По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.
Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:
- обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
- могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Важную роль в управлении многоквартирными домами играют общественное участие и контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.
Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плату за пользование (за наем), за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом, и за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.
Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах, в отличие от нанимателей, не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- плату за коммунальные услуги.
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в соответствии с законодательством.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива в условиях печного отопления).
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и местоположения дома. Для муниципального и государственного жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Они, а также управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды услуг и работ.
Важную роль в организации платежей населения за ЖКУ играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги.
Деятельность РКЦ обеспечивает гарантированный рост, контроль и ускорение поступления денежных средств на расчетные счета производителей жилищных и коммунальных услуг, с учетом качества и доли услуги, оказанной данным поставщиком, а также позволяет выстроить систему управления информационными потоками, позволяющую в оперативном режиме принимать решения.
Переход от централизованной системы обслуживания многоквартирных домов муниципальными унитарными предприятиями к функционально разделенной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих подрядных организаций представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно, что показано на рис. 4.3.4.
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│а) функции │
│ не разделены ┌─────────────────┐ │
│ │ Собственник │ │
│ │ жилищного фонда │ │
│ └───────┬─────────┘ │
│ │ │
│ \/ │
│ ┌─────────┐ │
│ │ МУП ЖКХ │ │
│ └─────────┘ │
└─────────────────────────────┬────────────────────┘
│
\/
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│б) функции │
│ разделены ┌───────────────┐ │
│ частично ┌─ ┤ Собственник ├ ─┐ │
│ │жилищного фонда│ │
│ │ └──────┬────────┘ │ │
│ │ │
│ │ │ │ │
│ \/ \/ \/ │
│ ┌─────┐┌─────────┐┌─────────────┐ │
│ │ ТСЖ ││ МУП ЖКХ ││ Управляющая │ │
│ │ ││ ││ компания │ │
│ └─────┘└─────────┘└─────────────┘ │
└─────────────────────────────┬────────────────────┘
│
\/
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│в) функции │
│ разделены ┌───────────────┐ │
│ ┌───────┐ │ Собственник │ │
│ │ │<- - ─┤жилищного фонда│ │
│ │ РКЦ │ └────┬──────────┘ │
│ │ ├─ - - ──┐ │
│ └───────┘ │ │ │
│ /\ \/ \/ │
│ │ ┌─────────────────────┐ │
│ │ Управляющие компании│ │
│ ┌──┴────┐ │ разных форм │ │
│ │ ТСЖ ├─ - -->│ собственности │ │
│ └───────┘ └───┬─────────────────┘ │
│ │
│ │ │
│ \/ │
│ ┌──────────────────────────┐ │
│ │ Жилищно-эксплуатационные │ │
│ │ организации разных │ │
│ │ форм собственности │ │
│ └──────────────────────────┘ │
└──────────────────────────────────────────────────┘
------> Административные связи
- - - > Договорные связи
Рис. 4.3.4. Трансформация муниципального управления
жилищным фондом
Вопросы для самоконтроля
1. Каковы основные проблемы ЖКК в России и в чем их причины?
2. Каковы основные направления реформирования ЖКК?
3. Каковы задачи органов местного самоуправления в связи с реформированием ЖКК?
4. Какое и для чего необходимо разграничение функций по управлению и эксплуатации жилищного фонда?
5. Какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены новым Жилищным кодексом РФ?
6. Что такое ТСЖ?
7. По каким правилам осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг нанимателями и собственниками жилых помещений?
8. Какое значение для улучшения эксплуатации жилищного фонда имеет участие общественности?
4.4. Муниципальное управление коммунальным хозяйством
Состояние и проблемы инженерного обеспечения поселений
К инженерному обеспечению поселений относятся такие ресурсы, как электроэнергия, тепло, газ, вода. Ресурсоснабжающими организациями в системе ЖКК являются организации, поставляющие данные ресурсы потребителям через присоединенные сети, а также оказывающие услуги по водоотведению. Потребителями этих ресурсов на территории муниципального образования являются предприятия, учреждения, организации всех форм собственности и граждане.
Основные снабжающие организации по отдельным видам ресурсов:
- электроэнергия - централизованные региональные энергосистемы, входящие в состав РАО "ЕЭС России", а в удаленных районах - местные электростанции;
- природный газ - организации, входящие в состав РАО "Газпром";
- теплоэнергия - ТЭЦ, принадлежащие региональным энергосистемам, и местные котельные, значительная часть которых находится в муниципальной собственности;
- водоснабжение, водоотведение - организации типа "Водоканал", в большинстве своем муниципальные предприятия, в отдельных городах - акционерные общества.
