Общие тенденции и перспективы развития Украинского рынка нежилой недвижимости

Влияние макроэкономических показателей на совокупные показатели спроса и предложения, а соответственно и на уровень цен на рынке недвижимости, не так ярко выражен, как, например, расположение объекта недвижимости или степень его благоустройства, однако сравнительный анализ и изменения экономических показателей дают возможность более точно прогнозировать ситуацию на интересующем нас сегменте рынка.

Прирост ВВП в сопоставимых ценах за 9 месяцев 2002 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 4,1%. Это связано с существенными преобразованиями в области земельных отношений, регуляцией процедуры банкротства, процессами приватизации активов предприятий. Истинное оживление на рынке недвижимости внес малый и средний украинский бизнес, который, получив первоначальный капитал, начал вкладывать средства в основные фонды, что привело к росту спроса на торговые, складские и производственные площади малого формата (1000-5000 кв. м), а соответственно, и к увеличению их стоимости на 10-20%:

Каждому виду нежилой недвижимости присущи характерные особенности. Несмотря на это, существуют как общие макроэкономические факторы, в большей или меньшей степени, влияющие на процессы ценообразования на всех сегментах, так и индивидуальные, являющиеся существенными на отдельно взятых сегментах рынка.

К макроэкономическим факторам относят: уровень и динамику инфляции, динамику и структуру ВВП, курс национальной валюты, взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимости. К группе макроэкономических факторов необходимо отнести фактор политического риска. Он связан с изменением экономической политики государства, нестабильностью, а также несовершенством законодательства в налоговой, таможенной, финансовой и инвестиционной сферах. Характерным примером влияния законодательной базы является принятие в июле 1999 года новой редакции Закона о банкротстве, который стимулировал развитие нового сегмента на рынке недвижимости - сегмента принудительных продаж недвижимого имущества предприятий-банкротов. На сегодняшний день сегмент принудительных продаж получил активное развитие и оказал существенное воздействие на формирование цен на рынке.

Увеличение количества предложений производственных и складских помещений обусловлено следующим: к продаже предлагаются не только площади, которые можно использовать под мелкое производство, но и объекты со специальным оборудованием, производственные и складские помещения крупных предприятий по различным причинам выставляющих их на продажу.

Следует отметить, что в структуре спроса также увеличивается удельный вес объектов производственного и складского назначения, в то время как спрос на административные, торговые площади и объекты общественного питания стабилен. Эта тенденция связана с тем, что кризис августа-сентября 1998 года способствовал повышению конкурентоспособности некоторых видов отечественной продукции и создал благоприятные условия для увеличения объемов производства и роста спроса на промышленную недвижимость в структуре совокупного спроса.

Рынок нежилой недвижимости можно разделить на два сегмента: первичный и вторичный. На первичном рынке порядка 80% предложения составляют объекты государственной и коммунальной собственности. Несмотря на высокие затраты, связанные с реконструкцией, отметим, что число предложений объектов впервые выводимых на рынке растет.

В отличие от ситуации 1991-1997 г., когда практически единственным продавцом недвижимости выступало государство; сегодня субъектами вторичного рынка недвижимости в 70% случаев являются предприятия разных форм собственности.

Соотношение количества предлагаемых в продажу объектов на первичном и вторичном рынках с каждым годом изменяется в сторону увеличения объектов на вторичном. Предлагаются в продажу ранее приватизированные и не получившие эффективного собственника (инвестора) объекты - здания и помещения, переоборудованные под офисы, магазины, кафе. Переориентация покупателей недвижимости с первичного рынка на вторичный связана со значительным ростом цены выкупа государственной и коммунальной собственности.

Исторически сложилось так, что каждый регион Украины имеет разную инвестиционную привлекательность. Это произошло в результате влияния целого ряда факторов:

§ административного статуса и масштаба региона;

§ характера его промышленного и культурного разбития;

§ наличия экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

§ характера транспортных, торгово-экономических связей с регионом;

§ экологических условий;

§ структуры и состояния нежилого фонда и др.

Одним из наиболее характерных показателей состояния рынка являются цены на объекты недвижимости, которые варьируются в зависимости от региона. В зависимости от степени развития рынка, а, следовательно, и уровня цен, регионы можно объединить в несколько групп. При анализе региональных особенностей ценообразования следует особенно выделить город Киев. Высокий уровень цен на недвижимость в Киеве обусловлен его статусом столицы. На долю Киева приходится наивысший приход инвестиций и государственных дотаций, что значительно влияет на стоимость недвижимости в регионе. Уровень цен в Киеве в 2-7 раз выше, чем в других регионах Украины.

К 1-й группе можно отнести города: Ялту, Днепропетровск, Львов, Севастополь, Симферополь, Донецк, Харьков. Средняя стоимость 1 кв. м в этой группе на вторичном рынке нежилой недвижимости находится в диапазоне 210-280 у.е. Проанализировав рынок недвижимости в этой группе, можно отметить высокий уровень организации рынка. Инвестиционная привлекательность регионов обусловлена развитой инфраструктурой, высокой концентрацией производственных мощностей и других факторов. Благоприятный инвестиционный климат влияет на развитие рынка нежилой недвижимости.

Ко 2-й группе отнесены города: Полтава, Винница, Ивано-Франковск, Тернополь, Хмельницкий, Запорожье.

Хотя цены находятся на одном уровне, функционирование рынка недвижимости в этих городах существенно отличается. Например, Полтаву, Винницу и Тернополь можно скорее отнести к городам, где вторичный рынок недвижимости только начинает развиваться, в то время как в Запорожье он активно функционирует. Таким образом, более высокий уровень цен в Виннице и Полтаве, обусловлен скорее "переходной" стадией развития рынка, чем более высокой инвестиционной привлекательностью этих регионов. Хотя общий ценовой интервал в этой группе небольшой и варьируется в среднем от 160 до 180 у.е./кв. м.

К 3-й группе относятся города: Луцк. Ужгород, Черкассы, Черновцы, Луганск, Сумы, Житомир, Бердичев, Ровно.

Характерной особенностью является то, что большинство областей этой группы находится в приграничной зоне. Здесь практически не развито производство. Большая часть населения занята в торговле или в сельском хозяйстве. Рынок недвижимости развивается очень медленно. Среди этого ряда городов следует особо выделить Луганск. В прошлом - это большой промышленный центр с большим потенциалом для развития рынка недвижимости. Сегодня на рынке недвижимости Луганска предложение в несколько раз превышает спрос. В значительной мере это обусловлено прекращением работы многих промышленных предприятий и миграцией населения с этого региона в другие области Украины. Диапазон средних цен в этой группе составляет 115-140 у.е./м².

К 4-й группе относятся города: Кировоград, Чернигов, Херсон, Николаев.

Диапазон средних цен в этой группе от 70 до 95 у.е./кв. м. Ограниченный объем спроса и предложения в Кировограде обусловлен как небольшим населением города (270 тыс. чел.), так и невысокой привлекательностью этого региона. Ситуация на рынке недвижимости Николаева во многом сходна с Луганском. Но можно отметить, что при сегодняшних тенденциях оживления экономики, рынок недвижимости Николаева имеет значительный потенциал для развития.

Хочется отметить, что начавшиеся в конце 2000 года положительные процессы стабилизации на вторичном рынке нежилой недвижимости продолжаются. Активизация рынков производственных и складских площадей говорит об общем подъеме экономики, о приходе на рынок новых отечественных инвесторов и производителей, постепенном смещении приоритетов инвесторов не в сферу торговли, а в сферу перспективного инвестирования - производство.

Дата добавления: 2015-07-20