна 10% годовых, не составит труда определить размер вклада (накопленного ранее денежного запаса или фонда): 100: 0,1=1000.

Аналогично определяется стоимостной эквивалент доходной недвижимости: V=^I/_R, где V - стоимость на данный момент, I - доход, a R - ставка капита­лизации.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имуще­ства, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собствен­ный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Данное положение имеет самое непосредственное отношение к недви­жимости. Любой объект доходной недвижимости, с точки зрения инвесто­ра или собственника, должен приносить доход в течение всего срока службы (нормативного, или того, который считается приемлемым с точки зрения инвестора или собственника). Естественно, что в течение этого срока объект снашивается, что должно быть компенсировано через увеличениенормы прибыли на вложенный капитал на величину нормы возме­щения капитала (напомним, что возмещение - это смысловой аналог тер­мина «амортизация»).

Приемлемая норма прибыли представляет собой уровень рентабельно­сти при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка не­движимости.

Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, - в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек). Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых дохо­дов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого является уровень риска. Для компенсации действия факторов риска нор­ма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена.

Основными поправками являются низкая ликвидность и расходы на управление. Эти компоненты составляют ставку процента по инвестициям.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмеще­ние представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспе­чения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

Дата добавления: 2015-08-27