Предприятия, обеспечивающие поставку перечисленных ресурсов по распределительным сетям, относятся к числу естественных локальных монополистов.
Отношения между ресурсоснабжающими организациями и потребителями ресурсов регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, определяющими правила заключения договоров энергоснабжения, и распространяются на поставки ресурсов как юридическим лицам, так и гражданам. Во многих городах между ресурсоснабжающими организациями и конечными потребителями ресурсов стоят муниципальные предприятия, ведающие распределительными внутриквартальными и внутридомовыми сетями и сооружениями. Они действуют на основе договоров с конечными потребителями и ресурсоснабжающими организациями, выступая в роли перепродавцов ресурсов, собирают с населения и других конечных потребителей плату за ресурсы и расплачиваются с поставщиками.
В расчет цены ресурсов, поставляемых ресурсоснабжающими организациями, включаются расходы с учетом затрат по транспортировке до конечного потребителя либо до границы балансовой принадлежности с муниципальной распределительной организацией. В последнем случае тариф для конечных потребителей устанавливается с учетом расходов муниципальной организации по обслуживанию распределительных сетей и сооружений.
Процессы тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения поселений, несмотря на их разнородность, характеризуются рядом общих признаков (рис. 4.4.1).
┌───────────────────────────┐ ┌─────────────────────────┐
│ Использование сложной │ │ Неразрывность │
│ инженерной инфраструктуры │ │ процессов производства, │
│ (сети, насосные станции, │ │ передачи и потребления │
│ очистные сооружения и др.)│ │ ресурсов │
└─────────────────────┬─────┘ └─┬───────────────────────┘
┌─────────────────┐ ┌─┴───────────┴─┐ ┌──────────────────────────┐
│ Недопустимость │ │ │ │ Необходимость четкой │
│ перерывов ├─┤ Особенности ├─┤ взаимосвязи всех стадий │
│в подаче ресурсов│ │ │ │производственного процесса│
└─────────────────┘ └─┬───────────┬─┘ └──────────────────────────┘
┌─────────────────────┴───────┐ ┌─┴──────────────────────────────┐
│ Невозможность компенсации │ │ Тесная зависимость потребности │
│ не полученных в один период │ │ в мощностях, конкретных │
│ ресурсов за счет более │ │ инженерных решений и │
│ интенсивного предоставления │ │ организации производственного │
│ в другой период │ │ процесса от местных условий │
└─────────────────────────────┘ └────────────────────────────────┘
Рис. 4.4.1. Особенности процессов
ресурсообеспечения поселений
Кризис в ЖКК, о котором шла речь выше, в наибольшей степени затронул именно сферу ресурсоснабжения. Ее техническое состояние характеризуется высоким (более 60% в целом по России, а в отдельных городах еще выше) уровнем износа, высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей. Планово-предупредительные ремонты уступили место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2 - 3 раза выше. Износ основных фондов, особенно в системах тепло- и водоснабжения, стал одной из причин массовых отключений потребителей, появления "замерзающих" городов и поселков.
Другой причиной кризиса явился неконтролируемый (в том числе в середине финансового года, когда все бюджетные ассигнования распределены) рост тарифов на ресурсы, породивший цепочку неплатежей, особенно между поставщиками и перепродавцами ресурсов. При существующей системе оплаты потребления тепла и воды по нормативам на жителя или на 1 кв. м жилой площади у поставщиков ресурсов нет экономических стимулов к экономии и снижению затрат. В итоге затраты электроэнергии на производство и реализацию 1 куб. м воды в России на 30% выше среднеевропейского уровня, численность персонала в расчете на 1000 обслуживаемых жителей - в 1,5 - 2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях. Существующая система тарифного регулирования препятствует привлечению частных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры поселений, поскольку не дает возможности использовать сэкономленные в результате снижения затрат средства на развитие и модернизацию производства. Долги ресурсоснабжающим организациям составляют основную часть общей задолженности местных бюджетов, муниципальных предприятий и учреждений.
Государственная политика
в сфере инженерного обеспечения поселений
Подпрограммой реформирования и модернизации ЖКК предусмотрена система мер по исправлению сложившейся ситуации в сфере ресурсообеспечения поселений (рис. 4.4.2).
