Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Оказание услуг

Читайте также:
  1. III. Информация об оказываемых услугахпо реализации туристского продукта
  2. V Оказание юридических услуг
  3. V Услуги по вопросам маркетинга
  4. А) Доходы от оказания платных услуг;
  5. Анализ конкурентов, сравнение характеристик продукта или услуги и предполагаемые потребители продукции.
  6. Анализ маркетинговой среды на рынке Интернет-услуг в Республике Беларусь
  7. Анализ налогов и платежей, уплачиваемых из выручки от реализации товаров, продукции, работ, услуг

1.Создаем перечень предоставляемых услуг и расписываем тарифы по услугам.

Исходя из данного перечня оказываемых услуг, определяется потенциальный валовый доход (табл. 3.9)

Таблица. 3.9 Расчет общего потенциального валового дохода

№ п/п Вид оказываемых услуг Цена Доход при полной загрузке, $ Доход при действительной загрузке, $
         
  Ремонт одежды из ткани, кожи, меха, джинса, трикотажа любой сложности 50$ 50*20=1000 50*15=750
  Молний во всех видах одежды 10$ 10*60=600 10*45=450
  Пошив кожаных, меховых изделий 300$ 300*12=3600 300*8=2400
  Изменение длины брюк, юбок, пальто, шуб, дубленок, трикотажных изделий 6$ 6*40=240 6*36=216
  Замена подкладки в изделии, в карманах 5$ 5*40=200 5*35=175
  Установка кнопок, пуговиц, блочек 7$ 7*50=350 7*42=294
  Подгонка изделий по фигуре 20$ 20*50=1000 20*44=880
  Итого в месяц,$      
  Итого в год,$      
  Итого в год,руб     61980*8650=536127000

Примечание: курс $ взят на 29.11.2012 года.

2.Расписываем все расходы, связанные с видом деятельности и эксплуатацией объекта недвижимости (эксплуатационные и коммунальные платежи, отплата труда)

Для расчета чистого операционного дохода необходимо рассчитать расход средств на оплату коммунальных платежей (табл. 3.10) и оплату труда персонала (табл.3.11).

Табл. 3.10 Расчет расхода средств на оплату коммунальных платежей

№ п/п Наименование коммунального платежа Ед. изм. Норма на ед.изм. Тарифная ставка на ед.изм Объем Годовой расход, руб
             
  Электроэнергия 1,0 112,08 374.31 1,0х112,08х 374.31х12= 503431.97
Оборудование 1,0 112,08 56 1,0х112,08х 56х12= 75801.6
  Водопровод на 1 чел в день 0,1   5 0,1х4320х5х22х12=
  Канализация на 1 чел в день 0,1   5 0,1х4320х5х22х12=
  Отопление 0,02   374.31 0,02х9840х 374.31х5=
  Итого в год         2088034.5

 

Таблица 3.11 Расходы на оплату труда при эксплуатации объекта недвижимости

№ п/п Должность Кол-во чел. Месячная з/пл, д.е.
  Управляющий   462$
  Бухгалтер   347$
  Швея   289$
  Уборщица   210$
  Итого в мес.   1308$
  Итого в год   15696$

3. Формирование реконструированного отчета о доходах (определение NOI) на год

Таблица 3.12 Определение чистого операционного дохода

Показатели Ед. изм. Итого
       
  Потенциальный валовый доход $  
  Потери потенциального дохода $  
  Действительный валовый доход $  
  Операционные расходы    
  Постоянные операционные расходы    
  - Страхование $ 2840,41
  - Налог на недвижимость $ 1420,2
  Переменные операционные расходы    
  - НДС, 20% $  
  - Расходы на рекламу $ 1115,64
  - Оплата труда обслуживающего персонала $  
  -Отчисления в фонд социальной защиты населения, 35% $  
  - Коммунальные платежи $ 241,39
  Итого операционных расходов $ 36104,64
  Чистый операционный доход $ 19677,36

 

4.При необходимости расписываем расходы на капитальный ремонт.

Таблица 3.14 Расходы на капитальный ремонт

№ п/п Наименование затрат Ед. изм. Кол-во Стоимость на ед. изм., долл. Общая стоимость, долл.
           
  Демонтаж перегородок м2      
  Отделочные работы м2      
  Замена дверей шт.      
  Замена окон шт.      
  Устройство подвесных потолков м2 185,1    
  Укладка паркета м2 58,3    
  Укладка коврового покрытия м2 94,5   2362,5
  Укладка керамической плитки м2 22,6   406,8
  Укладка ламината м2 6,3   94,5
  Установка замков шт.      
  Итого долл.     11430,8
    руб.      

5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве объекта определенного назначения (услуги)

 

Рыночная стоимость определяется доходным методом методом прямой капиализации следующим образом:

где - рыночная стоимость объекта;

- чистый операционный доход от использования объекта по данному варианту;

- ставка капитализации;

- объем капитальных затрат, необходимых для эксплуатации объекта по данному варианту.

 

В качестве ставки капитализации принять ставку рефинансирования по состоянию на дату оценки.

На 01.11.2012 -01.12.2012 ставка рефинансирования составляет 30%.

Таким образом рыночная стоимость составляет:


Дата добавления: 2015-07-15; просмотров: 84 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Введение | Раздел 2. Техническая экспертиза объекта | Описание дефектов конструктивных элементов | Определение степени физического износа | Анализ рынка продажи офисной недвижимости |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Анализ рынка аренды офисной недвижимости| Раздел 4. Экономическая экспертиза обследуемого объекта

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)