Метод прямого сравнения продаж

Экономическая основа метода.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продаже аналогичных (сопоставимых) объектов.

Имеющиеся же различия между сравниваемыми объектами сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки их характеристик.

Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, его назначения, объема, площади помещений, материала постройки с учетом экологических факторов и местоположения.

По своей сути метод прямого сравнения продаж – рыночный метод. Он относительно прост и более точен, чем другие методы оценки объектов недвижимости. Для применения этого метода необходимы следующие данные:

- цены сделок на аналогичные объекты, совершенные в ближайшем прошлом;

- цены, запрашиваемые продавцами;

- цены, предлагаемые покупателями.

Алгоритм оценки включает следующую последовательность процедур.

1) Изучение рынка недвижимости аналогичных объектов.

2) Сбор данных о продажах сопоставимых объектов и проверка собранной информации.

3) Анализ сравнения данных по отобранным объектам с объектом оценки.

4) Корректировка цен продаж сопоставимых объектов по их отличиям от оцениваемого.

5) Согласование скорректированных цен для получения итоговой стоимости оцениваемого объекта.

Изучение рынка недвижимости аналогичных оцениваемому объекту и сбор данных об их продажных ценах можно осуществить в агентствах недвижимости, в учреждения государственной регистрации имущества и имущественных прав, а также используя информацию рекламных объявлений и бюллетеней.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов по их отличиям от оцениваемого производится в следующем порядке.

Сначала необходимо цены аналогичных объектов скорректировать по количественным характеристикам, т.е. определить их цену, приведенную к оцениваемому объекту по площади или объему, а затем ввести в эти цены поправки на различие в местоположении, материале основных конструкций, в общем состоянии объекта.

Цена объекта-аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (Цкх) определяется по формуле:

Цкх =

В этой формуле:

цена продажи объекта-аналога без стоимости оборудования, (тыс. руб.);

КХан и КХоб – сопоставляемые количественные характеристики соответственно объекта-аналога и объекта оценки, (кв. м, куб. м).

Поправки к ценам объектов недвижимости, расположенных в различных зонах, можно установить приведением цен этих объектов к одному и тому же местоположению, например, к средней зоне.

Очевидно, что объекты, находящиеся в отдаленных зонах по отношению к средней зоне, должны «подорожать», а объекты, расположенные в центральной зоне или престижном районе – «подешеветь».

В первом случае поправка к цене объекта будет больше единицы, во втором – меньше. Поправки по местоположению можно определить отношением продажных цен объекта недвижимости. Так, для удаленных объектов поправочный коэффициент определится отношением

Поправки по материалу стен, состоянию помещений или другим отличиям определяются по методу парных продаж.

Парной продажей называется пара объектов, идентичных почти во всем за исключением одной характеристики, по которой необходимо внести поправку.

Величина поправки рассчитывается по формуле:

П = ЦПос1: ЦПос2

где ЦПос1 – цена продажи аналога, сходного по своим характеристикам с оцениваемым объектом (тыс. руб.);

ЦПос2 – цена продажи объекта сравнения, в цену которого необходимо внести поправку.

Эту процедуру необходимо выполнить по каждой группе аналогов, расположенных в отдаленных районах, зонах средней отдаленности или в центре, а затем определить среднеарифметическую поправку по материалу стен, состоянию помещений или другой характеристике.

Следующий шаг в определении цены продажи объекта недвижимости – это согласование результатов оценки объектов-аналогов, которое заключается во взвешивании их скорректированных цен.

Для этого используют четыре показателя, из которых и выводится среднеарифметическое значение стоимости оцениваемого объекта, а именно:

- среднеарифметическое значение скорректированных цен объектов-аналогов (Цср);

- модальное значение цены, т.е. наиболее часто встречающееся в числовом ряду (Цмод);

- медианное значение цены, определяемое по значению середины ранжированного ряда цен объектов-аналогов (Цмед);

- скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (Цпа).

Т.е., согласованная цена объекта

Дата добавления: 2015-07-14