--------------------------------
<*> Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 50.
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.
Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета <*>.
--------------------------------
<*> Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.
При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК). Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).
Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п. Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР). Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.
В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними (см. ст. 88 ЖК РСФСР). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем <*>. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.
--------------------------------
<*> См.: п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временными жильцами. В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость <*>.
--------------------------------
<*> Единого понятия "член семьи", которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т.д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия "член семьи". Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи, в том числе применительно к договору социального найма жилого помещения.
Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.
Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР (абз. 2 ст. 53) выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется.
Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.
Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора <*>.
--------------------------------
<*> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 44.
При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).
Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.
Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Например, если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена служебная квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).
6. Объект договора найма жилого помещения
Объектом (или "предметом" - по более устойчивой терминологии ст. 52 ЖК РСФСР) договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.
Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе (например, в Москве регистрацию осуществляет Департамент муниципального жилья Правительства Москвы).
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным - жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма.
Другие требования, относящиеся к объектам договоров коммерческого и социального найма, отражают имеющиеся различия между этими договорами.
Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие "помещение, пригодное для постоянного проживания". Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья" <*>.
--------------------------------
<*> Ярошенко К.Б. Комментарий к главе 35 ГК "Наем жилого помещения" // Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. М., 1996. С. 82.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания во всяком случае относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составляют общий объект.
Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК).
Объект договора социального найма отличается от соответствующего условия коммерческого найма двумя основными особенностями: во-первых, он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т.п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.
Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40, 52 ЖК РСФСР). Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства (по сравнению с достигнутым в данном населенном пункте) и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т.п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.
7. Права и обязанности участников обязательства
найма жилого помещения
С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон - и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т.е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.
Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена ст. 676 ГК.
Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить коммунальные платежи. Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах, а для социального найма - в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР <*>.
--------------------------------
<*> Утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме - главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).
Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.
В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право на чужое имущество (жилое помещение) <*>. Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма - и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право <**>. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в другое качество - в право собственности.
--------------------------------
<*> См.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 118 - 119.
<**> См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201 - 202. Вещный характер прав нанимателя рядом авторов отрицается. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 88; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. С. 51.
Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РСФСР (ст. 7). Законом не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).
Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.
Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Сказанное касается только отношений социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случаях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК).
ЖК РСФСР первоначально содержал общее правило, согласно которому при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним в течение шести месяцев. Указанный срок не является пресекательным: предусматривалось, что, если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом (абз. 5 ст. 60 ЖК РСФСР). При этом имелось в виду лишь временное отсутствие, поскольку в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следовательно, право на жилую площадь прекращается со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР). Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь требовалось также установить, что отсутствие было непрерывным - в течение всего 6-месячного срока.
Изложенные положения ЖК РСФСР претерпели значительные изменения в связи с Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г., который признал не соответствующими Конституции РФ положение ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР о шестимесячном сроке, на который сохраняется право на жилое помещение при временном отсутствии гражданина, и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалась утрата права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев. Это означает, что названные нормы утратили силу. Как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ, временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением <*>. Для применения такой меры, как вытекает из Постановления Конституционного Суда РФ, должны быть другие основания, предусмотренные законом (например, разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием).
--------------------------------
<*> В литературе отмечены достаточно серьезные негативные последствия отмены ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР. См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 97 - 98.
Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев, предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которая сохраняет свою силу, поскольку не упомянута в названном Постановлении Конституционного Суда как противоречащая Конституции РФ. К числу таких случаев, в частности, относятся:
- призыв на военную службу;
- временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.);
- помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);
- выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
- заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).
При наличии указанных уважительных причин (причем их перечень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть месяцев (ч. 4 ст. 60 ЖК РСФСР).
В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства - брони. Путем бронирования осуществляется наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь <*>. Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления принимает на себя обязанность не допускать заселения забронированного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-правовое содержание, а броня - это документ административно-правового характера <**>.
--------------------------------
<*> Порядок бронирования установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 336 (действует с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. N 34 // СП РФ. 1992. N 6. С. 31).
<**> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 135.
Использование бронирования ограничено: гражданин может требовать выдачи охранного свидетельства (брони) лишь в случаях, установленных законом. К их числу относятся: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности и др. (см. ст. 62 ЖК РСФСР). Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости, поскольку их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.
Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.
С длительным отсутствием нанимателя или членов его семьи, как было показано, связаны определенные юридические последствия. Принципиальное значение имеет положение о том, что сам по себе факт их отсутствия сверх установленных сроков, в том числе и сверх срока действия брони, не влечет утрату права на жилую площадь: это право может быть признано утраченным только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).
8. Договор поднайма жилого помещения и договор
о вселении временных жильцов
К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).
Нормы ст. 685 ГК распространяются на договор коммерческого найма и в значительной части (п. 1 - 4) на договор социального найма.
Сторонами договора поднайма являются, с одной стороны, наниматель, занимающий жилое помещение по договору коммерческого или социального найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.
Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.
Специальных требований к форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о форме сделок. Представляется, что данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение.
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих двух условий (предпосылок): согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади. Названные предпосылки предусмотрены ст. 685 ГК и относятся к обоим видам договора найма.
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 22 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |