Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, заключается на срок от 25 до 49 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон.
15.2.1.2.Плата за землю в городе Москве
Использование земли в городе Москве является платным, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
Формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата.
А) Плата за приобретение права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
За право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.
Если решением о предоставлении земельного участка в аренду предусмотрено внесение платы за право на заключение договора аренды, то в соответствующий договор аренды земельного участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды земельного участка при условии внесения платы за право на заключение договора аренды в полном объеме.
Плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается при:
1) передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Площадь и границы таких земельных участков устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы;
2) передаче в аренду земельных участков для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, города Москвы, выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации, а также для целей, связанных с обеспечением деятельности органов местного самоуправления;
3) передаче в аренду земельных участков для размещения объектов производственного назначения, являющихся собственностью организаций, оказывающих услуги по регулируемым государственным тарифам, и для размещения производственных объектов городской инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
4) продлении срока договора аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в случае, если по окончании срока действия договора не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо если указанные торги не состоялись;
5) продлении добросовестному арендатору срока договора аренды земельного участка, находящегося (полностью или частично) в границах красных линий, в связи с чем при заключении договора аренды такого участка (его части) установлен срок аренды меньший, чем на находящиеся рядом участки;
6) передаче в аренду земельного участка арендатору расположенного на нем здания, строения, сооружения, находящегося в государственной собственности города Москвы;
7) передаче в аренду земельного участка на основании концессионного соглашения, заключаемого в соответствии с законодательством о концессионных соглашениях.
При изъятии земельных участков для государственных нужд города Москвы у арендаторов, выкупивших право на заключение договора аренды на торгах, наряду с убытками арендатора возмещению подлежит внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка.
Б) Цена земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.
1. До 1 января 2010 года цена в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка устанавливается при приобретении земельных участков:
1) коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
2) гражданами и некоммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на эти объекты капитального строительства возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
2. До 1 января 2010 года лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующего земельного участка.
3. До 1 января 2010 года обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки приобретают их в собственность по цене, равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующего земельного участка.
4. С 1 января 2010 года собственники объектов капитального строительства приобретают в собственность земельные участки, занятые такими объектами и находящиеся в собственности города Москвы или государственной собственности до ее разграничения, по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, если иное не установлено федеральным законодательством.
5. С 1 января 2010 года обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы или государственной собственности до ее разграничения, приобретают их в собственность по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, если иное не установлено федеральным законодательством.
6. Решениями Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства устанавливается срок внесения платы за приобретение земельного участка, не превышающий 30 дней с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, и условие о необходимости единовременного внесения платы за приобретение земельного участка.
7. В исключительных случаях с учетом особой социальной значимости предприятия как имущественного комплекса может быть предусмотрена рассрочка платежа. Сроки и размеры платежей устанавливаются Правительством Москвы (уполномоченным им органом).
В) Земельный налог.
Земельный налог устанавливается и взимается в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законодательством города Москвы.
Законодательством города Москвы определяются налоговые ставки в пределах, установленных федеральным законодательством, порядок и сроки уплаты земельного налога, налоговые льготы, основания и порядок их применения, а также порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы.
Г) Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
1. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.
2. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.
3. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, право на заключение договора аренды которых приобретено на торгах, устанавливается по результатам проведения торгов, если размер годовой ставки арендной платы служил критерием определения победителя торгов.
5. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, право на заключение договора аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с федеральным законодательством, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а за изъятые из оборота или ограниченные в обороте земельные участки - полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
6. Арендная плата за земельные участки в пределах особой экономической зоны, созданной на территории города Москвы, определяется в порядке, установленном законодательством об особых экономических зонах.
7. Арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу, с которым в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.
8. Ежегодная арендная плата за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства без проведения торгов, определяется Правительством Москвы в размерах, не менее предусмотренных федеральным законодательством.
15.2.2. Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по использованию земель в городе Москве.
Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны:
1) использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством;
2) не допускать химического, радиоактивного, микробиологического загрязнения земель (в том числе чужих земельных участков и земель общего пользования), их засорения отходами производства и потребления, развития процессов, способствующих ухудшению земель (подтопление, эрозия почв и другие);
3) проводить мероприятия, в том числе с привлечением специализированных организаций, по ликвидации химического, радиоактивного, микробиологического загрязнения, захламления земельных участков, по предотвращению развития природных процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земельных участков (карстовые явления, оползни и другие);
4) соблюдать установленный режим использования земель, занятых особо охраняемыми природными территориями, объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры), а также режим использования земель охранных зон указанных территорий и объектов;
5) осуществлять рекультивацию земель, нарушенных в результате проведения земляных, строительных, ремонтных и иных работ, в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель;
6) осуществлять меры по благоустройству и озеленению территорий земельных участков в соответствии с утвержденными проектами;
7) не допускать просадок поверхности земли в результате проведения земляных, дорожных, ремонтных, строительных и иных работ;
8) соблюдать сроки, объемы и иные условия временного размещения отходов производства на земельных участках, используемых для осуществления производственной, в том числе строительной деятельности;
9) соблюдать другие требования по использованию земель и почв, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
Глава 16. Разрешение земельных споров
16.1. Понятие земельных споров по земельному законодательству
Спором, в общем понимании этого слова, является взаимное притязание двух или нескольких лиц (сторон) на один и тот же объект, разрешаемое путем состязания (словесного доказывания, отстаивания своей точки зрения) в судебном процессе.
Земельный спор — это обсуждение и доказывание своих прав на землю с соблюдением установленной процессуальной процедуры и равноправия перед законом всех участников земельных отношений. Предметом земельного спора может являться любая конфликтная ситуация, связанная с земельным участком, его границами, размерами и т.д.
Сторонами в спорах, помимо собственников земли, других пользователей, могут быть юридические и физические лица, нарушившие их законные интересы, а также органы власти и управления, принявшие решение по земельным вопросам, вызвавшим несогласие со стороны истца.
Земельные споры, как правило, касаются возникновения, изменения. И прекращения прав пользователей землей. Споры могут быть как между пользователями землей, так и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений.
Разрешение земельного спора — это правоотношение, урегулированное нормами земельного, гражданского, гражданско-процессуального и арбитражно-процессуального права.
Земельно-правовые споры специфичны тем, что объектом их всегда является земля, которая фигурирует в качестве такового прямо или косвенно. Это споры по поводу предоставления, изъятия, порядка пользования землей, а также возмещения затрат, возникающих в связи с земельными отношениями.
Земельные споры могут быть классифицированы в зависимости от порядка их рассмотрения на административные и судебные, а также по объекту, субъекту спора и другим основаниям. Рассмотрим их по отдельности.
1. Споры, возникающие по поводу предоставления земельных участков. Они бывают следующих разновидностей:
а) по поводу нарушения правил предоставления земельных участков.
б) по поводу нарушения границ землепользовании, происшедшего при отводе земельных участков.
2. Споры, возникающие в ходе осуществления прав на использование земли. Как собственник, так и арендатор, а равно иные лица, осуществляющие использование земли, вправе оспаривать по суду:
а) вмешательство в их хозяйственную деятельность, поскольку право самостоятельного хозяйствования на земле гарантируется законом и всякие ограничения этого права допустимы не иначе, как в специально оговоренных законом случаях, если этого требуют интересы национальной безопасности и охраны окружающей среды.
б) создание помех со стороны других лиц, препятствующих нормальному осуществлению правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.
3. Споры, возникающие при изъятии земельных участков, могут быть:
а) по поводу незаконного решения об изъятии земельного участка.
б) по поводу незаконных требований (или законных требований) досрочного прекращения договора аренды земли в связи с нарушением договорных обязательств арендатором.
4. Земельные споры, возникающие из негаторных (владельческих) исков. В случае нарушения земельных прав собственников или других землепользователей они вправе обратиться в суд о прекращении неправомерных действий со стороны нарушителя и о возмещения причиненных им убытков.
5. Земельные споры, возникающие в связи с земельно-планировочными работами. Такие споры часто встречаются в жизни. Они, как правило, имеют сложный юридический состав. Специфика этих споров заключается в том, что ответчиками или соответчиками в этих спорах являются, как правило, органы государственной власти, которые осуществляют в отношении этих земель свои земельные права.
Эти споры возникают, когда ведут строительство крупных объектов (водохранилищ, железных и автомобильных дорог и когда затрагиваются интересы многих пользователей землей).
6. Споры по поводу возмещения убытков, причиненных в ходе осуществления земельных правоотношений, можно подразделить следующим образом:
а) взыскание по суду убытков, причиненных правомерными действиями, которые в свою очередь подразделяются:
на взыскание убытков, причиненных изъятием земель или временным занятием земельных участков, ограничением прав лиц, использующих землю, или ухудшением качества земель, которые совершены в соответствии с законом или не в противоречии с ним. В таком случае суды обязаны решать дело с применением специального Положения, в котором есть определенные ограничения во взыскании убытков;
взыскание убытков, причиненных иными правомерными действиями, например причинение убытков, совершенное в состоянии крайней необходимости (ст. 1067 ГК РФ)[1]. В таком случае суд вправе привлечь к участию третьих лиц, в интересах которых действовало лицо, причинившее этот вред, возложить на них обязанность возмещения этого вреда и т.п.;
б) взыскание убытков, причиненных неправомерными действиями.
При решении дел данной категории применяются общегражданские правила возмещения вреда, предусмотренные ст. 1064 ГК РФ (полное возмещение причиненного вреда виновными лицами), с учетом особенностей объектов, которыми причинен вред, например вред, причиненный источником повышенной опасности: его владелец обязан возместить независимо от своей виновности или невиновности (ст. 1079 ГК РФ)[1].
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 22.04.1992 № 6 (в ред. от 21.10.1996) суды вправе принять к производству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным спорам (ст. 46 Конституции РФ)[2].
Согласно указанному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ судам, в частности, подведомственны:
а) требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного, хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;
б) жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли;
в) требования о признании неправомерными прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды;
г) жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд;
д) жалобы собственников земли, арендаторов о признании недействительными актов, изданных государственными или иными органами не в соответствии с их компетенцией либо с нарушением требований законодательства и др.
Кроме того, в указанном выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ сказано, что судам не подведомственны споры и жалобы, связанные с предоставлением земель, их изъятием для государственных и общественных нужд, прекращением прав на землю, по вопросам, аренды, отчуждения и приобретения земельных участков, а также иные земельные и имущественные споры, связанные с земельными отношениями, когда его участниками являются предприятия, их объединения, организации любых организационно-правовых форм, включая колхозы, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществляющие предпринимательскую деятельность, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, поскольку по АПК РФ указанные дела относятся к юрисдикции арбитражного суда.
По предмету земельные споры можно подразделить на споры, возникающие по поводу:
определенных земельных прав, например права собственности на земельный участок, права преимущественного перед другими лицами возобновления арендных отношений, права на наследование земельного участка и т.п.;,
признания поземельных прав, т.е. прав на недвижимость, связанных с правом на земельных участок, признания имущественных прав и т.п.
16.2. Роль и значение разрешения земельных споров
Основными причинами возникновения земельных споров являются:
недостатки в действующем законодательстве. Так, недостаточно четко регламентированный порядок предоставления земель, находящихся в собственности или аренде, для проведения изыскательских работ может породить многочисленные споры о порядке возникновения отношений по временному предоставлению таких земель, по порядку компенсации расходов на их восстановление, по порядку исполнении договорных обязательств и соотношению их с производственно-хозяйственной деятельностью лиц, использующих землю на праве собственности или аренды и т.п.;
недостатки в доведении содержания вновь принятых нормативно-временное поступление сведений об изменившемся законодательстве неизбежно порождает необоснованные конфликты между теми, кто своевременно, узнал об этих изменениях, и теми, кто не заботится о знакомстве с вносимыми в законодательство изменениями;
недостатки в работе должностных лиц государственного аппарата: покровительство монополистическим тенденциям, особенно в сфере нарождающегося частного предпринимательства в землепользовании; бюрократизм и волокита; недостаточная квалификация работников государственного аппарата и др.;
недобросовестное поведение отдельных субъектов земельных правоотношений, выражающееся в попытке строить свое материальное и финансовое благополучие за счет противоположной стороны по земельному спору.
Профилактика земельных споров заключается в устранении вышеперечисленных причин и условий, порождающих эти споры. В частности, основными профилактическими мероприятиями следует признать:
совершенствование действующего законодательства, как земельного, так и смежного с ним. При этом совершенствование закона должно идти по трем основном направлениям:
а) совершенствования материальных норм права, в частности более чёткой регламентации правомочий собственников, арендаторов земельных участков и других лиц, использующих землю; прав на возмещение причиненных им убытков; прав на компенсацию расходов, причиненных нарушением состояния окружающей среды производственной деятельностью государственных и иных организаций и т.п.;
б) совершенствования процессуальных норм права, от надлежащего действия которых зависит быстрота реализации правомочий субъектов и устранения конфликтных ситуаций;
в) совершенствования нормативных актов, обеспечивающих применение материальных и процессуальных норм.
совершенствование практики доведения до всех граждан и юридических лиц, находящихся на территории России, вновь принимаемых нормативно-правовых актов. Согласно ст. 15 Конституции РФ любые нормативно-правовые акты, затрагивающие права и свободы человека и гражданина, а также его обязанности, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, не могут применяться в России; подзаконные нормативные акты министерств и ведомств, не прошедшие государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ, также являются недействительными[2].
