Г) Наиболее доходное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов.

Использование данного объекта как офисного помещения, по нашему мнению будет нецелесообразным, поскольку месторасположение объекта не является центром деловой активности. Также не является целесообразным для помещения с таким уровнем отделки и качеством местоположения использование его под склад. А, что касается использования объекта, как помещения для бытового обслуживания, то такое его перепрофилирование повлечет за собой необходимость изменения интерьера и перепланировки здания, т.е. дополнительные затраты. Также к дополнительным затратам следует отнести и расходы по оформлению изменения функционального назначения земельного участка.

Если же принять во внимание текущее состояние рынка недвижимости в г. Херсоне (наиболее высокие цены и арендные ставки на торговые площади и предприятия общественного питания), а также уровень отделки помещений и конструктивно-планировочную схему здания, то необходимо признать, что наиболее доходным вариантом его использования, является использование его как торгового помещения, т.е. текущее использование.

Таким образом, в качестве варианта ЛНЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его текущего использования.

Вывод

Город Херсон является промышленным, транспортным и административным центром херсонской области.

Конечно, перспективы подъема экономики херсонского региона зависят, прежде всего, от экономической ситуации в стране в целом. В настоящее время после затяжного кризиса наметилась положительная тенденция в развитии экономики города и области. Однако «отцам» города и области придется еще долго и серьезно поработать, для того, чтобы улучшить сложившуюся экономическую ситуацию.

Основной производственный потенциал города составляют такие градообразующие предприятия как: Херсонский судостроительный завод, Херсонский хлопчатобумажный комбинат, Херсонский нефтеперерабатывающий завод, ОАО «Херсонские комбайны», концерн «Днепр» (г. Херсон), Морской торговый порт, Херсонский завод карданных валов, Херсонский завод стеклоизделий, а именно эти предприятия и нуждаются в поддержке и создании особых благоприятных условий для работы, поскольку большинству из них не хватает собственного потенциала для развития.

В недалеком прошлом затяжной спад в экономике породил огромное высвобождение из производственной деятельности машин и механизмов, производственных площадей, помещений предприятий сферы обслуживания, а также отток из региона людских ресурсов. Большое количество предлагаемых к продаже производственных площадей, помещений сферы обслуживания, жилья и низкий спрос на них, обусловили снижение рыночных цен на подобные объекты.

Однако, с некоторой стабилизацией экономической ситуации, как в целом по стране, так и в Херсонском регионе, цены на недвижимость стабилизировались.

Этому способствовали процессы, протекающие на денежно-кредитном рынке. Национальным банком Украины был избран курс на проведение мягкой денежной политики, что нашло свое выражение в снижении в 2002 г. учетной ставки до 10% и норматива обязательного резервирования – до 12% (для сравнения: в начале 2000 г. эти показатели соответственно составляли 45% и 17%). Такая политика Национального банка Украины привела к увеличению денежной массы (наличных и безналичных денег) на 42%, денежной базы (наличные деньги в обороте плюс резервы коммерческих банков в Национальном банке Украины) – на 37%, объема наличных денег в обороте на 52% и, соответственно, к улучшению условий кредитования как юридических, так и физических субъектов.

Так процентная ставка по кредитам начала снижаться в 2001 г., и по прогнозам эта тенденция сохранится на ближайшую перспективу. Соответственно увеличение кредитных потоков на рынке недвижимости приведет, с одной стороны, к улучшению условий кредитования строительства и, как следствие, увеличению недвижимости на первичном рынке, а с другой, – к расширению возможности ее приобретения на вторичном рынке (особенно при активном развитии ипотечных отношений).

Уменьшение процентов по кредитам, также, обязательно связано со снижением депозитных ставок. А снижение альтернативной стоимости сбережения средств в депозитах объективно приведет к поиску более доходных сфер вложения капитала, в том числе и в недвижимость. Тем самым будут стимулироваться спрос и предложение недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках.

Также следует отметить, что по оценкам специалистов на руках у населения в настоящее время находится более 10 млрд дол., что в условиях уменьшения уровня долларизации экономики (не последнюю роль в этом могут сыграть и психологические факторы, такие как например, снижение привлекательности доллара после террористического акта в США), можно рассматривать в качестве источника финансирования на рынке вторичной недвижимости.

Что касается популярности на вторичном рынке недвижимости магазинов и кафе, то она прямо пропорциональна их доходности, т.е. их востребованности у населения.

Поскольку розничный товарооборот в Херсонской области, также как и в Украине, растет, (по данным Херсонского областного управления статистики, объем розничного товарооборота (включая рестораны) предприятий – юридических лиц всех форм собственности и хозяйствования за период январь – декабрь 2001 года составил 636,5 млн. грн., что больше объема соответствующего периода 2000 года на 13,4%. Этот показатель за тот же период в 2002 г. увеличился на 17,4% и составил 733,6 млн. грн.), а, по нашему мнению, в структуре херсонской розницы продукты питания также занимают лидирующее место, мы решились сделать вывод, что херсонский люд кушает, и будет кушать все больше. Остается определиться с тем, где народ будет приобретать «корм» – на рынке, в супермаркетах или небольших магазинах.

По нашему мнению, учитывая благосостояние херсонцев, основным конкурентом, в ближайшем будущем, для магазинов, подобных оцениваемому, останутся рынки, как организованные, так и стихийные, где торгуют все и всем чем угодно. И хотя стихийная торговля продолжает оставаться визитной карточкой Херсона, но все же есть надежда, что положение изменится. По крайней мере, городские власти обещают «перековать» стихийную торговлю на цивилизованную, собираясь строить на людных местах мини-рынки. По словам мэра города В. Сальдо наведением порядка на улицах города, «обросших» со всех сторон стихийными рынками, займется специально созданный отдел муниципальной милиции. «Чистке» подвергнется улица Мира, проспект 200 Лет Херсона и Шуменский микрорайон, где с асфальта торгуют всем, что лежит, стоит и ползает. Однако почему-то сразу на ум приходит старая пословица «Обещанного три года ждут», хотя у нас ждут четыре года, потом еще четыре, затем мэр меняется, и снова «По словам мера города …». Также, еще свежи воспоминания о строительстве, в недалеком прошлом, овощных базаров, вскоре превратившихся в банальные автостоянки, а борьба со стихийными рынками велась еще господином Ордынским (Ордынский уже не мэр, а стихийные рынки живут и здравствуют). Однако, по нашему мнению, все же с улучшением благосостояния жителей города, которое если верить статистике реально «угрожает» нашим согражданам (власти утверждают, что благосостояние граждан Украины растет, правда нам хотелось бы услышать конкретные фамилии этих граждан), популярность базаров уйдет в прошлое, и их место займут небольшие магазины с небольшой торговой наценкой и расположенные в 5 – 10 минутах ходьбы от дома.

Что касается вытеснения мелких магазинов крупными супермаркетами, то осмелимся напомнить, что в наш город «не дошел» даже «McDonald¢s» (что, наверное, должно очень радовать гастроантерологов), имеющий довольно обширную сеть в Украине. У нас есть информация, что менеджерам «McDonald¢s» было предложено одно из незавершенных зданий (без внутренней отделки) по улице Суворова, на что был получен ответ, что предложение будет принято к сведению и рассмотрено в ближайшем будущем (на то они и менеджеры, чтобы уметь тактично отказать, кстати, ближайшее будущее, по нашим меркам, уже наступило (прошло уже три года), а этот вопрос менеджерами до сих пор рассматривается). Поэтому, перспектива краха небольших магазинов в виду широкой экспансии крупных торговых операторов, для херсонского рынка нами видится в довольно отдаленном будущем, что дает нам возможность предполагать популярность удобных мелких магазинов в ближайшем будущем.

Главным же фактором, обеспечивающим прочную позицию в борьбе за покупателя, для таких магазинов, было, есть и будет местоположение, как в общегородском аспекте, так и в локальном (внутри района и микрорайона).

Что касается общегородского аспекта, то Северный и Таврический микрорайоны, на границе которых расположено здание оцениваемого магазина-кафе, являются одними из наиболее динамично развивающихся спальных районов города.

По стоимости жилья, эти два микрорайона находятся на третьем месте после Центра (1 место) и ХБК (2 место). Также следует отметить, что в последнее время уровень цен в Северном и Таврическом микрорайонах вырос и, на данный момент, может конкурировать с ХБК.

Уровень цен на жилье формирует и структуру населения района. На сегодняшние день произошло перераспределение населения по районам в зависимости от уровня доходов, хотя, конечно, остаются и чисто субъективные факторы, по которым люди выбирают тот или иной район. Соответственно наиболее обеспеченный контингент переехал в Центр, жители со средним уровнем дохода «прижились» в районах: ХБК, Северный и Таврический, а для людей с более низким уровнем доходов оказались по карману – Шуменский, Остров, заметно «потерявший» в стоимости, и Восточный, являющийся еще «необжитым» районом.

Приток населения со средним уровнем дохода в район, где расположен объект оценки, по нашему мнению, обеспечит стабильный доход для магазина, удачно расположенного в пределах района.

А расположение объекта в пределах района довольно удачное. Напомним, что здание магазина-кафе расположено практически на остановке, причем, очень хочется отметить, что она была установлена не искусственно, т.е. по плану строительства города, а по необходимости, поскольку, довольно большому числу проживающих в данном районе людей удобно добираться до своего дома именно с этого места. Т.е. здание оцениваемого магазина-кафе расположено на пересечении людских потоков, что, естественно, благотворно отразится на доходах магазина.

Подводя итоги необходимо вспомнить о том, что получение участка под застройку в черте города, является делом проблематичным, а также то, что наиболее привлекательные помещения коммунальной и государственной собственности уже либо сданы в аренду, либо приватизированы, а это в свою очередь делает более привлекательным вторичный рынок. В результате чего можно прогнозировать рост стоимости херсонской нежилой коммерческой недвижимости, обусловленный увеличением спроса на такие объекты на вторичном рынке.

Ложка дегтя. «Ложкой дегтя» в описанной выше «бочке меда», является недостаток складских помещений в здании магазина-кафе, что ограничивает объем оптовой партии товара, а соответственно и снижает «бонус» за опт.

Дата добавления: 2015-07-20