Договор об оказании услуг

Только после достижения согласия с продавцом о цене и сроках продажи квартиры, цене риэлторской услуги мож­но перейти к согласованию прочих условий продажи квартиры и сотрудничества, подписать Договор об оказании услуг. Вопросы, обсуждение которых не стоит откладывать:

• порядок оплаты рекламы продажи квартиры;
• примерный размер накладных расходов, и какие из них Клиент считает справедливым возложить на покупателя;

Вопрос оплаты накладных расходов — это еще один из факторов, учитываемых в процессе торга о цене квартиры. Агент облегчит себе задачу, если убедит Клиента оплатить полностью получение доку­ментов БТИ, безопасное перемещение цены квартиры в указанное Клиентом место (охрана, инкассаторская машина) и половину про­чих накладных расходов: аренда банковских ячеек, нотариальное оформление и регистрация сделки.

• какое оборудование и детали интерьера будут демонтированы Клиентом в квартире перед передачей покупателю;

Обычно у покупателя вызывает недовольство перспектива де­монтажа части оборудования и деталей интерьера понравившейся ему квартиры. Тем самым разрушается то первое впечатление от квартиры, которое так искусно создал Агент и под влиянием которо­го покупатель принял решение купить. По большому счету, вопрос демонтажа - это вопрос цены квартиры, которую можно попытаться увеличить на остаточную цену демонтируемого оборудования. В ин­тересах Агента обсудить этот вопрос с Клиентом как можно раньше и постараться убедить его в неразумности демонтажа. Аргументы для Клиента: Что стоит это демонтируемое оборудование по срав­нению с ценой квартиры и возможным снижением цены в ходе торгов? Стоит ли заранее осложнять переговоры о цене квартиры?

• что примет Клиент от покупателя в качестве обеспечения обя­зательства купить квартиру на оговоренных условиях: аванс или задаток;

Агенту, представляющему Клиента-продавца, выгодно убедить Клиента требовать от покупателя задаток, поскольку подлинный интерес Агента не продавать, а продать квартиру. Агент заинтересован в том, что­бы не потерять время, затраченное на подготовку сделки. Он, безусловно, заинтересован в исполнении Клиентом-продавцом принятого на себя обя­зательства продать, чтобы тот держал данное слово. Этой цели и служит задаток. Сложившаяся практика передачи авансов, по сути, не обеспечива­ет исполнение обязательств, поскольку аванс подлежит возврату в любом случае. Штрафы же суды по своему усмотрению понижают, например до 15000 рублей после года-двух судебных разбирательств.

• обязанность Агента информировать Клиента об изменении ры­ночной цены квартиры после получения согласия покупателя купить квартиру и задатка;

Обсуждая этот вопрос с Клиентом можно понять с лич­ностью какого типа Агенту предстоит иметь дело. Увы, по итогам 2006 года, года активного роста цен, 93 процента про­давцов после получения согласия покупателя требовали от Агентов продолжить рекламирование квартиры и повышали цену вплоть до получения документов по сделке с регистрации.

Но 7 процентов продавцов и в этих условиях держали слово. Мысль об этих достойных людях не позволяет мне утратить веру в человечество. Не всех испортил квартирный вопрос! В любом случае, я считаю этичным право Агента не информировать Клиен­та об изменении рыночной цены квартиры и о предложениях дру­гих покупателей после получения согласия Клиента продать квар­тиру и получения задатка от покупателя. Ведь в таком случае сам Агент начинает выступать в роли змея-искусителя, говоря Клиен­ту: Поторопились мы, согласившись продать квартиру, ибо сейчас она стоит дороже. Уверен, если правильно подсчитать трудозатраты по оформлению отношений с новым покупателем и расторжению договоренностей со старым, то Агент и сам не ста­нет способствовать развалу подготовленной им сделки. А ведь еще нужно учесть риск отказа нового покупателя в будущем от покупки по завышенной цене.

• границы полномочий, передаваемых Агенту.

Все права в сделке принадлежат Клиенту, часть из которых он передает Агенту, нанимая его. Возникает некая незримая линия, за­ступив за которую Агент немедленно теряет доверие Клиента, возни­кает конфликт, который заканчивается чаще всего разрывом отноше­ний и потерей Клиента. Агент, как говорится, «на берегу», должен за­ранее позаботиться и получить необходимые полномочия.

Если Агент не получил от Клиента полномочия рекламировать продажу квартиры по своему усмотрению и рекламирует ее по цене, превышающей оговоренную с Клиентом.

Или Агент, не имея на то полномочий, ведет от имени Клиента переговоры с покупателями и принимает от его имени какие-то обя­зательства.

Или Агент не получил согласия Клиента на подписание от его имени предварительного договора (соглашения о задатке), подписал его и удерживает у себя задаток, переданный покупателем.

Агент может как угодно оправдываться, но Клиент подумает: Меня хотят обмануть! и разорвет отношения с Агентом.

Когда все вопросы оговорены можно приступать к подписанию Договора об оказании услуг. Агент знакомит Клиента с текстом, разъясняет отдельные положения Договора. Оговоренные детали со­трудничества и полученные Агентом полномочия можно зафиксиро­вать в Договоре или в Протоколе совещания.

Когда Договор подписан, Агент передает Клиенту письменные Рекомендации по подготовке квартиры к продаже (см. далее).

Дата добавления: 2015-07-08