Обязательная публикация вновь принимаемых нормативных актов, а также их изменений в установленных периодических изданиях, способствуя совершенствованию правосознания субъектов земельных правоотношений, устраняет значительное число причин и условий, порождающих земельные споры;
правовое обеспечение деятельности должностных лиц органов государственной власти, от которых зависит решение вопросов и особенно той их части, где могут возникать конфликтные ситуации. Совершенствование законодательства в данной сфере должно быть направлено на расширение круга лиц, могущих обжаловать незаконные действия указанных органов и их работников;
пресечение недобросовестного поведения отдельных субъектов земельных правоотношений, их незаконного стремления строить свое финансовое и материальное благополучие за счет других лиц и порождения вследствие этого заведомо незаконных заявлений. Этому служат такие положения в законодательстве, как институт взыскания морального вреда, получивший полноправное действие; институт гражданской пошлины, которую заявитель, обращаясь в суд, обязан предварительно заплатить (иначе дело не подлежит рассмотрению) (ст. 130 ГПК РФ); в случае проигрыша дела данная пошлина уплачивается им полностью, возложение ее на другую сторону спора возможно лишь при проигрыше дела последней (ст. 90 ГПК РФ);
профилактика земельных споров. Ей способствует и правильное разрешение дел в судах, арбитражных и третейских судах, поскольку ошибки в решении споров порождают дополнительные жалобы, кассационные и надзорные производства и т.п.
Правильному же решению земельных споров способствует эффективная работа надзорных инстанций, обобщающих дела по наиболее сложным вопросам, по которым имеются значительные пробелы в действующем законодательстве; вынесение пленумами судов руководящих определений и постановлений, публикующихся в БВС РФ, в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ и других официальных периодических изданиях.
Наконец, профилактике земельных споров служит освещение деятельности судов по рассмотрению данной категории дел в средствах массовой информации и по телевидению, их надлежащая оценка.
16.3. Система государственных органов по разрешению земельных споров, их компетенция
В настоящее время к числу фундаментальных нормативно-правовых актов Российской Федерации, регулирующих земельные отношения относятся:
Конституция Российской Федерации 1993 г.[2] Земельным отношениям посвящен ряд статей Конституции РФ. Так, ч. 1 ст. 9 Конституции провозглашено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов. Частью 2 той же статьи признаны все формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные. Для нас здесь наиболее важным является признание муниципальной собственности на землю. Ст. 36 Конституции Российской Федерации устанавливает, что собственники свободно осуществляют владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами, но при этом вводит закономерное ограничение: «если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц». В ч. 3 ст. 36 содержится положение, согласно которому «условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона». Это положение развивается в пункте «в» ст. 72 Конституции Российской Федерации, относящей вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами к совместному ведению Российской Федерации и субъектов.
Гражданский Кодекс Российской Федерации [1], установивший основные нормы гражданского оборота земельных участков как объектов недвижимости.
Земельный Кодекс Российской Федерации [5], введенный в действие Федеральным Законом № 137 от 25.10.2001. Необходимо отметить, что Земельный Кодекс принят после почти 7 лет безуспешных попыток разработки федерального земельного кодификационного законодательного акта, который был бы соразмерен экономическим, политическим, идеологическим и правовым реалиям. Принятие нового Земельного Кодекса было связано с необходимостью приведения устаревшего и противоречивого земельного законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, сложившимися в России. Ныне действующий Земельный Кодекс является наиболее значимым правовым актом, достаточно всесторонне и детально регламентирующим земельные отношения в Российской Федерации на современном этапе.
Введение в действие нового Земельного Кодекса потребовало приведение в соответствие с ним многих ранее принятых законов, равно как разработки и принятия новых.
К числу важнейших законов относится принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 4 июля 2001 г. Федеральный Закон «О разграничении государственной собственности на землю» [6], определяющий правовые основания разграничения государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъекта федерации и муниципальную. Закон закрепляет приоритет органов государственной власти Российской Федерации в процессе разграничения государственной собственности на землю, поскольку перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, готовятся федеральными органами исполнительной власти. Органам же местного самоуправления, как и органам государственной власти субъектов Российской Федерации отводится лишь право согласования указанных перечней. Достаточно расплывчатые и неоднозначно трактуемые формулировки ст. 3–5 закона могут повлечь многочисленные судебные споры на стадии согласования перечней, затягивая и без того длительную процедуру оформления права собственности на землю. Сознавая, что процесс разграничения государственной собственности на землю, в результате которого каждый земельный участок обретет своего публичного собственника (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование), продлится не один год, до окончания процедуры отнесения земельных участков к различного уровня собственности распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, законодатель Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрительно возложил на органы местного самоуправления в пределах их полномочий.
Дата добавления: 2015-10-21; просмотров: 17 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |