Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Субъекты в договоре управления многоквартирным домом

Читайте также:
  1. SWOT-анализ муниципальной системы управления образованием
  2. А Средства формирования и управления общественным сознанием.
  3. Анализ компоновочных схем гидроприводов рулевого управления автомобилей.
  4. Анализ показателей качества управления дебиторской задолженности.
  5. Анализ хозяйственной деятельности. Его сущность, место и роль в системе управления.
  6. Анализ эффективности управления предприятием
  7. Анализ эффективности управления предприятием 1 страница

Договор управления многоквартирным домом: рекомендации юриста

Договор управления МД, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру:

Уяснив структуру рассматриваемого правоотношения, можно переходить к рассмотрению её отдельных элементов, выделяя в каждом из них свои подводные камни…

Объект договора управления многоквартирным домом

Рассматривая отдельно взятый многоквартирный дом, следует понимать, что именно он определяет предмет договора управления многоквартирным домом. От правильности отражения информации о предмете зависит объём обязательств управляющей организации.

Например. Несмотря на то, что запирающие устройства имеют все признаки того, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, тем не менее, даже в Москве при формировании платёжного документа на оплату ЖКУ, отдельной строкой указывается платёж за запирающее устройство (домофон), наряду со строкой содержащей размер платы за содержание и ремонт общего имущества МД. Таким образом, имеет место признак взимания двойной платы за запирающее устройство. Основной аргумент соответствующих управляющих организаций таков: “Так вы же пользуетесь Домофоном…”, на что можно совершенно справедливо отвечать утвердительно, добавляя “… и лифтом пользуюсь”.

Из сказанного следует, что в Договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества Вашего многоквартирного дома, включив в него в обязательном порядке запирающие устройства, все разводящие коммуникации (в т.ч. электрические, телефонные, телевизионные, радио и т.п.), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и т.д.

Субъекты в договоре управления многоквартирным домом

Основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, на мой взгляд, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления общим имуществом многоквартирного дома выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте. Именно эта особенность рассматриваемых отношений порождает специальное правовое регулирование, закреплённое в Жилищном кодексе РФ.

При подготовке и проведении общего собрания собственников Вашего многоквартирного дома, следует установить, какой процент голосов имеет муниципальная (городская) собственность, какой процент имеют собственники нежилых помещений. Такая информация позволит заблаговременно уяснить позицию достаточно активных и весомых представителей собственников, спрогнозировать их решение, сделать всё возможное для того, чтоб такие решения максимально отражали интересы собственников помещений Вашего многоквартирного дома, а не интересы аффилированных, в той или иной степени, управляющих организаций…

Вместе с тем, следует отдельное внимание уделить поиску Управляющей организации, которую Ваша инициативная группа предложит вниманию собственников. Все способы и критерии выбора управляющей организации перечислить не представляется возможным, ввиду их многообразия. Остановлюсь на некоторых из них.

Выявив для себя несколько возможных компаний-кандидатов, запросите на них в налоговой инспекции выписку из единого государственного реестра юридических лиц и сопоставьте содержащуюся информацию с декларируемой компаниями-кандидатами информацией: “Мы 10 лет на рынке…” (в то время как компания зарегистрирована год назад).

Обязательно запросите в компаниях-кандидатах информацию о домах находящихся или ранее находившихся в их управлении, и переговорите с активами соответствующих домов. Проводя предварительные переговоры, закиньте удочку на предмет включения в договор условий, разработанных Вашей инициативной группой… важно как реагируют, отказываются наотрез либо те, кто достаточно глубоко проработал содержание предлагаемого к заключению договора, либо те, кто, работая по “шаблону” не способны оценить характер Ваших предложений.

Факультативно, насколько это возможно, уточните информацию о структуре штатной численности организаций, о наличии собственной материально-технической базы. Как правило, обладатели конкурентно-способной материально-технической базы и внушающей доверие структуры штатной численности, наряду с положительной деловой репутацией, выставляют напоказ все свои регалии, ни в коем случае не скрывая их. Учитывая изложенное, определитесь с компанией кандидатом, и переходите смело к процедуре её утверждения решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

Содержание договора управления многоквартирным домом

Содержание Ваших прав и обязанностей управляющих организаций, изложенных в проектах договоров управления предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса управляющих организаций работает “на унифицированных формах договоров”, которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления многоквартирным домом. Тем не менее, учитывая вышеизложенные проблемы с изложением условий о предмете договора, становится очевидным, что “прелести унификации” имеют свои границы.

Дабы не “налететь” на подводные камни, связанные с содержанием прав и обязанностей сторон рассматриваемого обязательства, следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

И в том, и в другом случае, перед вами встанет вопрос, на какие условия договора обязательно обратить внимание, дабы иметь возможность до запятой отработать их. Предлагаю, в качестве программы минимум, остановиться на следующих:

Реализуя программу минимум, следует исходить из того, что чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже её условия, тем меньше должен быть срок действия договора. Детальная регламентация процедуры фиксации ненадлежащего исполнения и неисполнения договора, позволит с лёгкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.

Письменный досудебный порядок урегулирования споров, позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. А закрепив месячный срок ответа на претензию, вы получаете возможность найти поддержку в лице своих соседей, правозащитников, юристов...

Подробнейшее описание общего имущества, позволит в любой момент с уверенностью требовать от управляющей организации устранения неисправностей такого имущества. А в случаях незаконного отказа в устранении таковых, привлекать третьи организации, с последующим возложением расходов на свою управляющую организацию (ст. 397 ГК РФ). Неисполнение же существенных условий договора, влечёт упрощённую процедуру расторжения договора управления.

Касаемо организации расчётов за жилищно-коммунальные услуги и цены договора управления многоквартирным домом (стоимости жилищных услуг), остановлюсь более подробно.


Дата добавления: 2015-09-03; просмотров: 66 | Нарушение авторских прав


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Права и обязанности Собственника| Цена услуг управляющей компании многоквартирным домом

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.009 сек.)