переработанное и дополненное 38 страница

- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом Российской Федерации (ниже "учетной нормы");

- проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;

- проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия отнесения их к нуждающимся в улучшении жилищных условий:

- инвалиды Великой Отечественной войны;

- семьи погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц;

- одинокие женщины - участницы Великой Отечественной войны и др.

Их перечень содержится в Примерных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. <*> (далее - Примерные правила).

--------------------------------

<*> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

Вторым условием, необходимым для получения жилого помещения из фонда социального использования, является по общему правилу постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте. Доказательством постоянного проживания признается на практике в первую очередь наличие регистрации по месту жительства. В некоторых правилах учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади требуется не только постоянное, но и длительное проживание (например, в Москве, как правило, не менее 10 лет).

В случаях, предусмотренных законодательством, постоянное проживание не является обязательным условием получения жилого помещения из фонда социального использования. Например, некоторые категории граждан (строители, моряки и др.) по роду работы связаны с передвижением и обычно не имеют постоянного места жительства. Они вправе требовать предоставления (в установленном порядке) жилого помещения из фонда социального использования в том населенном пункте, который стал местом их проживания.

Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого являются гражданин и орган, принявший его на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но относится к комплексной отрасли права - жилищному законодательству. Право гражданина состоять на учете охраняется законом. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РСФСР (ст. 32). В случае нарушения прав гражданина, имевшихся у него в связи с постановкой на учет (например, необоснованное снятие с учета, изменение в очереди и т.п.), он вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов, допустивших нарушение <*>.

--------------------------------

<*> См.: Закон РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" // ВВС РФ. 1993. N 19. Ст. 685.

При составлении списка лиц, которым намечается предоставить жилое помещение в текущем году, формируются две основные очереди (два списка): общая очередь и особая очередь, которая состоит из лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья. Перечень категорий лиц, которые относятся к "первоочередникам", дается в ЖК РСФСР (ст. 36), в отдельных законах и подзаконных актах, а также в правилах и положениях, принятых субъектами Российской Федерации. К их числу отнесены лица, нуждающиеся в особой социальной защите (инвалиды; лица, страдающие особыми формами некоторых хронических заболеваний; многодетные семьи и т.п.), а также граждане, имеющие особые заслуги (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, Герои социалистического труда, семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасанию человеческой жизни, и многие другие категории граждан). Специальные правила установлены для первоочередного обеспечения жильем определенных категорий военнослужащих <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Закон РФ от 22.01.1993 N 4338-1 "О статусе военнослужащих" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих".

<*> См.: Закон РФ от 22 января 1993 г. "О статусе военнослужащих" // ВВС РФ. 1993. N 6. Ст. 188; СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4560.

Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено для некоторых категорий граждан и означает, что вопрос о предоставлении им жилья решается не в порядке очередности и, как правило, без принятия гражданина на учет. К числу "внеочередников" отнесены, в частности, граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия (пожар, наводнение, оползень и т.п.) стало непригодным для проживания <*>, граждане, вернувшиеся в прежнее место жительства по окончании пребывания в государственном детском учреждении либо у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они когда-то выбыли (ст. 37 ЖК РСФСР). К "внеочередникам" отнесены и многие другие категории граждан <**>.

--------------------------------

<*> Это правило должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилище вообще перестало существовать.

<**> В литературе называют более 15 таких случаев. См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 36 - 37.

3. Предоставление жилого помещения из фонда

социального использования

Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения. Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.

Жилое помещение, предоставляемое при улучшении жилищных условий граждан, согласно ст. 40 ЖК РСФСР должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем, что закон предусматривает принцип посемейного заселения: жилое помещение должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР).

Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким, чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв. м. Статья 40 ЖК РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее минимального размера, устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других факторов <*>.

--------------------------------

<*> Изложенное понятие "минимального размера предоставления жилых помещений" содержится в ст. 11 Основ федеральной жилищной политики. Раньше "минимальный размер" определялся в порядке, установленном Правительством РФ (абз. 2 ст. 40 ЖК РСФСР).

Таким образом, законодательство признает наличие трех видов жилищных норм:

1) норма жилой площади, которая закреплена ст. 38 ЖК РСФСР;

2) норма для принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ("учетная норма");

3) норма предоставления жилой площади при улучшении жилищных условий (абз. 2 ст. 40 ЖК РСФСР).

Применительно к правовому режиму жилых помещений, включенных в фонд социального использования, Основы федеральной жилищной политики учредили еще одну норму - социальную норму площади жилья. Под этой нормой понимается "размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг" (ст. 1). Эта норма не относится к предоставлению жилых помещений. Некоторые субъекты Российской Федерации приняли нормативные акты, которые, в отличие от ЖК РСФСР, устанавливают размер не жилой, а общей площади жилого помещения, куда включается площадь не только комнат, но и подсобных помещений (кухонь, ванных комнат, коридоров и т.п.) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 40.

Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях.

Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан - и в большем размере - см. ст. 39 ЖК РСФСР). Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливается законодательством. В настоящее время действуют постановления, принятые в 30-х годах <*>. На практике право на дополнительную жилую площадь понимается как возможность пользоваться фактически имеющейся площадью, размер которой превышает жилищную норму. Требовать ее предоставления гражданин не может.

--------------------------------

<*> См., например: Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (с последующими изменениями) // СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.

На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специальный документ - ордер на занятие жилого помещения. Особыми ордерами оформляются решения о предоставлении служебных жилых помещений и мест в общежитиях. Юридическое значение ордера заключается в том, что этот документ, имеющий административно-правовую природу, влечет возникновение одного из видов жилищных правоотношений - правоотношения между гражданином-ордеродержателем и жилищно-эксплуатационной организацией, в силу которого гражданин вправе требовать обеспечения ему возможности занять указанное в ордере жилое помещение (например, путем выдачи ключей от него), а жилищно-эксплуатационная организация обязана обеспечить такую возможность. Кроме того, из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить договор.

В законе содержание данного жилищного правоотношения выражено указанием на то, что ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Данная норма не отрицает юридическое значение ордера, поскольку по этому договору наймодатель обязан предоставить нанимателю именно то жилое помещение, которое указано в ордере (ст. 51 ЖК РСФСР). Ордер предшествует договору, предопределяет его стороны и объект. Вселение в жилое помещение происходит на основании ордера, а не договора.

Сам ордер как документ имеет административно-правовую природу (слово "ордер" означает приказ). Несмотря на это, возникшее из ордера право на вселение в жилое помещение имеет имущественное содержание и потому должно рассматриваться как субъективное гражданское полномочие <*>.

--------------------------------

<*> См.: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 220.

Правоотношение, возникшее из ордера, существует недолго: оно прекращается путем исполнения, т.е. в момент заключения письменного договора до вселения либо в результате факта вселения в жилое помещение, если письменный договор до этого не был заключен. Данное правоотношение может прекратиться и путем отказа гражданина занять по тем или иным мотивам указанное в ордере помещение.

Выданный гражданину ордер может быть признан недействительным. Поскольку основанное на ордере право имеет имущественное содержание, признание ордера недействительным возможно только по решению суда, но не в административном порядке. Основанием для признания выданного гражданину ордера недействительным является нарушение порядка и условий предоставления жилых помещений. В числе наиболее существенных нарушений такого рода ЖК РСФСР (ст. 48) указывает:

- представление гражданином не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

- нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;

- неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

В судебной практике к числу оснований признания ордера недействительным относится также нарушение очередности предоставления жилых помещений <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума от 29 августа 1989 г. N 5, в редакции Постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. N 11) // БВС РСФСР. 1985. N 3; 1989. N 11.

Признание ордера недействительным означает отпадение юридического основания для вселения в жилое помещение и недействительность заключенного договора социального найма. Поэтому лица, вселившиеся по недействительному ордеру, подлежат выселению (ст. 100 ЖК РСФСР).

4. Заключение договоров коммерческого

и социального найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. <*> В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных.

--------------------------------

<*> Несколько иной порядок действует в Москве: согласно распоряжению мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088-РМ заключение договора коммерческого найма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти Правительства Москвы. Однако это правило применяется лишь в случаях, когда сдаваемое внаем помещение находится в государственной и муниципальной собственности г. Москвы.

Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера <*>. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров <**>.

--------------------------------

<*> В Москве с 1 января 1999 г. выдача ордеров прекращена, договоры найма жилых помещений заключаются на основании выписки из решения органа исполнительной власти Правительства Москвы. См.: распоряжение мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088-РМ.

<**> См.: Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., от 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. N 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

Вопрос о соотношении ордера и договора социального найма был и остается спорным в литературе по жилищному праву <*>.

--------------------------------

<*> Анализ высказанных мнений см. в работах: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963; Толстой Ю.К. Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР // Правоведение. 1973. N 1.

Высказывалось мнение, что правоотношение найма жилого помещения и право пользования жилым помещением возникают только из ордера, а договор лишь оформляет возникшее право <*>. Эта точка зрения означает крайнее принижение роли договора найма жилого помещения, что противоречит закону и практике.

--------------------------------

<*> См.: Советское гражданское право. Ч. 2. М., 1938; Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 62.

Широкое распространение получил взгляд, согласно которому право пользования жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего и ордер, и заключенный на его основе договор найма жилого помещения <*>. Некоторые авторы включают в этот сложный состав и другие юридические факты: решение о предоставлении жилого помещения, выдача ордера, вселение ордеродержателя в указанное в ордере помещение, заключение письменного договора найма жилого помещения <**>. Авторы изложенной точки зрения допускают ошибку, когда считают, что перечисленные юридические факты в совокупности порождают одно жилищное правоотношение, которое постепенно (иногда в течение 15 - 20 и более лет) формируется и наполняется содержанием после наступления каждого из юридических фактов, входящих в сложный фактический состав. Трудно согласиться, что с самими этими фактами не связаны какие-либо юридические последствия, и что они представляют собой что-то вроде "строительного материала" для достижения главного результата - рождения жилищного правоотношения, под которым сторонники изложенного взгляда разумеют правоотношение найма жилого помещения.

--------------------------------

<*> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 113 - 114; Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 221.

<**> См.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 61; Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. Л., 1974. С. 27; Седугин П.И. Указ. соч. С. 118.

Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, ордер, вселение в жилое помещение, то каждый из них (в особенности ордер), как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты. В литературе такое решение данного вопроса впервые было предложено Ю.А. Мехтиевым <*>.

--------------------------------

<*> См.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1986. N 6.

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ордер - порождение жилищной нужды. В условиях крайнего дефицита жилья он использовался для легитимации того, кто из тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может получить жилое помещение и заключить договор на пользование им. С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья малоимущим и другим социально не защищенным категориям граждан, т.е. в достаточно редких случаях.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что указанное требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения.

Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Представляется, что письменная форма должна быть внедрена и в практику заключения договоров социального найма с учетом ее преимуществ.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК).

Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

5. Стороны договора найма жилого помещения

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется "для проживания в нем". Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, "в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений" <*>.

Дата добавления: 2015-11-04