┌───────────────────┐ ┌───────────────────────────────┐
│ Изменение │ │Переход от оплаты по нормативам│
│ тарифной политики │ │ потребления ресурсов к оплате │
│ │ │ за фактическое потребление │
└──────────────┬────┘ └──────┬────────────────────────┘
┌────────┴───────────────────────┴───────┐
│ Направления улучшения ситуации в сфере │
│ ресурсообеспечения поселений │
└────────┬───────────────────────┬───────┘
┌────────────┴──────┐ ┌───┴────────────────┐
│ Создание │ │ Привлечение │
│ конкурентной среды│ │ частных инвестиций │
└───────────────────┘ └────────────────────┘
Рис. 4.4.2. Основные направления государственной политики
по улучшению ситуации в сфере ресурсообеспечения поселений
Изменение тарифной политики предполагает создание единой методологической базы для регулирования тарифов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, установление единых принципов государственного тарифного регулирования. В процессе такого регулирования должны быть увязаны изменения тарифов на газ (федеральный уровень) и электроэнергию (региональный уровень) с изменением тарифов на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение (муниципальный уровень), а также с возможностью потребителей (населения и бюджетных организаций) оплачивать услуги по новым тарифам. Федеральными законами установлен новый порядок, при котором изменение тарифов на природный газ и электроэнергию будет осуществляться, как правило, один раз в год, причем размер и сроки этого изменения должны быть известны на момент разработки и утверждения бюджетов всех уровней.
Переход от оплаты ресурсов по нормативам потребления к оплате по фактическому потреблению на основе показаний приборов учета будет осуществляться по мере установления таких приборов. Это должно стимулировать поставщиков к снижению издержек на всех стадиях производства и транспортировки, проведению ресурсосберегающей политики.
Создать конкурентную среду в сфере ресурсообеспечения поселений достаточно сложно в силу естественного монополизма производителей. В то же время начинается процесс формирования локальных рынков в системах теплоснабжения ряда городов при наличии нескольких источников тепла, подключенных к единым городским сетям, а также установки местных высокоэкономичных источников теплоэнергии (на многоквартирный жилой дом или на группу домов). Последние успешно конкурируют с системами централизованного теплоснабжения за счет экономии затрат на транспортировку и сокращения неизбежных потерь.
Привлечение частных инвестиций в предприятия инженерной инфраструктуры поселений возможно при получении инвестором существенной экономии от сокращения потерь ресурсов в процессе их выработки и транспортировки до конечных потребителей. Это делает сферу ресурсоснабжения инвестиционно привлекательной. Предполагается развитие концессионных схем привлечения инвестиций в модернизацию объектов коммунальной энергетики (подробнее об этом см. в главе 6), для чего требуется создание необходимой нормативно-правовой базы.
Функции органов местного самоуправления
в сфере инженерного обеспечения поселений
Действуя в рамках рассмотренных основных направлений, органы местного самоуправления ориентированы на выполнение задач, показанных на рис. 4.4.3.
┌────────────────────────┐ ┌──────────────┐
│Разработка и утверждение│ │ Установление │
│ перспективных схем │ │ экономически │
│ ресурсосбережения │ │ обоснованных │
│ поселений │ │ тарифов │
└───────────────────────┬┘ └┬─────────────┘
│ │
┌────────────────┐ ┌─┴─────────┴─┐ ┌───────────────┐
│ Содействие │ │ │ │ Сокращение │
│ установке ├────┤ Задачи ├─────┤ потерь тепла │
│ приборов учета │ │ │ │в жилых зданиях│
└────────────────┘ └─┬──────────┬┘ └───────────────┘
┌───────────────────────┴┐ ┌┴───────────────────┐
│ Формирование │ │ │
│ местных рынков │ │ Поиск инвесторов │
│ теплоэнергии │ │ │
└────────────────────────┘ └────────────────────┘
Рис. 4.4.3. Задачи органов местного самоуправления
в сфере инженерного обеспечения поселений
Разработка и утверждение перспективных схем развития систем ресурсоснабжения поселений в первую очередь затрагивают вопросы тепло- и водоснабжения. При разработке таких схем необходимо, в частности, сопоставление эффективности использования теплоэнергии от централизованных (через распределительные сети) и автономных источников в каждом конкретном случае. Автономные источники (котельные) оказываются, как правило, эффективнее на территориях с малой плотностью застройки, при сложном рельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепловой энергии, когда стоимость услуг по передаче энергии сопоставима со стоимостью ее производства.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 30 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |