Ринкові напрями використання показників нормативної грошової оцінки земель.

У системі управління земельними ресурсами важливе місце належить грошовій оцінці землі.Це зумовлено тим, що дедалі більшого значення набуває плата за землю у формі земельного податку та орендної плати, яка встановлюється, власне, залежно від грошової оцінки земель. Відповідно до Податкового кодексу України [15],плата за землю запроваджується з метою формування коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання і охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування втрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землевпорядкування та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.

Тому з метою управління процесом акумулювання івитрат коштів на згадані цілі, які надходять від земельного податку, орендної плати, продажу земельних ділянок тощо, потрібно мати матеріали грошової оцінки земель.

Ринок землі передбачає запровадження різних форм власності на землю і надання власникам землі права самим вирішувати питання щодо розпорядження нею: господарювати на ній самому, передавати її в оренду, спадщину, заставу, вступати із земельною ділянкою у нові господарські формування. Земля має стати реальним капіталом, яким власник може розпоряджатися в процесі господарювання. Для визначення реальної вартості землі необхідно вдосконалювати механізм визначення нормативної грошової оцінки.

Ринок земель – сукупність інститутів та правовідносин, які дозволяють забезпечити ефективний обіг прав на земельні ділянки [8].

Ринок земель здійснюється на основі законодавчих норм, прийнятих Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів чи Президентом України [8].

Насьогодні ринок земель регулюється положеннями Земельного кодексу України [2], Закону «Про оцінку земель» [4] та тимчасовим порядком щодо проведення аукціонів, а також постановами КабМіну щодо умов продажу земельних ділянок державної та комунальної форм власності на поточний рік [8].

Ринок земель має відповідну структуризацію. Він буває первинним та вторинним. За правовим положенням ринок класифікується:

· ринок права власності;

· ринок права користування (в т.ч. оренди) [8].

Первинний ринок – ринок земель переважно державної та комунальної форм власності об’єктом якого виступають недобудовані об’єкти або об’єкти, в яких право власності розповсюджується і на земельні ділянки, і на об’єкти нерухомості, що на них розташовані. Характерним є поява об’єкту на ринку вперше. Вторинний ринок – коли об’єкт з’являється на ринку вдруге та наступні рази [8].

Ринок може буде здійснений у формі земельних торгів або укладання цивільно – правової угоди (договір купівлі – продажу).

При продажі права власності на земельну ділянку (первинний ринок) згідно ст.128 та ст.136 Земельного кодексу об’єкт з’являється на ринку з експертною грошовою оцінкою. При продажі права користування, в т.ч. оренди, - з показниками нормативної грошової оцінки (первинний ринок).

Первинний ринок, який здійснюється за системою земельних торгів, має об’єктом земельну ділянку державної або комунальної форм власності, які:

· вільні від поліпшень;

· земельна ділянка та поліпшення (наприклад, будівлі, споруди та ін.) перебувають у державній чи комунальній власності при визначених умовах приватизації (приватизація дозволена) [8].

Якщо розташовані на земельній ділянці поліпшення перебувають у приватній власності, то перехід права власності здійснюється за договором купівлі – продажу [8].

Земельні торги можуть бути проведені за структурою земельного аукціону або земельного конкурсу.

Земельний аукціон – форма конкурентного продажу земельних ділянок, відповідно до якого право власності (користування) на земельну ділянку набуває той учасник, який на земельних торгах запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку згідно визначених умов аукціону та напряму використання об’єкту [8].

Земельний конкурс – форма конкурентного продажу земельної ділянки, відповідно до якого права на об’єкт переходять до того учасника торгів, який запропонує найпривабливіші (найбільш вигідні чи сприятливі) умови використання до певних умов, режим придбання та подальшого використання земельної ділянки згідно її цільового призначення. Ціна при цьому може бути не обов’язково найбільшою із запропонованих [8].

Відповідно до сучасного законодавства, земельні торги здійснюються виключно у формі аукціону.

Перший земельний аукціон було проведено у 1994 році в м. Харків. З того часу питання проведення аукціонів на державному рівні досі не врегульоване. Земельні аукціони проводяться відповідно до тимчасового порядку, затвердженого обласною чи районною адміністрацією, відповідно до яких виділяють наступних учасників торгів:

· організатори;

· виконавці;

· покупці.

Організаторами земельних торгів можуть бути органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, які уповноважені здійснювати відчуження земельних ділянок, призначених для продажу. Для об’єктів комунальної форми власності обов’язково має бути розроблений проект розмежування земель держаної та комунальної форм власності [8].

Виконавцями можуть бути юридичні особи, які мають дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, який надається юридичним організаціям, що мають у своєму складі осіб за сертифікатом ліцитатора щодо продажу земельних ділянок [8].

Покупці – фізичні та юридичні особи, які сплатили реєстраційні та гарантійні внески та можуть бути покупцями відповідно до земельного законодавства.

Предметом торгів є лот – земельна ділянка, призначена для залучення до земельних торгів та має відповідно оформлені документи. Таким документом є технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги. Він складається місцевим державним органом земельних ресурсів на замовлення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, уповноважених приймати рішення про відчуження земельних ділянок [8].

Видатки, пов’язані із складанням технічного паспорту на земельну ділянку, а також іншої технічної документації у його складі, провадяться за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Технічний паспорт розглядається відповідно до Інструкції про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги [61].

Технічний паспорт складається з пояснюючої записки та 4-х книг, які подаються у додатках.

Книга 1 містить інформацію:

- кадастровий план земельної ділянки;

- акт погодження меж суміжних ділянок;

- копії ін. документів, які використовувалися для формування територіальних характеристик об’єкту.

Книга 2 містить інформацію:

- експертні висновки та розрахунки;

- відомості обчислення координат, встановлення площ та прпив’язки межових знаків;

- журнал геодезичних вимірювань;

- каталоги координат поворотних точок зовнішніх меж.

Книга 3 містить інформацію:

- проект відведення земельної ділянки;

- технічний звіт про перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість).

Книга 4 містить інформацію:

- звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки або технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або витяг з технічної документації (якщо об’єкт розташований в межах населених пунктів) [8].

Технічний паспорт є офіційним документом, що використовується організатором для проведення земельних торгів і є обов’язковим для формування висновку за результатами проведеного аукціону. Надається майбутньому власнику в 1 екземплярі.

За результатами земельних торгів, якщо такі відбулися позитивно, укладається договір купівлі – продажу земельної ділянки, результати торгів офіційно публікуються [8].

·

Дата добавления: 2015-08-17